2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
Какими законами нужно руководствоваться
Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.
К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
- закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
- закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
- закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
Другие условия договора
Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:
- наименований ее сторон;
- даты и места ее заключения;
- суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
- процентов;
- срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
- оснований возникновения обязательств.
Оформление в залог типичного имущества, реализация которого в случае обращения взыскания на залог затруднена рядом регламентированных законодательством причин
В залоговой практике встречаются залоговые сделки, по внешним признакам вполне стандартные, но с юридической точки зрения требующие повышенного внимания. Речь идет о принятии в залог недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). Касательно сделок с движимым имуществом ограничения, характерные для сделок с недвижимым имуществом, отсутствуют. Залоговая сделка по принятию в залог имущества в ЗАТО осложняется рядом причин:
- определением рыночной стоимости имущества в связи с ограниченным рынком предмета залога;
- сложностью осмотра имущества сотрудниками банка из-за необходимости соответствующего пропуска на территорию ЗАТО;
- необходимостью получения согласия Администрации ЗАТО при принятии в залог и при реализации залогового имущества, находящегося на территории ЗАТО.
Согласно п. 1 статьи 8 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 13.07.2015) «О закрытом административно-территориальном образовании», сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования. Участие граждан и юридических лиц, не указанных в п. 1 статьи 8, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
В отношении объектов недвижимого имущества, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласование решения органов местного самоуправления осуществляется Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, или подведомственными организациями соответственно федеральных органов исполнительной власти, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, совместно с органами федеральной службы безопасности.
Порядок такого согласования устанавливается указанными федеральными органами исполнительной власти, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
Мониторинг (предварительный или постмониторинг) залога на территории закрытого административно-территориального образования осложнен в виду необходимости получения допуска на территорию ЗАТО. Порядок оформления временного допуска на территорию ЗАТО устанавливается органами местного самоуправления (каждое ЗАТО разрабатывает свой порядок оформления допуска). Как правило, общие условия оформления допуска идентичны.
1. В связи с производственной необходимостью или социально-культурными потребностями жителей ЗАТО временный въезд граждан на предприятия, в организации или учреждения, находящиеся в ЗАТО, независимо от форм собственности, осуществляется по разрешению директора или заместителя директора по режиму и охране предприятия, находящегося в ведении ГК «Роскосмос» или ГК «Росатом», главы города, председателя Совета депутатов города после согласования в установленном порядке;
2. Въезд граждан для постоянного проживания или временного пребывания на территории закрытого образования согласовывается с органом федеральной службы безопасности. Согласование предусматривает оформление допуска к сведениям, составляющим государственною тайну, или к работам, связанным с эксплуатацией объектов, представляющих повышенную экологическую опасность.
3. Допуск оформляется в порядке, установленном Законом РФ «О государственной тайне».
Соответственно сложности в осмотре залогового имущества могут возникнуть при отсутствии структурного подразделения банка-залогодержателя на территории ЗАТО.
Как правило, согласование допуска для сотрудника банка, ответственного за мониторинг залога, возлагается на подразделение безопасности банка (филиала банка). Срок оформления такого допуска на практике может составить от двух недель до трех месяцев.
Кроме того, немаловажными моментами при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, являются его оценка и обращение взыскания.
Сложности в оценке могут возникнуть ввиду недостаточности соответствующего рынка недвижимости города и отсутствия объектов-аналогов. Из-за правового статуса ЗАТО поток инвестиций в него сильно ограничен, что ведет к стагнации рынка на территории ЗАТО и к уменьшению объемов сделок купли-продажи. Как правило, цены на объекты недвижимости, находящиеся на территории ЗАТО, идентичны (или ниже) ценам на аналогичные объекты недвижимости, находящиеся на территории открытых территориальных образований, с уровнем дохода и по населению сопоставимым с ЗАТО.
