УЧЕТ ТЕКУЩЕЙ И ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «УЧЕТ ТЕКУЩЕЙ И ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении соглашения в балансе арендатора отражаются арендные обязательства и права пользования объектами. В отчёте о прибылях и убытках показываются амортизация и проценты, которые начисляются на остаточную стоимость арендного обязательства.
Для чего нужен новый стандарт МСФО (IFRS) 16
Новый стандарт МСФО (IFRS) 16 «Аренда» необходим для указания лизинговых операций в отчётности арендаторов и арендодателей.
По ранее действовавшему стандарту версии IAS 17 существовало разделение аренды на два типа:
- финансовая — при ней передаются все выгоды и риски, касающиеся права собственности на объект;
- операционная — к ней относятся остальные договоры, не входящие в группу финансовой аренды.
Аренда предусматривает сдачу внаем имущества, которым ранее пользовался арендодатель, в то время как лизинг в основном подразумевает передачу в аренду нового, специально приобретенного по указанию лизингополучателя имущества. К тому же, при лизинге в отличие от текущей аренды период аренды совпадает или близок к нормативному сроку службы имущества.
На арендный период к арендаторам переходит только право владения арендованным имуществом, а право собственности остается у арендодателя. Поэтому объект, сданный в краткосрочную аренду, с баланса арендодателя не списывается и на баланс арендатора не принимается. Арендодатель делает отметку в инвентарной карточке объекта и перечисляет первоначальную стоимость объекта на субсчет счета 01 «Основные средства в аренде». Копия инвентарной карточки объекта передается с актом приемки-передачи арендатору.
Лизинговое имущество может учитываться как на балансе лизингодателя, так и на балансе лизингополучателя. Для учета лизингового имущества используются счета 03 — «Доходные вложения в материальные ценности» и забалансовый счет 011 — «Основные средства, сданные в аренду». При наличии в договоре аренды условия об учете лизингового имущества на балансе лизингополучателя, при его возврате лизингодателю остаточная стоимость отражается Д 03 — К 76. Если по условиям аренды имущество должно учитываться на балансе лизингополучателя, лизингодатель учитывает переданное имущество на забалансовом счете 011. Если же имущество учитывается у лизингодателя, то у лизингополучателя оно учитывается на счете 001. При учете на балансе лизингополучателя имущество учитывается как приобретение основных средств.
Арендодатель начисляет причитающуюся ему арендную плату как задолженность арендатора — Д 76 — К 91. Поступление арендной платы оформляется проводкой Д 51 — К 76. Если арендные платежи поступают авансом за предстоящие периоды, то они учитываются как доходы будущих периодов — Д 51 — К 98, а затем по наступлению соответствующего периода списываются в прибыль текущего периода — Д 98 — К 99.
Что касается лизинговых операций, то на счете 03 учитывается наличие и движение вложений предприятия в материальные ценности, предоставленные по договору во временное пользование, с целью получения дохода. Материальные ценности учитываются в первоначальной оценке, исходя из фактически произведенных затрат по приобретению этих ценностей, включая расходы по доставке, монтажу и установке. Поступление таких объектов осуществляется проводкой Д 03 — К 08. При переходе материальных ценностей по условиям договора аренды в собственность арендатора на сумму стоимости имущества делается проводка Д 91 — К 03. Одновременно на сумму платежей по договору лизинга делается проводка Д 76 — К 98, а затем эти доходы постепенно списывается на прибыль проводкой Д 98 — К 99.
Следует добавить также, что:
1. лизинговая деятельность в отличие от текущей аренды подлежит обязательному лицензированию;
2. арендодатель несет полную ответственность за качество сданного в аренду имущества, а лизингодатель нередко переуступает лизингополучателю свое право предъявления претензий по качеству поставщику;
3. при лизинге в отличие от текущей аренды лизингодатель не имеет права досрочного прекращения действия договора по собственной инициативе;
4. лизинговая деятельность регламентируется не только общими, но и специальными законодательствами и нормативными правовыми актами;
5. перечень объектов лизинга уже перечня объектов текущей аренды, так как в него не включаются земельные участки и другие природные объекты.
