Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Жалоба в Роспотребнадзор
Жалоба на управляющую компанию в Роспотребнадзор должна основываться на требованиях ЖК РФ, ГК РФ и законе «О защите прав потребителей». В заявлении могут быть отражены:
- необоснованное повышение тарифов и размеров оплаты за услуги ЖКХ;
- сомнения в том, что реальные расходы соответствуют заявленным;
- нарушения законодательства при составлении договоров между компанией и жильцами дома;
- отказ УК предоставить собственникам квартир сведения об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- необходимость проверить бухгалтерскую отчетность по деятельности УК.
Разница между коллективной и одиночной жалобой
Юридически индивидуальная и коллективная жалобы равны между собой. Это значит, что обе должны быть рассмотрены в равные сроки. В результате рассмотрения любой жалобы на ЖКХ управляющая компания обязана принять срочные меры по устранению нарушений. Но практика показывает, что скорость этого процесса значительно возрастает в том случае, когда жалоба написана несколькими жильцами.
Коллективным заявление считается тогда, когда оно написано от двух и более жильцов многоквартирного дома. При составлении такой жалобы на ЖКХ каждый потребитель должен оставить свою подпись и контактные данные.
В любом случае претензия должна состоять из двух экземпляров.
Пошаговая инструкция подачи жалобы на ЖКХ в Роспотребнадзор
Прибегать к помощи этого органа следует, когда проблема не относится к компетенции Госжилнадзора. Роспотребнадзор рассматривает любые жалобы на коммунальные службы. Наиболее частые нарушения, при которых стоит обратиться именно сюда:
- антисанитария в подъезде, плесень;
- грызуны и насекомые;
- нарушение графика вывоза мусора;
- промерзание стен.
Для подачи заявления с жалобой на ЖКХ в Роспотребнадзор следует:
- Провести экспертизу, по ходу которой нарушения будут зафиксированы и документально оформлены.
- Пожаловаться в управляющую компанию.
- Если УК не принимает надлежащих мер, убедиться в том, что проблема не относится к компетенции жилищной инспекции.
- Написать заявление и направить его в службу.
В ходе проверки Роспотребнадзор обяжет органы устранить нарушения и привлечет их к административной ответственности.
Куда и в каких случаях обращаться с жалобой на УК
По своей сути все претензии, возникающие у жильцов дома, сводятся к тому, что организация, которая должна выполнять установленные договором обязательства, игнорирует их совсем или делает все «спустя рукава». А ведь от качества коммунальных услуг, которые предоставляются конкретному дому, зависят условия жизни граждан.
Директор УК
Прежде всего, жалоба по любому вопросу направляется или непосредственно начальнику местного ЖКХ или адресуется руководству управляющей компании.
Важность этой процедуры неоспорима, исходя из следующих причин:
- это единственная возможность на начальном этапе разбирательства попытаться урегулировать конфликт мирным способом, не переводя вопрос на рассмотрение в другие инстанции;
- только предварительно направив жалобу (претензию), можно говорить о соблюдении установленного законом порядка досудебного урегулирования спора.
Читайте подробнее, как написать и подать жалобу руководству УК.
Многие собственники полагают, что обращаться письменно к управляющей организации бесполезно. Такой вывод зачастую неверен.
Пример №1. Чернов А.К. проживал на 9 этаже 9-этажного дома. Он неоднократно приходил в офис УК с требованием отремонтировать дверь, ведущую на чердак, поскольку местные хулиганы каждую ночь устраивали посиделки на чердаке, распивали спиртное, слушали музыку и т.д. Когда устные требования ни к чему не привели, Чернов А.К. обратился в УК с письменной претензией, ответом на которую последовал ремонт чердачной двери, буквально на второй день после обращения с заявлением.
Как ни странно, сотрудники УК понимают, что с письменным заявлением люди идут в компанию, когда их терпение уже закончилось. Это означает большую вероятность написания жалоб в другие органы в случае игнорирования недовольства собственников на этой стадии. Поэтому многие управляющие стараются выполнить все требования жильцов, написавших заявления — тем более, когда речь идет о незначительном объеме работ.
