Титульное страхование недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- поэтажный план и экспликация;
- справки о психическом здоровье участников сделки;
- заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.
Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.
За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.
Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.
Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры
Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.
Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.
Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.
Что такое титульное страхование
Прежде всего необходимо оговорить, что под титулом понимают правовое основание, то есть сделку, на основании которой конкретному лицу принадлежит право собственности. Можно сказать, что титульное страхование — это страхование сделки.
С точки зрения закона, титульное страхование — это страхование риска утраты или ограничения права собственности (хотя действующее российское законодательство не содержит такой термин). По действующему законодательству РФ, титульное страхование — это разновидность имущественного страхования.
Как правило, для минимизации риска утраты или ограничения права собственности покупатели недвижимости обращаются к юристу, который проверяет историю сделок с объектом недвижимости и сообщает покупателю о выявленных им рисках. Покупатель оценивает, насколько для него выявленные риски являются существенными, и принимает решение о покупке недвижимости либо об отказе от покупки.
Страхование при ипотеке
При выдаче кредита банку нужны гарантии возврата ссуды и процентов. По типовым правилам используется залог предмета покупки с оформлением соответствующего обременения в «Росреестре». Этой записью блокируют отчуждение собственности, однако не обеспечивают сохранность квартиры.
Обозначенную проблему решают с помощью программы страхования недвижимости. При ипотеке обязательным является страхование конструктива – то есть квартиры как объекта недвижимости от физического разрушения, например, в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф предусматривается, действий собственника или третьих лиц.
Дополнительно к конструктиву кредиторы требуют следующие страховки:
- титульную;
- жизни;
- сохранения трудоспособности.
Перечисленные полисы не являются обязательными, но при их отсутствии банк вправе поднять процентную ставку по кредиту на 1-3 п.п.
Какие риски покрывает страхование титула при покупке квартиры
Перечь рисков, покрываемых страховыми предложениями российских компаний, совпадает со списком оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Суды опираются на следующие обстоятельства:
- Продавец признан недееспособным или невменяемым;
- В продаже участвовало лицо с ограниченной судебным решением дееспособностью;
- Бывший владелец квартиры был введен в заблуждение покупателем;
- Договор купли-продажи не учел интересы несовершеннолетних собственников недвижимости;
- Выявлен факт мошенничества — подлога документов покупателем;
- Нарушены права одного из супругов в ходе реализации совместно нажитого имущества.
Основанием для пересмотра сделки в судебном порядке могут стать иные лица. Так, при неоднократной перепродаже квартиры о наличии прав на нее могут заявить первые собственники — адвокаты в подобных ситуациях ссылаются на заключение сделки своими клиентами под угрозой расправы или нанесения тяжкого вреда здоровью.
Аналогичным образом развиваются события при нарушении договора пожизненной ренты плательщиком. Продажа квартиры без ведома получателя рентных платежей приводит к признанию сделки ничтожной в судебном порядке. Новый собственник теряет любые права на владение объектом недвижимости.
Порядок действий при наступлении страхового случая
При получении претензий от третьих лиц или повестки в суд страхователю необходимо связаться с СК по указанному в полисе телефону. Менеджер компании проведет расчет рисков, сопряженных с выявленными обстоятельствами, и примет решение о том, относится ли данный случай к страховым. Дальнейшие инструкции и перечь необходимых для оформления страхового акта документов будут озвучены держателю ипотечного кредита специалистами компании-страховщика.
Решение об отказе в страховых выплатах будет принято в следующих ситуациях:
- Истец признан судом совладельцем объекта недвижимости — страхователь не утратил своих прав на квартиру в полном объеме;
- Суд принял решение о выплате компенсации в пользу ответчика истцом.
В остальных случаях выплаты в пользу физического-лица страхователя осуществляются в течение 10-14 дней после получения СК всех необходимых документов.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.
Что такое титульное страхование
Под титульным страхованием понимают страхование потенциального риска, связанного с потерей покупателем права собственности на объект недвижимости, в том числе и на квартиру.
К таковым рискам относятся следующие ситуации:
-
имеются ошибки в подготовленных документах или процедура передачи права собственности на недвижимость прошла с нарушениями;
-
сделка купли-продажи была мошеннической, о чем покупатель не знал;
-
при передаче права собственности не были учтены интересы несовершеннолетних детей;
-
нарушены интересы законных наследников;
-
объект недвижимости в прошлом был приватизирован с нарушениями.
