Как составить договор ренты и на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Плюсы и минусы сделок с договором ренты

Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:

• возможность купить недвижимость в рассрочку;
• перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
• гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.

Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.

Минусы для рентополучателя:

• ограничение права на квартиру или землю;
• сложности расторжения соглашения;
• нечестные рентные плательщики;
• необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.

Минусы для плательщика ренты:

• займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
• отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
• затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.

При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.

Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy

Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.

Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.

Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире?

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

---

Порядок оформления договора ренты

Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.

Условия договора ренты:

• предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплатильщику;
• размер рентной платы, порядок и период выплат;
• конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
• обеспечение выплаты ренты.

После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.

Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
• документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
• согласие супруга получателя ренты;
• заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
• квитанция об уплате госпошлины.

Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.

После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.

Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.

Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.

Лучшими способами поиска квартиры считается:

• договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
• поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
  поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.

Как оформить договор ренты: нюансы

Перечислим основные пункты, которые стоит знать перед заключением соглашения.

Заключать договор ренты рекомендуется только с помощью юриста.

Чтобы договор был признан действительным, его требуется зарегистрировать у нотариуса (согласно ст. 584 ГК РФ).

Нотариус имеет право использовать средства видеофиксации (правила установлены Федеральной палатой). При необходимости полученные видео-, фото- и аудиоматериалы можно использовать в суде.

Рекомендуется запросить у владельца квартиры справку из ПНД с медицинским освидетельствованием и приглядеться к наличию симптомов деменции.

В договоре следует отразить размер платежей (не ниже минимального прожиточного минимума) и график выплат, их индексацию, способ выплаты ренты, адрес квартиры, список продуктов, одежды, лекарств и прочих услуг, а также сумму выкупа ренты (для договоров постоянно ренты) и последствия невыполнений условий договора.

Для внесения изменений в договоре после его подписания – оформляется дополнительное соглашение и так же заверяется у нотариуса.

Документы для договора ренты

Для оформления контракта предстоит подготовить следующие бумаги:

• паспорта всех участников,
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру,
• заявление,
• квитанцию об уплате госпошлины.

Также следует собрать:

• выписку из ЕГРН,
• единый жилищный документ с указанием всех прописанных,
• копию финансово-лицевого счета с указанием задолженности по коммунальным платежам,
• техплан и экспликацию квартиры из БТИ,
• если недвижимость приобретена в браке, надо получить согласие супруга получателя.

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

• оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
• оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

• убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
• убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
• выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Если все предложенные условия вас устраивают, и вы согласились с рыночной оценкой, то остается последний шаг – подписать с Горжилобменом договор пожизненной ренты.

Обязанности по страхованию помещения и нотариальному оформлению договора, как уже говорилось выше, государство возьмет на себя. Вам только нужно будет в присутствии представителей Горжилобмена заверить договор у нотариуса.

ШАГ №4

Заключаем договор пожизненной ренты, получаем ежемесячные пособия

Помните, после заключения сделки обратного пути у вас уже нет. Ведь попытаться расторгнуть договор можно лишь в том случае, если Горжилобмен не выполняет своих обязательств по предоставлению ежемесячных пособий. И доказывать такие факты придется в судебном порядке. Как отмечают эксперты, шансы разорвать договор пожизненной ренты с государством и вернуть квартиру в свою собственность близки к нулю.

Чего стоит остерегаться

1. Сделку могут признать недействительной.

«Самый распространённый случай мошенничества с договором ренты — это его заключение в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения. Чаще всего такие ситуации возможны, когда договор ренты заключается через посредников», — рассказывает Юлия Лялюцкая. В дальнейшем такой договор могут признать недействительным, а вот вернуть деньги, переданные «посредникам», проблематично.

Вот ещё несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:

• получатель ренты не имел права распоряжаться недвижимостью;
• личность получателя ренты препятствует заключению договора: он недееспособен, не осознаёт, что распоряжается имуществом, или заблуждается относительно природы сделки;
• форма договора не отвечает требованиям закона.