Особенности коммерческой аренды
Договор коммерческой аренды обладает следующими характерными чертами. Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества во временное владение и пользование или только в пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Во-вторых, коммерческая аренда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Именно временным характером владения и пользования аренда отличается от других возмездных договоров по передаче имущества (купли-продажи, мены и др.). Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды носит характер возмездности. Арендатор обязан выплачивать арендную плату за пользование имуществом. Это необходимое условие договора, которое отличает аренду от дарения, безвозмездного пользования имуществом .
См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник для вузов / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М.: Эксмо, 2007. С. 63.
В арендную плату входят полная цена имущества, расходы на его техническое обслуживание и ремонт, таможенные пошлины и налоги. Плата за аренду устанавливается в виде постоянной или прогрессивно понижающейся ставки на протяжении срока действия договора. Иногда по взаимной договоренности используются авансовые платежи как своеобразная гарантия для арендодателя. Арендная плата может устанавливаться в различных формах: денежной, натуральной, в виде предоставления арендатором определенных услуг и т.д.
Проблемы, связанные с арендной платой, а именно порядком осуществления расчетов между контрагентами, нашли свое отражение в деле от 9 декабря 2004 г. N 74/2004 Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ (далее — МКАС). Иск был предъявлен фирмой из США (арендатор) к российской организации (арендодатель) из договора аренды офисного помещения, заключенного сторонами 04.03.1998 и расторгнутого по соглашению между ними 01.03.2001. По условиям договора ставки арендной платы определялись в долларах США, а платежи производились в рублевом эквиваленте, соответствующем сумме в долларах США по курсу рубля к доллару США, установленному ЦБ РФ на день совершения платежа. Истцом был уплачен ответчику гарантийный задаток, часть которого подлежала возврату в связи с расторжением договора. Ответчик вычел из полученной от истца рублевой суммы гарантийного задатка причитающуюся ему арендную плату и возвратил остаток полученной от истца рублевой суммы без учета произошедших изменений курса доллара США к рублю.
По мнению истца, ответчик обязан был возвратить ему остаток суммы, исчисленной в долларах США, в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день производства платежа. Ответчик, напротив, считал, что им полностью выполнены принятые на себя обязательства и истцу следует отказать в иске.
У каждого из видов аренды две стороны:
- Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) – это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
- Арендодатель (лессор) – это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.
Иное название явления – финансовая аренда. Это специальное приобретение имущества в собственность, но не для личного пользования, а для сдачи объекта во временное пользование, владение. Срок аренды при этом приближен к сроку его эксплуатации, а также амортизации цены предмета лизинга. Таким образом, арендодатель здесь лизинговыми платежами и возвращает себе затраченные на покупку средства, и получает сверх этого прибыль.
Договор здесь трехсторонний. Лизингодатель приобретает объект у поставщика, предприятия, чтобы передать его в пользование лизингополучателю за соответствующую плату.
Финансовый лизинг определяют следующие признаки:
- Имущество приобретается лессором не для личного пользования, а для сдачи в аренду.
- Лизингодатель выбирает по собственному усмотрению и имущество, и продавца.
- Реализатор объекта в курсе, что последний приобретается для сдачи в лизинг.
- Претензии по дефектам, качеству и комплектности объекта непосредственно отправляются реализатору, продавцу.
- Ответственность за порчу, случайную гибель имущества передается лизингодателю после подписания акта передачи-приемки.
Что может стать предметом лизинга? Весь спектр неупотребляемых вещей – имущественные комплексы, сооружения, здания, предприятия, транспортные устройства, оборудование, иные объекты, необходимые для предпринимательской деятельности.
При этом предметом лизинга нельзя назвать земельные наделы, природные ресурсы, имущество, для которого законодательные акты РФ запрещают свободное обращение или вводят особый порядок последнего.
Понятие “аренда” весьма многогранно, так как насчитывает в себе несколько основных видов, которые внутри себя классифицируются на более мелкие. Однако для всех подобных договоров существуют общие правила по срокам, сторонам сделки, ее предмете и проч.
Аренда недвижимости и система предпринимательства
Аренда появилась как естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Именно по этой причине во многих странах мира аренда получила такое широкое распространение и более того, именно аренда является приоритетным способом организации производства даже, если сравнивать её с ведением его на базе частной собственности.
Примечательно то, что возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике уходят корнями в само разнообразие видов собственности и форм организации предпринимательства.
