Договор перенайма советы юриста
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор перенайма советы юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение о замене арендатора — это трёхсторонний документ, который позволяет изменить первоначальные права и обязанности сторон договора. Допсоглашение делается в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.
Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами , чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.
Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.
Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.
Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.
Арендные права и ограничения
После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.
Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.
Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.
Договор перенайма арендованного имущества
Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.
Внимание
Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).
Свобода договора по новым правилам
Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду — Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка — Правовое регулирование договора сублизинга — Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство — Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду — Способы передачи арендатором права аренды — Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке — Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору — Сохранение в силе договора субаренды при перенайме — Применение ст.
Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.
Внимание
Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).
Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка
Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст.
389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.
Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).
Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.
Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).
Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.
Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).
Образец договора переуступки аренды земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора перенайма на земельный участок в частной собственности.
Выгоды от переуступки
В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.
Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.
Юридические тонкости перенайма
Перенайм — это процесс передачи прав и обязанностей по договору аренды от арендатора-оригинального арендатора (того, кто первоначально заключил договор аренды) на третье лицо. Часто встречается также термин «переуступка».
Если возникает необходимость в перенайме, то сначала важно проверить действующий договор аренды, чтобы узнать, допускает ли он такую возможность. В некоторых случаях договор может запрещать перенайм без предварительного согласия арендодателя.
Если перенаём возможен, то арендатор-оригинальный арендатор (тот, кто Является арендатором по первоначальному договору) может передать права на аренду, а также связанные с ней обязанности третьей стороне. Для этого необходимо оформить дополнительное допсоглашение, в котором участники указывают все условия перенайма: кто передает, кому передают, как и что передают и т. д.
Важно знать, что передача прав на аренду должна быть зарегистрирована. Для этого необходимо подготовить все необходимые документы и оформить их участниками (арендатором-оригинальным арендатором и новым арендатором). После этого документы подаются в уполномоченный орган для регистрации, который выдает свидетельство о праве по аренде.
При подготовке документов для перенайма необходимо учесть множество юридических тонкостей. Важно правильно составить допсоглашение, чтобы оно было законным и соответствовало законодательству. Кроме того, необходимо обратить внимание на условия договора аренды, чтобы быть уверенным, что перенайм разрешен и не нарушает прав арендодателя. Также нужно учесть сроки и процедуры регистрации, чтобы все было сделано вовремя и правильно.
Выводя итоги, стоит отметить, что перенайм является таким юридическим мероприятием, требующим подготовки и оформления документов. Зачем такое оформление? Это сделано для того, чтобы изменить условия договора аренды и передать права и обязанности третьей стороне. Важно учитывать все юридические тонкости и следовать всем необходимым процедурам и требованиям законодательства.
Что может изменить договор
Договор аренды – это правовой документ, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором. Но что делать, если возникла необходимость изменить условия существующего договора? Как правильно изменить договор?
Изменить договор аренды можно несколькими способами. Во-первых, можно заключить новый договор, который будет заменять предыдущий. Однако, для заключения нового договора необходимо зарегистрировать его в уполномоченных органах. Во-вторых, можно заключить дополнительное соглашение к существующему договору, которое будет добавлять новые условия или изменять уже существующие.
Такое дополнительное соглашение может касаться различных аспектов аренды: изменения суммы арендной платы, увеличения или уменьшения срока аренды, добавления или исключения помещений и т.д. Важно подготовить документ правильно, чтобы избежать непонимания или проблем в будущем.
Если идет речь о переуступке прав аренды, то в этом случае необходимо составить дополнительное соглашение о переуступке аренды. Переуступка прав аренды возможна только при наличии письменного согласия арендодателя. Также следует отметить, что переуступка аренды может быть запрещена или ограничена самим договором.
Либо арендодатель, либо арендатор могут требовать изменения условий договора. Но чтобы такое требование имело юридическую силу, необходимо оформить соответствующее дополнительное соглашение. Важно учесть, что дополнительное соглашение должно быть оформлено в письменной форме.
Возражения нового должника против требований кредитора
В соответствии со ст. 392 ГК РФ новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе осуществлять в отношении кредитора право на зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику.
В п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 54 уточнено, что эта норма касается привативного перевода долга.
При кумулятивном правила сформулированы несколько иначе.
Во-первых, новый должник в этом случае вправе выдвигать против требования кредитора возражения, которые имел против требования кредитора первоначальный должник.
Во-вторых, к возражениям первоначального и нового должников против требования кредитора, возникшим после совершения кумулятивного перевода долга, применяются положения ст. 324 ГК РФ. Каждый из должников не вправе выдвигать возражения, которые основаны на отношениях другого должника с кредитором, в которых первый должник не участвует.
С этой позиции один должник при кумулятивном переводе долга также не может осуществлять право на зачет, принадлежащее другому должнику по обязательству, в котором первый не участвует.