Обращение взыскания на предмет ипотеки, находящийся на территории закрытого административно-территориального образования, также осложняется необходимостью согласования сделки с администрацией ЗАТО, ГК «Росатом» или ГК «Роскосмос» согласно Закону РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 03.07.2016) «О закрытом административно-территориальном образовании». В связи с этим процедура реализации объекта недвижимости даже в случае его высокой ликвидности может превысить установленные законодательством сроки в 180 календарных дней с момента обращения взыскания на предмет залога, что делает невозможным отнесение недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, к категорийному согласно Положению Банка России от 26 марта 2004 года № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Особенности переуступки прав на квартиру
Покупателю нужно помнить:
- Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
- Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
- После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.
Заключительные положения
7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.
7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.
7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.
7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.
7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кредитование застройщика
Больше проблем возникает, если заложить свои права требования собирается застройщик, первое лицо в договоре. В таком случае строительная компания обязуется возвратить кредитные средства, взятые на строительные работы, предлагая как залог, земельный участок (собственный или арендованный) и права требования на выплату средств по ДДУ от дольщиков.
Если банк предоставляет кредит, он получает в залог земельный участок и незавершенные здания на нем. Однако, в соответствии с 214 ФЗ, с. 113, п.8, как только дольщик получает в результате законной передачи квартиру в собственность, права банка на эту квартиру утрачиваются. Когда передана последняя квартира, земельный участок уже не является залоговым имуществом (исходя из текста Закона о долевом участии, с. 13).
Главный риск банка заключается в отсутствии права на первоочередность получения средств в случае признания залогодателя банкротом. Законодательство позволяет ему участвовать с дольщиками на равных правах пропорционально внесенному вкладу. Продать же незавершенное строительство не так просто. Чтобы минимизировать свои риски, банки чаще всего выдают ипотечные кредиты физическим лицам, в остальных случаях предпочитают использовать права требования только как дополнительный залог.
Варианты получения займа
Получить деньги под залог договора ДДУ можно разными способами – у разных кредиторов. От вида кредитора будет зависеть стоимость кредита, срок выдачи и условия сделки.
Какие есть варианты:
- Получить кредит в банке. Ставка ниже, чем у других кредиторов, а срок выдачи денег больше – банк тщательно проверяет застройщика. Нужно учитывать, что далеко не все банки выдают кредиты под залог ДДУ, поэтому стоит рассмотреть либо альтернативные варианты кредитования, либо другого кредитора.
- Оформить заем в МФО, КПК или другой организации, выдающей кредиты. Ставки могут быть выше, чем в банке, однако получить деньги легче – даже с плохой кредитной историей или без официального трудоустройства.
- Взять деньги у частного лица – у друзей, знакомых или посторонних физических лиц, которые занимаются предоставлением кредитов. Последний вариант – самый ненадежный, зато можно договориться о низком проценте или длительном сроке кредитования.
О повторной передаче прав
ДДУ нельзя представить в качестве обязательств перед третьими лицами, поскольку после государственной регистрации такого договора-залога с банком, в государственном реестре недвижимости сохраняется запись, по которой, согласно ст. 77 №102 ФЗ, права на недвижимость автоматически остаются за кредитором до возвращения ему потраченных средств в полном объеме.
Зато передавать обязательства по уплате кредита другим физическим или юридическим лицам можно. Главное, чтобы не нарушались права кредитора. Возможность передачи закладной является распространенной и часто использованной финансовыми организациями на практике, когда банк использует для передачи в залог используемых средств свои права на ДДУ.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).
1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).
1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом
2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:
— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;
— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;
— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.
2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.
2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.
2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.
Образец залога прав по государственному контракту
В будущем, при возникновении каких-либо недоразумений и споров, пострадавшая сторона сможет основываться в качестве доказательств на данном пункте.
Залогодатель обладает нижеприведенными правами и обязанностями: Залогодержатель также обладает правами и обязанностями, среди которых значатся следующие: Нарушение прямых обязательств одной из сторон может привести к досрочному расторжению соглашения, а также к применению штрафных санкций. Арендные отношения предполагают две стороны гражданско-правовых отношений — арендодателя и арендатора. Последний, с согласия арендодателя, имеет возможность осуществлять: сдачу недвижимого имущества в субаренду; передачу привилегий другому гражданину по соглашению; вручение третьему лицу в безвозмездное пользование; передачу по договору имущественных арендных прав в залог.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Какими законами нужно руководствоваться
Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.
К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
- закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
- закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
- закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.