Чтобы снизить эти риски, необходимо очень внимательно и тщательно провести экспертизу самого объекта недвижимости, договора, а также проверить личность рентополучателя, советует адвокат.

Порядок оформления и регистрации аренды

Сделка подлежит обязательному заверению нотариусом, а переход права собственности на квартиру должен быть зафиксирован в Росреестре. Для составления договора необходимо личное присутствие обеих сторон.

Договор ренты – один из самых точных видов договоров. В нём подробно расписываются каждое из условий, на которых жилище передаётся в ренту, а также характеристики передаваемого жилья. В документе обязательно указываются:

• полное имя рентополучателя и плательщика ренты;
• данные из документов, которыми подтверждаются личности каждой из сторон;
• адрес отчуждаемой жилплощади;
• площадь, количество комнат, этаж расположения квартиры;
• номер, за которым квартира числится на кадастровом учёте;
• условия передачи недвижимости: бесплатно или за определённую сумму;
• размер и порядок производимых платежей;
• условия для расторжения сделки.

Согласно ГК РФ, размер ренты не может быть установлен ниже прожиточного минимума, предусмотренного для города, в котором расположен предмет договора (квартира). Если для этого города минимум не установлен, то при указании размеров рентных выплат ориентируются на средний минимум по стране.

Налогообложение по ренте

Согласно налоговому законодательству РФ, денежные средства, получаемые рентополучателем, приравниваются к его ежемесячному доходу. Это значит, что эти средства будут облагаться НДФЛ в размере 13 % от размера ежемесячных начислений.

Что касается плательщика ренты, то в случае получения квартиры по безвозмездному договору ренты он должен уплатить в пользу государства налог 13 % от размера рыночной стоимости квартиры. Однако от уплаты этого налога освобождаются близкие родственники, в число которых могут входить:

• дети (родные и усыновлённые) и родители;
• бабушки и дедушки;
• внуки и внучки;
• братья и сёстры.

При приобретении ренты с оплатой части цены квартиры, плательщик ренты не облагается налогом, а получатель обязан выплатить в пользу государства 13 % от полученной суммы.

Соглашение в пользу нескольких граждан

Если предполагается несколько плательщиков ренты или несколько собственников недвижимости, заключается договор в пользу нескольких граждан. Перечень документов дополняется свидетельствами долевой собственности для каждого получателя ренты и паспортами всех участников договора. Групповая пожизненная рента оформляется соглашением в свободной форме, которое обязательно содержит:

1. Сумму платежей с указанием долей каждого плательщика (по умолчанию расходы делятся поровну).
2. Порядок возмещения убытков и перерасчёта ежемесячных платежей при отказе или неплатёжеспособности одного из плательщиков.
3. Условия прекращения договора.
4. Информация об объекте недвижимости и персональные данные сторон.
5. Платёжные реквизиты получателей ренты (или одного из них, в зависимости от предмета договора).

Расторжение и прекращение действия

Расторжение договора производится у нотариуса либо через суд по инициативе обеих сторон сделки (плательщика или получателя).

Причиной расторжения может быть:

• невыполнение обязательств (невыплата денег плательщиком в указанные договором сроки);
• повреждение имущества (такая претензия со стороны получателя возникает только после безвозмездной передачи недвижимости в эксплуатацию плательщику).

Также следует обратить внимание на следующие нюансы:

• Договор может быть признан недействительным, если на момент его подписания получатель уже был недееспособным.
• Договор признаётся ничтожным в случае смерти получателя до подписания им этого документа. И прекращает действие в случае естественной смерти или гибели плательщика.

Когда квартира выставляется на продажу

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

• новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
• плательщик выкупил ренту;
• рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Похожие записи:

• Сумма ветеранам труда в 2024 году в Тверской области
• Уплата 1% при доходе выше 300000 для ИП — как и когда платить
• Правила хранения оружия дома — сейф для охотничьего ружья и патронов