Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Есть ли у свободной сделки риски?

Да, как и у любой сделки.

• Во-первых, свободная сделка может оказаться не тем, чем кажется. Продавец может умолчать о том, что хочет не просто продать квартиру, но еще и подобрать себе новое жилье на вырученные деньги. Это уже другой тип сделки, и о нем мы расскажем ниже. А в условиях свободной сделки такое лукавство может обернуться для покупателя затяжным ожиданием после внесения задатка. Чтобы обезопасить себя, попробуйте включить в текст договора пункт о передаче жилплощади в день совершения сделки или сразу после нее. Если продавец откажется подписать такое соглашение, то, скорее всего, он хочет провести альтернативную сделку под прикрытием свободной.

• Во-вторых, напрямую (свободно) часто продаются квартиры с обременениями. Эти сделки привлекают покупателей быстротой их совершения, и это может быть на руку тем, кто хочет скрыть какую-то неблагоприятную информацию о жилье. К тому же, свободные сделки часто проходят без участия риелтора, так что проверить все данные оказывается просто некому. И в итоге можно остаться, к примеру, с квартирой, в которой прописаны несовершеннолетние собственники или другие лица, имеющие право претендовать на долю жилья — судиться с ними придется уже новому собственнику жилья.

Несмотря на потенциальные проблемы, свободные сделки все же наиболее удобны. Но это — редкий вид на рынке недвижимости.

Расчет при альтернативной сделке

Даже в свободных сделках деньги теперь очень редко просто передают из рук в руки, но в альтернативных сделках это вообще настоятельно не рекомендуется. Чаще всего средства зачисляются на банковский счет владельца альтернативной квартиры. Также есть вариант провести оплату через выделенный банковский счет, либо через арендованную ячейку в банке. Собрать всю цепочку самостоятельно так, чтобы никакие документы не потерялись, и никто не нервничал, практически нереально. Поэтому «альтернативы» лучше проводить с участием опытного риелтора, нотариуса, оценщика и вообще всех возможных экспертов, которые помогут не совершить неприятных ошибок.

Что такое альтернативная сделка

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Свободная (прямая) сделка

Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.

Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

• на момент подписания договора объект должен быть свободен;
• по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
• при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
• покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Плюсы и минусы «альтернативы»

Да, «альтернатива» страхует одних и несет риски для других. Для продавцов и покупателей со свободной покупкой/продажей такой тип сделки является ограничением, так как регистрация зависит от других участников цепочки.

«Срок регистрации всего пакета равняется самому максимальному сроку регистрации договора в цепочке. Если отдельную нотариальную сделку могут зарегистрировать за сутки, то при регистрации пакета цепочки сделок при наличии в нем простой письменной формы договора срок регистрации всего пакета будет до двух недель. При необходимости ускорения сроков регистрации можно провести все сделки в нотариальной форме, это будет значительно дороже по тарифам и по госпошлинам, но безопаснее, и срок регистрации всего пакета сократится до трех суток», — подсказывает эксперт.

Чем больше в «альтернативе» участников и объектов, тем она сложнее. Дело в том, что каждая квартира проверяется перед сделкой отдельно, и если «слетит» какой-то участник цепочки или объект, всю цепочку придется собирать заново.

Помимо участия несовершеннолетних детей и, соответственно, органов опеки, усложняют альтернативные сделки и ипотеки: не одобрили одному из участников жилищный кредит — цепочка разорвалась. А банки крайне неохотно выдают ипотеки на покупку квартир, собственниками которых являются несовершеннолетние.

Завершением сделки является подписание актов приема-передачи объектов. И здесь тоже есть сложности, а именно частая задержка физического освобождения объектов (затягивание переезда) одним из участников. В таком случае все остальные участники цепочки вынуждены ждать.

Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.

Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.

По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.

Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.

Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир

Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.

Особенности сделки:

• в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
• в совместной собственности мужа и жены;
• родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
• дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
• погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.

В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.

Что мы сделали:

• нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
• оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
• после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
• получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
• получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

Как прошла сделка:

• подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
• заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
• одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
• подписали кредитные договоры;
• зарегистрировали семью в Долгопрудном;
• отчитались перед органами опеки.

Альтернативные сделки с ипотечными квартирами

Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.

Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.

Если продаете квартиру, купленную в ипотеку, сначала надо погасить долг перед банком

Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.

Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.

Чем удобна альтернативная продажа?

Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.

---

Какие риски альтернативной сделки существуют?

При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине.

Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».

Если используются кредитные средства для покупки квартиры — появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.

Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.

Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.

---

Плюсы и минусы альтернативы

Риски альтернативы связаны с большим количеством участников. Чем длиннее цепочка, тем сложнее провести сделку.

Как и при прямой сделке, важно проверять все объекты на юридическую безопасность. Альтернатива еще и усложняется риском срыва по следующим причинам:

1. Один из участников может увеличить стоимость своего жилья. Тогда кто-то из цепочки поступит аналогично или вовсе откажется от сделки.
2. Не подобрали альтернативу продавцу-покупателю. Не найдя на рынке подходящей замены, человек отказывается продавать первоначальный объект недвижимости.
3. Росреестр зарегистрировал не все сделки. Из-за проволочек или проблем с документами регистрация всех договоров может пройти не одновременно. В таком случае нужно приостанавливать переход права собственности.
4. Банальная несогласованность действий. Участники могут затянуть срок сделки сами, не приезжая на встречи и не выполняя требования других сторон.

Продавцы понимают сложность альтернативы, поэтому нередко снижают стоимость жилья, привлекая покупателей. Это может стать для многих большим плюсом.

Преимущества успешной встречной сделки:

• быстрый въезд в новое жилье;
• не нужно снимать дополнительное жилье;
• не прерывается прописка;
• жилье с альтернативой стоит дешевле.

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа;
2. альтернативная сделка;
3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника: Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.

Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
• разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
• съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

Покупатель — Продавец/Покупатель 1 — Продавец/Покупатель 2 — Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант.

«Цепочка» квартир — еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Похожие записи:

• Как получить налоговый вычет за обучение ребенка в ВУЗе?
• Перевод на постоянную работу работника с испытательным сроком
• Отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения.