Разрешение на строительство дома: как его получить и что для этого нужно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: как его получить и что для этого нужно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок земли под дом можно взять не только на платной основе. Есть варианты, когда надел предоставляется бесплатно. Однако сделать это непросто, так как передача осуществляется только при соблюдении определенных условий, в противном случае предложат купить земли с аукциона.
Варианты бесплатного получения земли под ИЖС
Согласно Земельному Кодексу РФ, статья 39.5, бесплатно земля может быть выделена некоторым категориям льготников.
А именно:
- многодетные семьи, в которых есть три и более несовершеннолетних детей;
- пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
- ветераны боевых действий ВОВ и прочих войн;
- контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
- сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
- дети-сироты, но только в отношении тех земель, которые использовались их родителями;
- герои труда, а также награжденные орденами славы и так далее.
Есть и другие нормативные акты, устанавливающие льготное выделение земель под ИЖС. Например, таковыми могут быть семьи с инвалидами, согласно закону «О социальной защите инвалидов».
Приобрести землю бесплатно льготник может только 1 раз. После этого ему придется осуществлять выкуп в общем порядке.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Плюсы и минусы участков ИЖС
Такие участки имеют следующие преимущества:
| Можно присвоить жилому дому адрес | Оформить регистрацию для себя и всех членов семьи |
| Получить выписку из ЕГРН | и произвести налоговый вычет в ФНС |
| Оформить ипотеку и внести участок в качестве залога в банк | подключить коммуникации от ресурсоснабжающих организаций (отопление, газоснабжение, электричество и т.д.) |
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Как купить земельный участок?
Заинтересовавшись покупкой участка под ИЖС у собственника, ознакомьтесь со всеми документами, подтверждающими его право на него.
- Основным документом здесь выступает выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Выдается органом Росреестра после регистрации на основании постановления (распоряжения) местной администрации на выделение этого участка или договора сделки. В нем обязательно указывается целевое назначение земли (ИЖС).
- Кадастровый паспорт на землю. Этот документ подтверждает постановку на кадастровый учет и присвоение уникального кадастрового номера. Здесь также прописывается категория земли и вид разрешенного использования.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Сколько земельных участков можно оформить в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Оформление участка под ИЖС
При соблюдении определенных правил, оформление участка под ИЖС является вполне легкой процедурой. В зависимости от того, как именно будет использоваться надел, могут изменяться те или иные этапы, однако в целом оформление практически всегда имеет одинаковую структуру.
Продажа участков осуществляется посредством проведения аукционных торгов. При этом, процесс затрагивает не саму землю, а только лишь право строительства на ней. Таким образом победитель торгов и становится обладателем земли.
Перед получением участка в собственность в обязательном порядке проводится его межевание. После этого составляется договор о купле-продаже и заявление в Росреестр. К последнему необходимо приложить пакет из установленных документов.
Для возведения дома на таком участке требуется получить специальное разрешение. Его можно взять через орган местного самоуправления. Также необходимо подать заявление в Бюро технической инвентаризации, чтобы получить технический паспорт для строения.
Как осуществляется ввод дома на ИЖС в эксплуатацию? Смотрите тут.
Механизм покупки участка
Для покупки участка под ИЖС существует два пути — через торги (в большинстве своем этот путь используется при продаже земельных наделов государством) и без таковых с помощью заключения простого договора купли-продажи.
Однако, независимо от того, каким именно образом будет осуществляться покупка, механизм для обоих вариантов схож и состоит из нескольких этапов:
- Подбор необходимого участка (он может осуществляться с помощью изучения объявлений или путем выбора свободных участков на публичной карте Росреестра);
- При этом необходимо обратить внимание, что выбор должен осуществляться среди тех земель, которые относятся к типу земель населенных пунктов, так как в противном случае в покупке именно для целей ИЖС могут отказать;
- Оформление всех необходимых кадастровых документов на него (в том случае, если участок выкупается у государства и кадастровый номер ему не присвоен), а также осуществление межевания (если у участка нет межевых границ);
- В случае покупки через торги покупатель обращается с соответствующим заявлением в органы администрации, где назначают дату их проведения. Если договор заключается без таковых, то происходит переход к следующему этапу;
- Согласование проекта договора купли-продажи, а также возможных дополнительных соглашений к нему. При этом, на данном этапе происходит окончательное согласование вопросов о цене приобретаемого участка, а также обсуждается механизм ее формирования;
- Подписание договора (на его проверку обеими сторонами-участницами сделки и последующее подписание каждой из сторон дается срок не более тридцати календарных дней с момента получения итогового проекта);
- Регистрация права собственности в органах Росреестра с получением покупателем свидетельства о праве собственности на земельный участок.
Алгоритм приобретения участка как у государства, так и у частного лица един.
Разница будет состоять в приобретении у разных собственников в тех документах, которые будут подготовлены для каждого случая в отдельности.