Как подать жалобу на управляющую компанию
Все условия предоставления услуг со стороны УК изложены в договоре, который подписывают все жильцы. Согласно стандартному документу, компания обязана не только выполнять свои обязанности, но и отчитываться об этом перед плательщиками. Любое нарушение, допущенное со стороны УК, дает право жильцам жаловаться в:
- Жилищную инспекцию.
- Роспотребнадзор.
- Прокуратуру.
- Суд.
Наблюдая в собственном подъезде следующие вещи, жильцы имеют все основания для недовольства:
- Обшарпанные стены, обваливающиеся ступеньки, разбитые окна, сломанное освещение, неисправный домофон;
- Стабильно сломанный лифт и неработающий мусоропровод;
- Плохо отапливаются квартиры, либо отопления нет;
- И т.д.
Кому писать жалобу на управляющую компанию
Местом обращения по поводу нарушений договора с УК заявители могут выбрать:
- Жилищную инспекцию.
Функции жилищной инспекции в качестве государственного органа исполнительной власти заключаются в надзоре над:
- Соблюдением правил эксплуатации жилых строений;
- Выполнением правил использования жилья;
- Своевременностью и полнотой мероприятий по подготовке жилья к отопительному сезону;
- Соблюдением нормативов поставок жильцам коммунальных услуг;
- Правильностью проведения общих собраний собственников жилья и соблюдением порядка при выборе управляющей компании;
- Соблюдением управляющей компанией нормативов.
Какие претензии можно подать?
В самой общей формулировке – то, что должно быть по договору, но не предоставляется управляющей компанией (а плата за это продолжает взиматься). Но в документе нужно писать не только это, но и приводить конкретные претензии по фактам. Например, мусор вывозится несвоевременно (или не вывозится вообще), отопление не включают в установленном начале сезона, наблюдаются перебои с электричеством или горячей водой, антисанитария в общедомовых помещениях, при аварийном состоянии дома или подъезда не делается капитальный ремонт и т.д. Есть и ряд менее очевидных претензий. Например, цены на услуги ЖКХ неоправданно возросли или оплата была неверно рассчитана – или информация о доме, которая должна быть общедоступной, таковой не является. Это тоже основание для претензии.
Что такое бездействие управляющей компании и как его доказать?
Все подаваемые на УК жалобы условно можно разделить на два типа:
- Жалобы на ненадлежащие действия компании, в результате которых возникли, либо могут произойти плачевные последствия.
- Жалобы на бездействие компании, в результате которого невыполненные работы стали причиной материального ущерба либо несут угрозу безопасности жильцов.
Справка! В первом случае принято обращаться в суд за возмещением материального вреда.
Если же управляющая компания не выполняет свои обязанности, доказать непосредственную связь между бездействием и наступившими последствиями достаточно сложно. Поэтому природу бездействия как правонарушения потребуется доказать.
Теоретически к бездействию компании можно отнести всё, что имеет ненадлежащий вид и нуждается в ремонте:
- протекающая крыша;
- осыпающаяся штукатурка;
- растрескавшийся фундамент;
- не закрывающаяся входная дверь.
Этот список можно продолжать достаточно долго, но суть бездействия – халатность, которая определяется лишь на фоне активной позиции жильцов, если они обращались с неоднократными запросами, претензиями и жалобами, а в ответ от УК следовали лишь молчание и бездействие.
Подача жалобы в любую инстанцию сопровождается документальным подтверждением того, что жильцы пытались урегулировать вопрос с уполномоченными лицами управляющей компании.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, и вы планируете подать на нее жалобу, соберите доказательства того, что вы уже ранее обращались в УК и пытались решить проблему мирным путем. Однозначным преимуществом для вас станет возможность предоставить такие доказательства:
- Вторые экземпляры поданных жалоб, заявлений и т.п., на которых стоит регистрационный номер и удостоверение делопроизводителя или председателя, которому подавался документ.
- Список звонков в УК, с указанием времени, а также результата разговора. При несостоявшемся разговоре необходимо указать этот факт и причину.
- Акты и справки, подтверждающие плачевное положение площадей общего пользования, находящиеся в ответственности УК.
Жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию
Государственная жилищная инспекция — это орган, который занимается проверкой технического обслуживания многоквартирных домов и соблюдения порядка проведения собраний собственников жилья. Поэтому в ряде случаев целесообразно обратиться в ГЖИ:
- когда управляющая компания ненадлежащим образом произвела подготовку к отопительному сезону (вопросы опрессовки отопительных систем, их пробных запусков и т.д.);
- если вы систематически замечаете нарушения правил эксплуатации МКД (например, в вашем доме оборудована баня, сауна, эксплуатация которых приводит к некорректной работе систем отопления, водоснабжения, водоотведения, нарушаются правила пожарной безопасности);
- жалоба на работу управляющей компании, в случаях нарушения управляющей компанией стандартов и правил обслуживания МКД;
- когда полномочия управляющей компании оформлены ненадлежащим образом или выявлены нарушения процедуры проведения общего собрания собственников жилья.
Куда жалуются граждане на действия УК
Исполнение вверенных обязанностей работниками УК начинается с момента подписания двухстороннего соглашения и вступления его в юридическую силу. Как показывает практика (и согласно требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации), выбор УК осуществляется на общем собрании жильцов. И чтобы выбрать максимально эффективную организацию, предстоит следовать таким рекомендациям:
- ознакомление с профессиональной репутацией сотрудников управляющей фирмы;
- ознакомление с количеством домов, обслуживание которых осуществляла организация;
- на протяжении какого срока осуществляется управление многоквартирными сооружениями (желательно чтобы минимальный стаж составлял два года);
- отзывы клиентов, для которых осуществлялось выполнение управленческих функций.
К сожалению, столь тщательный подбор не гарантирует защиту от бездействия и ненадлежащего исполнения вверенных обязательств. Поэтому предстоит ознакомиться с полным перечнем инстанций, куда написать жалобу на управляющую компанию.
Когда необходимо обратиться в суд
Очень часто подавать жалобу приходится из-за того, что жильцам причинен материальный вред (как правило, бездействием УК). В таком случае жилищная инспекция, Роспотребнадзор и прокуратура гарантируют только устранение нарушений, но взыскать денежные средства для компенсации причиненного ущерба может только суд.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) должно составить список лиц, пострадавших от действий УК. И от имени указанных граждан готовится коллективный иск с отображением суммы ущерба для каждого человека отдельно.
Зачастую такие споры возникают, если произошло затопление (например, было известно о нарушении работы труд с холодной, горячей водой, но ремонтные работы не проводились), начала течь крыша, что способствовало возникновению грибка в квартирах верхних этажей (нарушение косметического ремонта), поломка радиатора (расстройство системы отопления).
Иск в суд на УК, образец
Правила подачи исковых заявлений регулируются Гражданским процессуальным кодексом Российской федерации. Как уже отмечалось выше, если жильцам был причинен материальный вред, то единственная инстанция, куда можно писать жалобу на управляющую компанию, — это суд. Исковое заявление кроме обязательных реквизитов должно содержать следующие сведения:
- условия подписания договора с УК (дата и результаты голосования жильцов, подтверждающие, что большинством голосов была выбрана конкретная фирма);
- список выявленных нарушений и последствия каждого из них;
- попытки решения конфликта другими способами и результат;
- оценка материального ущерба для каждого жильца;
- требования.
Куда жаловаться на ТСЖ
Внутренняя структура ТСЖ отличается от структуры управляющей компании, главным элементом управления данной хозяйственной организации является общее собрание участников ТСЖ.
Собственники, объединившиеся в товарищество, на общем собрании участников многоквартирного дома:
- назначают правление товарищества;
- выбирают ревизионную комиссию;
- выбирают председателя правления;
- утверждают учредительные документы.
Правление во главе с председателем уполномочиваются решать хозяйственные, административные, финансовые и юридические аспекты ТСЖ. Руководство товарищества наделяется обязательствами:
- назначать работников на ведение хозяйственной, финансовой деятельности товарищества;
- заключать договора на обслуживание недвижимого имущества и придомовых территорий;
- контролировать финансовую отчётность;
- выполнять решения, принятые общим собранием участников ТСЖ;
- контролировать деятельность подрядчиков;
- контролировать выполнение учредительских документов;
- выполнять контроль над подрядчиками коммунальных услуг;
- предоставлять отчёт.
Председатель правления контролирует деятельность правления, следит за выполнением мероприятий по пожарной и общей безопасности жильцов и их имущества, за соблюдением санитарных норм, обеспечивает страхование имущества.