Еще одна правовая позиция ВС РФ касается ситуации, когда новый должник не получил от первоначального вознаграждения за принятие долга на себя. Это обстоятельство новый должник не вправе выдвигать в качестве возражения против требования кредитора.
Точно также новый кредитор не вправе ссылаться на недействительность перевода долга в силу пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ (недопустимость дарения между коммерческими организациями).
В этой связи интересно одно дело, рассмотренное ВС РФ (Определение от 20.12.2017 № 310-ЭС17-3279 (2)) и попавшее в п. 19 Обзора судебной практики № 1 (2018).
Статья 615. пользование арендованным имуществом
Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду — Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка — Правовое регулирование договора сублизинга — Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство — Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду — Способы передачи арендатором права аренды — Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке — Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору — Сохранение в силе договора субаренды при перенайме — Применение ст.
Договор перенайма арендованного имущества
Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.
Внимание
Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).
Как отразить в учете организации начисление и выплату пособия по временной нетрудоспособности работнице, если она представила заявление о замене календарных лет в расчетном периоде в связи с тем, что в двух календарных годах, непосредственно предшествующих заболеванию, работница находилась сначала в отпуске по беременности и родам, а затем в отпуске по уходу за ребенком?
Согласно представленному 28.07.2015 листку нетрудоспособности работница была нетрудоспособна вследствие заболевания 14 календарных дней. Сумма выплат в пользу работницы за расчетный период, на которую начислены страховые взносы в ФСС РФ, за 2013 г . составила 236 000 руб., за 2014 г . облагаемые страховыми взносами доходы отсутствовали.
Работница представила заявление о замене календарных 2013 и 2014 гг. в расчетном периоде на 2011 и 2012 календарные годы соответственно. Сумма облагаемых страховыми взносами в ФСС РФ доходов работницы за указанный период составила: за 2011 г . — 484 000 руб., за 2012 г . — 538 000 руб.
Страховой стаж работницы, учитываемый при назначении пособия по временной нетрудоспособности, составляет шесть лет. Пособие перечислено на банковский счет работницы одновременно с заработной платой, начисленной за июль 2015 г . Работница занята в основной хозяйственной деятельности организации.
Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.
Как отразить в учете начисление и выплату заработной платы работнику — гражданину Республики Беларусь (РБ), временно пребывающему на территории РФ и являющемуся налоговым резидентом РФ?
Заработная плата работника установлена в виде должностного оклада. Согласно коллективному договору начисление и выплата работникам заработной платы производятся дважды в месяц в безналичной форме путем перечисления денежных средств на банковские счета работников. В текущем месяце работнику начислены:
— заработная плата за первую половину месяца — 20 238,10 руб.;
— заработная плата за вторую половину месяца — 24 285,71 руб.
Организация для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления.
Как подготовить допсоглашение
Создание допсоглашения не отменяет и не заменяет основной договор. Допсоглашение дополняет и уточняет условия существующего договора либо вносит изменения, которые были сделаны обоюдным согласием сторон. Оно оформляется в письменной форме и подписывается всеми заинтересованными сторонами.
Переуступка прав и обязанностей стороны в договоре может произойти в результате согласия всех заинтересованных сторон. В этом случае сторона, которая передает свои права и обязанности, считается исключенной из договора, а новая сторона становится его участником.
Если в основном договоре предусмотрена возможность перенаёма прав и обязанностей, то допсоглашение необходимо составить и зарегистрировать перед началом периода нового арендного договора. В допсоглашении нужно кратко описать, что такое договор, чему он служит, и что стало причиной заключения такого документа.
При составлении допсоглашения необходимо учесть все юридические тонкости и требования закона. Важно точно и корректно указывать всех сторон договора, а также прописывать все изменения и дополнения к основному договору. Допсоглашение должно быть оформлено в соответствии с требованиями законодательства.
Важно помнить, что допсоглашение нужно составлять сознательно, чтобы новый документ полностью соответствовал интересам и требованиям сторон. Допсоглашение должно включать все необходимые условия, которые обеспечат заинтересованным сторонам комфортное сотрудничество и предотвратят возможные недоразумения и конфликты в будущем.
Договор перенайма арендованного имущества
Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.
Внимание
Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).
Как отражается в учете организации — нового арендатора приобретение прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (перенаем), если организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им арендодателю в качестве аванса?
С согласия арендодателя новый арендатор получил от прежнего арендатора по договору перенайма права аренды. Договорная стоимость перенайма помещения равна 177 000 руб. (в том числе НДС 27 000 руб.). Оставшийся срок действия договора аренды — три года. Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, составляет 2 000 000 руб.
На момент перенайма арендная плата за шесть последних месяцев срока действия договора аренды в сумме 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.) выплачена прежним арендатором арендодателю авансом. Указанную сумму новый арендатор возмещает прежнему арендатору. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления.