3 способа легально сдавать квартиру в аренду
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 способа легально сдавать квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Действия до сдачи квартиры
Перед тем как легально сдавать квартиру в аренду, рекомендуем определиться, каким способом планируется платить налоги. Это можно сделать одним из трёх способов:
- через подачу декларации 3-НДФЛ;
- приобретение патента (после регистрации в качестве ИП);
- уплата налога на профессиональный доход после регистрации в качестве самозанятого лица
Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья
Успешная сдача жилья зависит от того, насколько точно размер арендной платы соответствует реальному состоянию квартиры и ценам на рынке. При определении стоимости необходимо учитывать метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и другие факторы, такие как удалённость от центра, транспортные развязки, близость к метро.
На стоимость аренды может повлиять даже вид из окна. Если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость поднимают на 10-15 %. То же самое необходимо учитывать, только в обратном порядке, если из окна открывается вид на стройку или другие непривлекательные объекты.
Если квартиранты нужны срочно, максимальной выгоды от цены не стоит ожидать.
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.
Договор найма: на что обратить внимание и как составить правильно
Сделка по сдаче помещения во временное пользование может называться:
- арендой;
- наймом.
Эти два понятия часто путаются между собой, тогда как Гражданский Кодекс (статья 671) четко разводит их по разным сторонам:
- Аренда – это сдача помещения во временное пользование фирмы, компании, т.е. любого юридического лица.
- Найм – это сдача помещения во временное пользование частного гражданина.
Соответственно, в том случае, когда собственник сдает свою квартиру в аренду, корректно говорить о том, что совершается сделка найма, а не аренды. Сторонами выступают:
- Наймодатель – это собственник (1 или несколько) квартиры.
- Наниматель – это 1 или несколько лиц, которые нанимают эту квартиру для своего пользования на определенных условиях.
Сделка найма сопровождается обязательным составлением одноименного документа – договора найма. Его оформление – обязательное условие, поскольку в этом случае собственнику удается обезопасить свои законные интересы в случае непредвиденных последствий (форс-мажоров) или недобросовестного поведения квартирантов.
Сопровождение сделки договором очень желательно даже в том случае, если предполагается проживание знакомых или родственников, поскольку документ учитывает интересы обеих сторон, в том числе и нанимателей жилого помещения:
- Четко регулируется, с кем составляется договор, кто именно будет проживать.
- Устанавливается срок проживания. Закон гарантирует, что если этот пункт не указан, то по умолчанию документ действует не более 12 месяцев с момента его подписания сторонами.
- Описывается размер платы, срок ее обязательного внесения, возможность изменения в большую или меньшую сторону.
- Описывается порядок посещения собственником своего жилья для контроля ситуации и сбора ежемесячной платы.
- Описывается порядок пользования квартирантами имуществом квартиры, в том числе бытовой техникой и предметами мебели.
- Регулируется, кто именно обязан оплачивать коммунальные счета и иные издержки, которые возникают в связи с использованием жилья.
- Описывается ответственность сторон в случае возникновения несчастных случаев, пожаров, стихийных бедствий и т.п.
- Описывается порядок расторжения договора – в какие сроки, как нужно известить сторонам друг друга о своем решении.
Договор найма легко найти и распечатать, а затем оформить его практически без изменений. Нотариального подтверждения он не требует. Тем не менее, по вашему желанию можно сделать эту процедуру.
Следует внимательно ознакомиться с текстом еще до начала поиска нанимателей, чтобы внести в него необходимые коррективы, которые могут касаться именно вашего случая:
- особенности внесения платы;
- возможность наличия у нанимателей домашних животных;
- возможность заключения договора поднайма (когда наниматель, в свою очередь, сам может сдать вашу квартиру в поднайм); при этом он в полной мере должен сохранять свои обязательства перед собственником;
- возможность использования имущества – каким именно и многое другое.
Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение
Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов. Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.
В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет. Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.
Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.
Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника. Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.
Пошаговая инструкция по сдаче квартиры
Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
- подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
- найти квартиросъемщиков – куда же без них;
- показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
- подготовить бумаги – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
- заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
- получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.
Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.
Топ ошибок арендодателей
Не прописывают условия проживания, прописав, могут ли в сдаваемом в аренде жилом помещении проживать семьи с третьими лицами, маленькими детьми и/или животными.
Чтобы не пополнить список собственников, допускающих ошибки при сдаче недвижимости в аренду, не забудьте составить к договору и акт приема-передачи квартиры. Этим вы обезопасите себя от недобросовестных квартиросъемщиков и упростите определение всех вещей и оборудования при расторжении договора.
Уточните в условиях договора, кто будет оплачивать коммунальные платежи. Вы можете сами полностью рассчитываться с УК, оплачивая всю квитанцию, или же предоставить арендатору право самому снимать показания со счетчиков и оплачивать формируемые счета.
Обязательно включите в договор депозит, являющийся вашей «страховкой», если арендатор испортит имущество или же нарушит условия съема. Обычно депозит равен сумме ежемесячного платежа за проживание и возвращается квартиросъемщику при расторжении договора, если тот всё оплатил, оставив после себя арендное жилье в удовлетворительном состоянии без порчи оборудования и мебели. Нередко арендодатели за счет депозита предлагают пожить в их квартире последний месяц. Как бы то ни было, помните, что договор без прописывания суммы депозита лучше не заключать, ведь этот пункт страхует и арендодателя, и квартиросъемщика, который может прожить последний месяц «бесплатно» или вернуть свои деньги для последующего найма/покупки жилья.
Укажите в договоре возможность заключения договора поднайма, ведь иначе недобросовестные квартиросъемщики, к примеру, смогут нелегально использовать ваше помещение для посуточной аренды жилья, что, безусловно, повлияет на внешний вид «квадратов» и приведет к таким нежелательным последствиям, как конфликт с соседями.
Проводите проверки, что не значит заглядывать к свои арендаторам без предупреждения. У вас есть договор, в котором и пропишите, как часто собираетесь наведывать сданные в аренду «квадраты» без сюрпризов для проживающих в помещении людей.
Не поленитесь также проверять, оплачивает ли ваш квартиросъемщик коммунальные счета, если по договору это легло на его плечи.
Внимание — налоговая!
В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду. Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени. «Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.
Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.