Замечание 2Исходя из мировой практики, можно говорить о том, что на любом историческом этапе аренда всегда адекватно и соразмерно была включена в господствующие производственные отношения, тем самым способствовала наиболее эффективному применению накопленного потенциала.
Надо отметить, что именно из-за неоцененности аренды в РФ, которая способствует постепенному изменению отношений собственности, упущено эволюционное развитие рыночной экономики, особенно если не принимать ко вниманию некоторые позитивные моменты.
Срок любого вида аренды — это соглашение между двумя сторонами. Он обязательно прописывается, фиксируется в договоре. Если же такие данные в документе не указаны, то его можно считать заключенным на неопределенный срок. Это случай удобен тем, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от его исполнения. Условие здесь одно: другую сторону нужно предупредить о своем решении за месяц (при сдаче недвижимости — за три месяца).
С этого ракурса видов аренды четыре:
- До 1 года — краткосрочная.
- 1-5 лет — среднесрочная.
- 5-49 лет — долгосрочная.
- Период действия договора не обговорен сторонами — бессрочная.
В обязательном порядке при заключении договора на аренду сдаваемая собственность оценивается, а ее характеристики прописываются в документе. В соответствии с зарубежным правом, предметом аренды может быть не только материальный объект, но также ценные бумаги, акции.
Любой договор аренды оформляется в письменном виде с учетом следующих условий:
— срок аренды должен составлять более 1 года,
— срок аренды менее одного года, если одна, из участвующих в сделке, сторон является юридическим лицом.
В случае подписания договора, касающегося недвижимости со сроком более 12 месяцев, данное соглашение должно пройти регистрацию в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.
Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
| Для чего будет использована земля? | Границы законодательно установленных ограничений в годах |
| Возведение зданий и проведения с ними строительных работ | от трех (минимум) до десяти (максимум) лет |
| Установление линейных объектов | до сорока девяти лет |
| Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) | двадцать лет |
| Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом | от трех (минимум) до пяти лет |
| Работы по завершению строительства | три года |
| Охотхозяйство | На время действия соглашения |
| Сельхозпроизводство | от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет |
| Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных | три года максимум |
Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»
Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.
Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.
Вернемся к срокам аренды.
Обратите внимание.
Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.
Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.
Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.
Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.
В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.
Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.
Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.
Достаточно быть собственником помещения в здании.
49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.
Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.
По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.
Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.
Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.
Срок аренды и срок действия договора аренды
Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).
Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».
Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.
Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.
Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.
В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.
И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:
Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.
Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.
Аренда позволяет решать проблемы с денежными средствами, потому что в этом случае доступно финансирование до 100% стоимости арендованного актива. Банковские кредиты обычно ограничиваются 80% стоимости актива. Также можно договориться о фиксированной процентной ставке при аренде в то время, как для многих банковских кредитов характерны плавающие процентные ставки.
Операционная аренда позволяет арендатору добиваться финансирования вне балансового отчета в те моменты, когда существуют долговые ограничения.
В случае с оборудованием, которое часто приходится изготавливать на заказ с продолжительными задержками вступления в строй, аренда готового к использованию оборудования может быть выгодной.
Аренда помогает избежать проблемы владения активами, которые невыгодно постоянно иметь в использовании.
Аренда активов на относительно короткие сроки позволяет арендатору “защититься” от устаревания новейшей продукции и высокотехнологичного оборудования.
Аренда может давать преимущества при уплате подоходного налога в связи с ускоренной амортизацией, расходам по процентам и, в некоторых случаях, налоговыми скидками на инвестиции.
Что касается арендодателя, то производители, дилеры и дистрибьюторы промышленного оборудования используют аренду для увеличения сбыта. Для кредитных институтов и коммерческих арендодателей аренда просто является дополнительной “производственной линией” финансовых услуг.
Кроме преимуществ, аренда имеет и недостатки. 100%-ное финансирование арендованных активов также означает повышенные процентные платежи.
При сезонной аренде нет гарантий того, что оборудование будет доступно тогда, когда оно потребуется. Кроме того, могут устанавливаться предельные арендные процентные ставки.
Краткосрочная аренда может защитить от устаревания оборудования, но плата за краткосрочную аренду обычно превышает плату за более долгосрочную аренду (арендодатель компенсирует риск возможного устаревания).
Фиксированная ставка при долгосрочной аренде подвергает арендодателя — кредитора риску убытков, если процентная ставка поднимется.