Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

---

Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy

Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.

Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.

Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Порядок оформления договора ренты

Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.

Условия договора ренты:

• предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплатильщику;
• размер рентной платы, порядок и период выплат;
• конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
• обеспечение выплаты ренты.

После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.

Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
• документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
• согласие супруга получателя ренты;
• заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
• квитанция об уплате госпошлины.

Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.

После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.

У каждого участника такой сделки появляется материальная выгода, которая подлежит налогообложению.

Так, получатель ренты должен выплачивать 13% от суммы ежемесячного платежа, так как рента является постоянным доходом человека. Но такой гражданин вправе воспользоваться имущественным вычетом, установленным налоговым законодательством.

Плательщик рентных сумм становится владельцем недвижимого имущества после регистрации договора в Росреестре, но так как он получает квартиру за установленную плату, то вправе не платить НДФЛ и тоже может рассчитывать имущественный вычет.

Подводя итог можно сделать вывод, что рентный договор может быть заключен между людьми, состоящими в близком родстве. При этом он может носить не материальный характер, а обязательства по нему могут выражаться в виде ухода за престарелым лицом, обеспечением его питанием, лекарственными средствами и иными формами помощи.

Договор должен иметь только письменную форму и удостоверяться у нотариуса. В противном случае, он не приобретает статуса правового документа и по нему не возникает юридических последствий.

Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты

Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.

Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:

• рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
• рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
• плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
• получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.

Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.

Достоинства и недостатки договора ренты

Договор ренты – такая же сделка с недвижимостью, как купля-продажа, обмен и т.п. То есть, здесь фигурируют крупные денежные суммы. Поэтому, прежде чем заключать такой вид договора, необходимо взвесить все ЗА и ПРОТИВ, чтобы осознать все возможные риски.

Плюсы:

• плательщик в праве передаривать, продавать или осуществлять иные сделки с недвижимостью, полученной в собственность по договору
• плательщик в праве отменить выплаты ренты и полностью выкупить недвижимость, если такое предусмотрено соглашением
• получателю оказывается пожизненный уход и забота, при этом, сохраняется право пользования жилой площадью до конца жизни (в случае договора с иждивением)
• получатель обретает дополнительный доход
• плательщик получает недвижимое имущество по выгодной стоимости по истечению договора
• плательщик получает возможность выплаты суммы за квартиру выгодными частями в течение какого-то времени

Договор ренты (образецов)

Типовой договор ренты должен являть собой соглашение, в котором следует:

• определить все существенные условия, предусмотренные законом;
• оговорить иные вопросы, которые стороны захотят согласовать.

В первую очередь при документировании рентной сделки должны быть установлены:

• стороны соглашения, включая личные данные, такие как Ф. И. О. (наименование), паспортные данные (или данные учредительных и регистрационных документов для юрлиц), адрес проживания/регистрации/местонахождения;
• предмет договора — имущество, которое передается взамен получения рентного дохода, нужно индивидуализировать максимально подробно с указанием реквизитов документов или внешних особенностей вещи;
• размер рентного дохода, форма его выражения и периодичность индексации;
• повторяемость и этапы выплаты рентного дохода;
• получатель оплат — собственник, отдающий имущество, или другое лицо;
• правомочия и обязанности сторон, включая ответственность за просрочку выплат.

Кроме того, контрагенты по договору бессрочной ренты могут определить условия покупки предмета ренты, цену выкупа и срок, в течение которого исключается возможность выкупа. А во всех видах рентных договоров дополнительно стоит определить нюансы дальнейшего использования рентного имущества и аспекты досрочного расторжения договора, согласовав эти вопросы с рентным кредитором.

Договор должен быть подписан обеими сторонами и оформлен в соответствии с законом.

---

Плательщик ренты должен иметь в виду, что получатель может расторгнуть договор, если его условия не соблюдаются. Если это произойдет, то его затраты возмещены не будут. Кроме того, с него могут спросить и взыскание ущерба, и упущенную выгоду.

