Налогообложение при сделках с недвижимостью от А до Я

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налогообложение при сделках с недвижимостью от А до Я». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества

От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.

Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.

В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:

1. Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
2. (Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.

Заключается договор мены у нотариуса в присутствии обеих сторон. При наличии доплат, прописанных в договоре, там же происходит выплата средств. Нотариус регистрирует сделку и просчитывает размер налоговых сборов.

При обмене недвижимости, находящейся во владении меньше 3 лет, процентная ставка составит 13%, для граждан Российской Федерации, от всей стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей. Если в договоре обмена не указана стоимость квартиры, то тогда нотариусом берется в расчет средняя рыночная цена.

С 2018 года открыт доступ к оплате налоговых сборов через электронный сервис. Также можно оплатить налоги в банке по предоставленным нотариусом реквизитам.

Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать. После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость. Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.

Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.

Интересным моментом во всей системе налогообложения является:

• только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
• лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.

Законодательство России постоянно меняется и не исключено, что в скором времени законом будет предусмотрен фиксированный налог по договору обмена, соответственно, станут более понятны способы его оплаты.

При операции мены вычет касается установленной законом суммы, все что выше, не идет в расчет налоговой компенсации. Вычет можно получить один раз, если средства полностью не использованы, то остаток пойдет на возможную следующую сделку с недвижимостью. Каждая сторона договора об обмене квартир может рассчитывать на вычет, согласно полной стоимости выставленного на обмен имущества.

Если сделка заверяется нотариально, то специалист проверит договор на грамотность и отсутствие неточностей. Участникам сделки будут даны рекомендации, подсчитано налоговое отчисление. Нотариус заверит факт передачи денежных средств в качестве доплаты на неравноценную жилплощадь. Услуги специалиста платные, но данные будут сохранены в архиве, сделана запись в журнале, это значительно повысит уровень безопасности.

Сделка считается осуществленной после прохождения регистрации в Росреестре, куда необходимо явиться обеим сторонам. Провести регистрацию можно через МФЦ, что несколько увеличит срок ожидания. При подаче заявления на регистрацию и смену собственников на два объекта, будет решаться вопрос с необходимыми погашениями налогов. После необходимых платежей и предоставления квитанции, сделка будет совершена и в ЕГРН внесены изменения по собственникам.

О налогообложении сделок мены недвижимости

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок.

Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

• Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от оплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
• Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае оплата налога обязательна всегда.

Документы для заключения сделки

Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:

• заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
• свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
• договор мены;
• согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
• квитанция об оплате государственной пошлины:
• документы, удостоверяющие личность участников сделки;
• согласие второго супруга на совершение сделки;
• кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
• правоустанавливающий документ на землю;
• технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.

Регистрация договора мены в Росреестре

Договор мены квартиры обязательно нужно передать на регистрацию в Росреестр, иначе сделка не состоится. Для этого:

• после подписания бумаг оплатить пошлину по 2 000 рублей за каждую квартиру (всего 4 000 рублей), квитанцию сохранить;
• записаться в МФЦ на прием (в период пандемии записываться можно онлайн или по телефону);
• всем сторонам подойти лично с паспортом в день приема к сотруднику МФЦ, передать договоры (3 подлинника), квитанции об оплате пошлины, выписки из ЕГРН, нотариальные согласия супругов и разрешение опеки, а также другие документы в зависимости от особенностей сделки;
• проверить заявление, которое составит сотрудник МФЦ, и подписать его.

Мена квартиры на автомобиль

Подобные варианты обмена не так редко встречаются, как может показаться. Причин и жизненных обстоятельств может быть множество, но в любом случае сделка должна быть законной и прозрачной процедурой. В настоящее время движимая и недвижимая собственность порой равняются в цене. Дорогостоящие машины вполне сопоставимы с квартирами среднего класса, порой даже превосходят их в стоимости. Во время заключения сделки может потребоваться доплата с одной из сторон, о чем обязательно должно быть указание в договоре мены.

Текст документа должен устраивать обе стороны, поскольку после подписания его все возможные споры будут решаться в судебном порядке. Лучше всего такую юридическую сделку проводить через нотариальную контору. Это связано стем, что отступление от стандартной схемы обмена, наличие пункта о доплате и порядке смены владельца должен рассмотреть специалист.

Придется ли заплатить подоходный налог при обмене квартиры на авто? Ясность в этом вопросе внесет нотариус после проверки представленных обстоятельств. Для снижения определенных рисков, сторонам лучше всего составить два договора купли/продажи, которые следует подписать одновременно. Каждой стороне останется по два экземпляра: в одном гражданин выступит в роли продавца, а в другом будет ставить подпись в графе «покупатель».

Можно составить договор мены с обязательным указанием разницы в оплате, грамотно внести данные поможет нотариус. Минусами подобных сделок является обязательная уплата налога, причем при двух договорном варианте потребуется дважды отчитаться перед налоговой инспекцией. Нестандартная процедура не запрещена законом, но относиться к подобному обмену следует с особой осторожностью. При обмене жилплощади не стоит торопиться, предварительно следует показать проект договора юристу или нотариусу.

После согласования и прояснения сложных моментов, стороны приступают к сбору и подготовке документов. Подписанный договор вместе с документами и квитанциями по налогам и сборам подается в Росреестр, смена собственников происходит через 15-30 дней после обращения.

Стоимость и госпошлина

Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.

Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.