Варианты бесплатного получения земли под ИЖС
Согласно Земельному Кодексу РФ, статья 39.5, бесплатно земля может быть выделена некоторым категориям льготников.
А именно:
- многодетные семьи, в которых есть три и более несовершеннолетних детей;
- пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
- ветераны боевых действий ВОВ и прочих войн;
- контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
- сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
- дети-сироты, но только в отношении тех земель, которые использовались их родителями;
- герои труда, а также награжденные орденами славы и так далее.
Есть и другие нормативные акты, устанавливающие льготное выделение земель под ИЖС. Например, таковыми могут быть семьи с инвалидами, согласно закону «О социальной защите инвалидов».
Приобрести землю бесплатно льготник может только 1 раз. После этого ему придется осуществлять выкуп в общем порядке.
Порядок оформления земли в собственность из аренды
Прежде всего определяют тип земельного объекта. Он повлияет на порядок регистрации имущественных прав и перечень необходимых документов. Известны следующие виды участков:
- Площадь с уже имеющимся домом. Довольно часто возникают случаи, когда надел под купленной постройкой принадлежит бывшему владельцу или органам муниципальной власти. Чтобы засадить его зелеными культурами или продать, нужно оформить землю в частную собственность.
- Земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
- Наделы для развития подсобного хозяйства, не рассчитанного на коммерческие цели.
- ЗУ для садоводства, огородничества или дачного отдыха.
Проверка информации в рамках законодательства
1. В отношении участка должен быть пройден механизм процедуры межевания. Обозначение законных границ участка должно быть выполнено за счет продающей стороны. Оформление сделки должно включать в себя передачу новому собственнику кадастрового плана и плана топографической съемки, на котором будет обозначены подземные коммуникации. 2. Лучшим вариантом покупки будет пройденная процедура государственной регистрации и присутствует на руках официальный документ на собственность или долгосрочную аренду. Если процедура в отношении земли не пройдена, то следует обратиться к продавцу для решения вопроса с его стороны. Также необходимо обратиться за помощью к юристу, чтобы не возникли проблемы с дальнейшим оформлением участка и узакониванием строений на нем. 3. Участок не должен быть в залоге или аресте. Не должен быть установлен в отношении участка земельный сервитут, при котором имеется правостороннего передвижения в пределах него. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРП. 4. Удостоверьтесь, что отсутствуют налоговые долги за земельный участок.
Важная информация — состав и качество грунта. Стоит задуматься, если цена участка намного ниже рыночной. Проблема может быть как раз в состоянии грунта. Данную информацию можно получить путем исследования грунта. В дальнейшем эти исследования пригодятся при проектировании дома и определении предпочтительного типа фундамента.
В отдельных случаях качество грунта настолько неудовлетворительное, что иногда приходится заменять его. Также приходится вносить корректировки в проект под условия выбранного участка. Ведь не всегда можно подобрать участок, который по всем параметрам будет подходить под строительство. Для решения проблемы стоит обратиться в архитектурную компанию. Немаловажный момент — уровень грунтовых вод, который можно проверить самостоятельно с помощью ручного бура. Если в неглубокой скважине через час начнется процесс накопления воды, то участок необходимо будет оснащать дренажной системой. У соседей узнайте о том, как уходит вода с участка в случае паводков, сильных дождей. Для постройки погреба необходимо, чтобы вода не задерживалась на участке.
Если для вас важен момент максимальной безопасности в экологическом плане, то необходимо обследовать местность, в пределах которой намечена покупка земли для строительства. Вблизи не должно быть промышленных предприятий, мусорных свалок, автомагистралей. Можно поинтересоваться у представителей местной администрации, как будет осуществляться застройка местности в будущем.
Немаловажные факторы:
- живописный вид;
- удобный подъезд;
- наличие соседних строений;
- свободный выбор при расположении построек и при выборе их высоты;
- достаточная освещенность участка, разрешение на вырубку деревьев;
- подходящее для земледелия качество грунта;
- телефонная связь, интернет;
- в населенном пункте осуществляется вывоз твердых бытовых отходов;
- муниципальное обслуживание дорог;
- доступность медобслуживания, присутствие торговых точек, детских садов, школ и другой инфраструктуры;
- есть возможность застраховать дом;
- отсутствует криминал.
Немаловажное значение в процессе оформления жилого дома является назначение земельного участка и права гражданина на него. Закон позволяет строительство на участках ижс и лпх.
Дом, являющийся объектом капитального строительства, может быть возведен на участке СНТ. Дальнейшее оформление такого объекта значительно упрощено.
Гражданин должен иметь права на участок. Идеальным вариантом является выкуп его из государственной или муниципальной собственности в личное владение. Для этого необходимо подать заявление в орган местного самоуправления. Выкуп займет не менее 30 дней.
Другим вариантом является длительная аренда земельного участка. После возведения жилого дома можно оформить участок в собственность.