Нередко после смерти получателя дохода его наследники начинают оспаривать сделку в суде. Решение может быть принято в их пользу, если они докажут, что:

• получатель имел психические отклонения на момент заключения соглашения или его ввели в заблуждение;
• плательщик не выполнял свои обязательства полностью или частично или не соблюдал сроки;
• бумаги не были удостоверены нотариусом или изначально были составлены неправильно.

Чтобы снизить подобные риски, нужно заключать подобный договор у нотариуса. Кроме того желательно:

• настоять на том, чтобы получатель ренты прошел психиатрическую экспертизу перед сделкой и был признан дееспособным;
• проверить в Росреестре обременения на имущество, которое будет передано по сделке;
• составить дополнительное соглашение, в котором будут перечислены все товары, которые должен закупать плательщик в определенные сроки;
• брать расписки с рентополучателя о том, что все обязательства исполняются в полном объеме;
• хранить все товарные чеки на покупки;
• собрать доказательства того, что сроки были пропущены по уважительной причине (билеты, медицинские выписки и прочее);
• застраховать свои риски.

Если сделка оформлена правильно, зарегистрирована в Росреестре, условия неукоснительно соблюдались, то оспорить её будет сложно. В случае если договор признан недействительным или расторгнут, можно будет получить денежную компенсацию по страховке в сумме, соизмеримой с понесенными тратами.

Несмотря на то, что по сделке может быть передано любое имущество, в большинстве случаев ее предметом становится жилая площадь. А сам договор выступает заменой купле-продаже и дарению.

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

1. Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
2. Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
3. Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
4. Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
5. Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

• индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
• место жительство получателя ренты и его переселение;
• предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

Чем отличается от сделки купли-продажи

Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:

Рента	Купля-продажа
Обязательно заверяется нотариусом, который ещё раз внимательно изучит договор.	Нет необходимости, сделка будет зарегистрирована без печати нотариата.
Встречное удовлетворение интересов – пожилой человек получает уход и деньги, плательщик в будущем жильё.	Одностороннее удовлетворение интересов – покупатель получает квартиру, продавец – деньги. Про дополнительный уход или физическую помощь речь не идёт.
Право проживания в квартире закреплено договором.	Нет такого права после передачи права собственности.

Любое решение имеет свои последствия, и не всегда только хорошие. Поэтому перед заключением договора пожизненной ренты рекомендуется внимательно изучить его плюсы и минусы. Причем сделать это нужно обеим сторонам.

Для получателя (пожилого человека)	Для плательщика (ухаживающего за пожилым человеком)
Плюсы	Право на жилье и проживание в нем сохраняется до самой смерти (если речь не идет об иждивении). Можно расторгнуть заключенный договор в судебном порядке, доказав, что плательщик к выполнению своих обязательств относится недобросовестно. Свое жилье остается в качестве залога до конца жизни.	Выгодные условия получения недвижимости в собственность – на практике стоимость ее оказывается существенно ниже рыночной. Собственником недвижимости плательщик становится сразу после подписания, заверения и госрегистрации договора.
Минусы	В нынешних реалиях вероятность попасть в руки мошенников достаточно высока, что может означать преждевременную смерть одинокого пожилого человека насильственного характера.	Распоряжаться и отчуждать недвижимость до момента смерти нельзя. Это возможно исключительно с согласия самого пожилого человека. Необходимость постоянно обеспечивать постороннего человека, а это дополнительные траты. Возможно, получатель через какое-то время расторгнет договор, а вернуть потраченные средства можно далеко не всегда.

Основания расторжения сделки

Расторжение сделки возможно при наличии общих оснований:

• установления факта принуждения, угрозы, насилия;

• подписание договора вследствие обмана;

• невыполнения сторонами договорных обязательств;

• если на момент подписания соглашения владелец жилья был невменяем.

Помимо этого, рентный кредитор может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, если:

• рентная выплата просрочена более чем на 12 месяцев;

• плательщик обанкротился;

• не соблюдаются условия по рентной выплате.

Договоры ренты на практике

В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.

Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.

Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.

Похожие записи:

• Определение объемов холодной и горячей воды на СОИ в МКД с ИТП или с бойлерами
• Как гражданам России самостоятельно оформить визу для поездок в Прагу
• Сдача имущества в аренду: пошаговая инструкция для арендодателей