Сумма доплаты по договору указывается ее получателем в декларации о доходах по итогам года. С нее предстоит оплатить НДС в размере 13% суммы доплаты, если она владел этой собственностью менее трех лет.

Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.

Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.

Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

• полученных в собственность до 2016 года;
• полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации, договору ренты, а также недвижимости, которая является единственным жильем.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2021 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2021 года по декабрь 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2021 года по апрель 2024 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2020 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2020 года по май 2025 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2020 года по февраль 2025 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

• или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
• или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой

К сожалению, российское законодательство никак отдельно не регулирует вопрос налогообложения при обмене квартиры. Поэтому при возникновении такой ситуации следует обращаться к ст. 567 ГК РФ, в которой просто указаны следующие характеристики сделок мены:

1. Стороны сделки предоставляют друг другу имущественные объекты взамен переданных.
2. На договор мены распространяются все правовые нормы, предписанные договору купли-продажи.
3. Каждая из сторон одновременно в сделке мены выступает покупателем и продавцом.

Учитывая, что обмен квартир – это, в частности, сделки по их продаже, значит, при получении дохода от таких сделок полагается выплачивать налог. Размер НДФЛ определяется на основании ст. 217 НК РФ. Для всех категорий при реализации недвижимости на территории РФ он составляет 13%. До 2020 года лица, не являвшиеся налоговыми резидентами, были обязаны платить в российскую казну 30% со сделки купли-продажи. Но в конце 2020 года был принят ФЗ РФ № 424, который уравнял резидентов и нерезидентов при выплате подоходного налога.

Сумма взимаемого налога при обмене будет зависеть от двух основных факторов:

1. Размер полученного дохода.
2. Срок владения недвижимостью, которую собственники меняют.

Необходимо понимать, что налоговое законодательство предписывает облагать подоходным налогом не сделку, а полученный по ее результатам доход. Это значит, что если при реализации договора мены квартиры сторона не получает дохода, она освобождается от обязательства по внесению НДФЛ.
Доходом в данном случае признается сумма доплаты. Например, если квартира стоит 4 млн. руб., а приобрести ее владелец по договору мены намеревается квартиру стоимостью 6 млн. руб., он передает собственнику более дорогой квартиры доплату в 2 млн. руб. При такой сделке доход – это 2 млн. руб., и именно с этой суммы и должен удерживаться подоходный налог. Размер его составит 260 тыс. руб. (2000 000 х 0,13). Естественно, вносит ее тот хозяин, который получает денежную доплату.

Если стороны просто производят мену квартир, не предоставляя дополнительно денежную разницу их стоимости, никто из них НДФЛ со сделки не платит.

Правильный расчет налога

Как же обстоит дело с договорами мены, положения которых предусматривают доплату? Лицо, получившее доплату, обременяется налоговыми обязательствами. Но в то же время каждая из сторон такого договора приобретает право на получение имущественного вычета, а, значит, сумму налога можно уменьшить, а в определенных ситуациях вообще избежать его оплаты.

Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога. Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета.

Пример №1.

Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. – 981.405 руб.) * 13%).

Н = (Допл – Выч) * 13%,

В случае заключения договора мены и получения дохода от его реализации, этот факт должен быть задекларирован. Простой обмен одной квартиры на другую без денежных доплат предоставления налоговой декларации не требует.

Чтобы заявить о полученном доходе его получателю предоставляется целая декада. Сделать это необходимо с 1 января и до 30 апреля того года, который следует за годом совершения сделки мены и получения дохода. Т.е. если собственник поменяет свою квартиру в 2020 году и получит во время сделки денежную доплату, ее потребуется задекларировать до 1 мая 2020 года.

При подаче декларации следует предоставить ряд дополнительных обязательных документов:

1. Договор обмена.
2. Удостоверение личности.
3. Правоустанавливающие документы на жилье, которым гражданин владел.
4. Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, выданное в Росреестре.
5. Расписку в получении денежной суммы в качестве доплаты.

Подать налоговую декларацию следует в территориальное отделение ФНС по месту постоянного проживания заявителя. Если это невозможно, стоит обратиться по месту нахождения старого или нового объекта недвижимости. Предоставить декларацию собственник может следующими способами:

1. Лично прийти с визитом в отделение и подать документы инспектору в часы приема. Это – самый удобный способ, т.к. основная проверка заполнения декларации и полноты комплекта представленных документов осуществляется сразу. Если что-то необходимо исправить, заявитель сможет это сделать в кратчайшие сроки.
2. Направить документы по почте заказным письмом с вложением и уведомлением. Такой вариант желательно использовать, если личный визит действительно невозможен, т.к. об ошибках заявитель узнает только через продолжительный срок и может просто не успеть их исправить до окончания периода, отпущенного для подачи налоговых деклараций.
3. Заполнить электронный вариант декларации на официальном сайте ФНС и отправить его онлайн. Это – тоже удобный способ, но воспользоваться им могут лишь лица, у которых имеется собственная электронная подпись.

Уплата налога должна быть осуществлена в тот же год, когда гражданин подает налоговую декларацию. Сделать это надлежит до 15 июля. Плату можно провести через кассу банка или терминал.

Почему удобнее поменяться, чем продать

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Укажите, сколько дней даётся на фактический обмен имуществом. Это могут быть разные даты для каждого участника сделки.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Похожие записи:

• Полисы ДМС для мигрантов и иностранцев в Новосибирске
• Деловая виза в Италию, необходиме документы
• Пенсия пострадавшим и ликвидаторам-чернобыльцам в 2023 году в России