Нюансы страхования сделок с недвижимостью
По закону договор страхования сделок с недвижимостью не может быть заключен на срок, более трех лет. Стандартно компании предлагают варианты от 1 года до 3 лет. При необходимости срок действия полиса можно продлить, однако важно не попасться на уловки недобросовестных страховых агентов.
Дело в том, что в соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для признания сделки по передаче права собственности недействительной, составляет 3 года, по всем оспоримым сделкам — не более 1 года. В редких случаях срок исковой давности составляет 10 лет, но на практике страховые случаи наступают как раз в первые 3 года. Продлевать срок действия договора на больший срок нецелесообразно.
В некоторых случаях в договоре купли-продажи отражается заниженная цена квартиры. Так поступают, если объект недвижимости находится в собственности менее трех лет. Для страхования титула можно указать реальную (рыночную) стоимость, большинство страховых компаний на это соглашается. Указывать в полисе сумму, соответствующую договорной нецелесообразно: от нее зависит размер возмещения при наступлении страхового случая.
Договор страхования сделки с недвижимостью можно заключить до или после регистрации права собственности. При этом полис будет действовать с момента возникновения этого права у покупателя, а не раньше. В случае, если титульное страхование оформляется после регистрации права собственности, важно уложиться в установленный законом срок — 2 недели. По прошествии этого времени заключить договор не получится, хотя раньше такая возможность была.
Заявление подавать нужно раньше переоформления права собственности. Это условие закреплено законодательно и защищает интересы страховых компаний. Они должны успеть проверить юридическую чистоту сделки и оценить потенциальные риски.
После подачи запрошенного пакета документов и заявления решение о страховании сделки принимается не сразу. По закону у компании есть два рабочих дня, чтобы перепроверить документы, оценить риски и заключить договор страхования. Эту особенность нужно учитывать при подготовке к переоформлению квартиры.
Страховая компания заинтересована в сохранении за покупателем и страхователем права собственности на квартиру — в этом случае не придется выплачивать возмещение. Представитель страховщика будет присутствовать на судебных разбирательствах и отстаивать интересы страхователя. Поэтому, после получения покупателем копии искового заявления, нужно сразу же обращаться в свою страховую компанию. Это же требование прописано в договоре.
В случае, если суд аннулирует запись ЕГРН о признании за покупателем права собственности на квартиру, страховщик выплатит сумму, указанную в полисе титульного страхования. В некоторых случаях представители страховщика настаивают на том, чтобы страхователь направился в апелляционную инстанцию, к этому нужно морально подготовиться. Такая позиция обоснована: страховщик защищает в большей степени свои интересы. Поэтому следует готовиться к затяжным судебным тяжбам: иногда на защиту своих интересов уходит несколько лет.
✅ Объекты страхования и обстоятельства наступления страхового случая
Помимо жилых объектов (квартир, домов и долей в них) застраховать можно нежилые помещения и земельные участки. Страховой случай наступает, если сделка оспорена из-за:
- ошибок в оформлении документов;
- продажи квартиры вопреки воле собственника (например, по поддельной доверенности);
- незаконности ранее проведенных сделок с купленной квартирой;
- нарушения интересов недееспособных/ограниченных в дееспособности/несовершеннолетних лиц, совладельцев долевой собственности, наследников, получателей ренты.
Недействительным ДКП может быть признан в случае:
- принуждения к подписанию договора с помощью угроз или обмана;
- нарушения порядка приватизации;
- отсутствия согласия со стороны супруга/супруги на продажу общего имущества;
- невозможности одной из сторон понимать последствия своих действий.
В тексте договора титульного страхования должны быть четко прописаны основания для выплаты компенсации. Если в перечне не будет обстоятельств, в результате которых застрахованная сделка была признана недействительной, то на выплату можно не рассчитывать. Также нужно внимательно изучить дополнительные условия – некоторые СК требуют, чтобы клиент сотрудничал только с аккредитованными адвокатами/юристами. Важно также не пропустить срок – как правило, за компенсацией нужно обратиться на протяжении месяца с момента вынесения судом решения.
Договор титульного страхования недвижимости
Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.
Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:
— дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;
— объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);
— перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;
— размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;
— расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;
— срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.
Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.
Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры
Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.
Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.
Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.
Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.
Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.