Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Однако арсенал маркетинговых средств не ограничивается только ипотекой. Все больше застройщиков предлагают клиентам длительные рассрочки, часто беспроцентные, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Такие программы могут быть актуальны в 2023 году.

Уже сейчас многие компании предоставляют гибкие условия внесения платежей, они могут быть ежемесячными и ежеквартальными, продолжила Надежда Коркка. К тому же возможен вариант, когда оплачивается первоначальный взнос, а всю остальную сумму клиент единовременно переводит девелоперу в заранее обозначенный срок (например, после ввода дома в эксплуатацию). Такие предложения называются «отстроченными платежами».

Чаще всего в рассрочку можно приобрести строящееся жилье. Но иногда поэтапное внесение платежей предусмотрено после ввода новостройки. После заключения договора купли-продажи готовой квартиры в рассрочку на нее накладывается залог.

Недостатки и спорные моменты

Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».

Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.

Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:

• существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
• несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.

Что было до принятия изменений к закону о долевом строительстве

Жилищные условия многих россиян требуют улучшения, поэтому спрос на жилую недвижимость был всегда. Этим умело пользовались мошенники, предлагавшие жилье по «вкусным» ценам, но по предоплате. Рынок был неконтролируемым, а правила игры диктовали девелоперы, массово нарушавшие права дольщиков.

В большинстве случаев люди были лишены всяческих шансов на восстановление своих законных прав, что и стало поводом для принятия в 2004-м году наболевшего ФЗ-№214 «О долевом строительстве». К моменту принятия этого фундаментального закона на территории России уже были тысячи людей, обманутых застройщиками. После принятия закона у людей появился шанс на защиту от государства, так как передача денег девелоперу сопровождалась обязательным заключением договора о долевом участии, а то, в свою очередь, проходил через процедуру регистрации в Росреестре.Защита граждан, между тем, оказалась не эффективной, так как на поверку закон оказался несовершенным, а уберечь он мог только от повторных продаж, но никак не от банкротства застройщика и остановки строительства из-за возникших споров с администрацией или жителями соседних домов.

Как следствие, росло количество долгостроев и количество обманутых людей, о чем говорили постоянные протестные акции, организуемые пострадавшими от действий мошенников.

В чем суть изменений?

Основные нововведения таковы:

• Теперь строительство невозможно без участия банка. Именно на банковский счет будут поступать средства, полученные от покупателей.
• Застройщик сможет получить все эти средства только после того, как завершит строительство.

Это означает, что компания, не обладающая нужными финансами для возведения проекта целиком, не выйдет на рынок и будет полностью исключена из бизнеса. А покупатели квартир получат определенные гарантии – если не того, что строительство завершится и в срок, то хотя бы того, что деньги им будут возвращены.

Ужесточились и требования к застройщикам:

• Вклад самого застройщика в реализацию девелоперских проектов должен составлять не менее 10%.
• Опыт в строительстве – не менее 3 лет.
• Не менее 10000 квадратных метров жилых помещений в активе.
• На административные расходы, в том числе, на заработную плату, может быть потрачено не более 10% сметы.

Фонд защиты прав дольщиков, существующий с 2017 года, получает более широкие полномочия и теперь может контролировать работу застройщиков, в том числе, их хозяйственную деятельность.

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

Что такое мораторий на взыскание неустойки по ДДУ, до какого момента действует?

За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится.

Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.

Долевое строительство с 1 июля

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам
стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:

1. При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.
2. Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.
3. Деньги участников долевого строительства хранятся на специальных банковских счетах эскроу, доступ к которым появляется у застройщика только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
4. Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.
5. Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.
6. Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства – нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

• введение эскроу-счетов;
• покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
• вырастет себестоимость объектов недвижимости;
• на рынке сократится количество застройщиков.

Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ

Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.

С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.

Вернуть часть расходов можно за:

• оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
• оплату за оказание услуг;
• доход от сдачи имущества в аренду;
• продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
• некоторые другие виды дохода.

Постановление Правительства РФ № 442 разделило все недостатки, которые собственник может обнаружить при приеме квартиры, на два типа:

• существенные;
• несущественные.

Если выявленные дефекты окажутся несущественными, то дольщик не имеет права отказаться от подписания акта приемки. В таком случае все недостатки перечисляются в документе, а застройщик обязуется устранить их в установленные законом сроки.

Когда обнаруженные дефекты оказываются существенными, владелец недвижимости может:

• отказаться от подписания акта приема до момента устранения всех недостатков;
• расторгнуть договор покупки квартиры и потребовать возврата денежных средств.

Похожие записи:

• Действительно ли можно «отжать» квартиру, прописав в ней ребёнка?
• Можно ли развестись без присутствия супруга
• Начисление пеней и освобождение от штрафов в 2023 году