Алгоритм взыскания неустойки с застройщика
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах
Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах.
В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?
- Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
- Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
- Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.
Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Несколько важных моментов
Перед обращением суд желательно выяснить, не изменяла ли строительная компания за последнее время название, адрес или другие идентификационные данные. Сделать это можно на сайте ФНС РФ с помощью сервиса «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ\ЕГРИП». Информация нужна для корректного составления претензии и искового заявления, а также для того, чтобы документы «ушли» на действующий адрес.
Через Картотеку арбитражных дел или с помощью агрегатора информации уточните, в каких еще судебных делах застройщик выступает в качестве ответчика. Если компания является ответчиком по нескольким десяткам исков, есть вероятность, что ваше решение будет исполняться «с трудом».
Также через Базу данных исполнительных производств уточните долговую нагрузку застройщика. Если общая сумма взыскания составляет более 1 млн.руб., а исполнительные производства открыты больше 2 месяцев назад, шансы на быструю реализацию вашего исполнительного листа снижаются. Придется какое-то время ждать.
Когда начинается просрочка
Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.
Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.
Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.
В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.
В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.
Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.
Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.
Когда взыскивать неустойку и штраф
Когда лучше взыскивать с застройщика за просрочку неустойку? Можно ли это делать до получения жилья или лучше подать иск в суд после подписания акта приема-передачи? Такие вопросы чаще всего задают дольщики. При этом некоторые сначала предпочитают дождаться получения жилья, а только потом подавать на неустойку. Так им кажется «безопаснее», поскольку квартиры приобретаются не каждый день и юридической грамотности в этом вопросе у большинства нет.
Самым лучшим моментом для взыскания штрафных санкций (неустойки и штрафа по закону № 214-ФЗ) является время, пока у застройщика ведется строительтсво или активная фаза передачи построенных квартир. Это время наилучшее поскольку в это время у девелопера максимальная деловая активность и на его банковских расчетных счетах есть денежные средства для расчета по обязательствам перед всеми дольщиками и контрагентами по всем видам обязательств.
Пройдет немного больше времени, застройщик передаст квартиры и в целях ухода от ответственности и максимизации прибыли выведет денежные средства со счетов, тем самым лишив покупателей возможности быстрого исполнения по исполнительным листам непосредственно через банки. Все знают, что исполнительное производство по долгам должника через службу судебных приставов гораздо более трудоемкая и длительная процедура, которая не всегда заканчивается положительно. А в том, что мы живем в России и добросовестность многих компаний под большим вопросом – это, наверняка, ни у кого не вызывает сомнений.
Что касается часто задаваемого вопроса «а не сделает ли мне застройщик что-нибудь плохое, если я подам на него в суд», то здесь ответ очень простой: «обязанность дольщика перед застройщиком считается полностью выполненной после оплаты полной цены договора долевого участия, и далее он ничего больше не должен и не несет практически никакой иной ответственности перед застройщиком, а, наоборот, только сам застройщик должен и обязан дольщику – начиная с завершения строительства без просрочки, и заканчивая надлежащим качеством передаваемых объектов недвижимости. Девелопер не может сделать покупателю ничего плохого в связи с законным обращением последнего в суд с иском за просрочку передачи квартиры (апартамента, машиноместа). А все незаконные действия будут тут же пресечены соответствующими органами государственной власти и за незаконные действия лица, их совершившие, понесут соответствующее наказание. Все застройщики это знают и поэтому злоупотреблений с их стороны, как правило, не возникает. В настоящее время строительная отрасль России хорошо регулируется и контролируется государством, права дольщиков надежно защищены. Единственное, чего не хватает – это квалифицированной юридической поддержки. Однако, для этого и существует юридическое сообщество, специализированные юридические компании, которые в разных областях права предоставляют квалифицированную помощь и защищают права тех или иных лиц.
Таким образом, самым лучшим моментом начала процедуры взыскания неустойки с застройщика за задержку срока передачи квартиры (или апартамента) является начало этой просрочки. При этом не важно передана ли уже квартира по акту приема-передачи, или же дольщик еще только ждет почтового уведомления от застройщика об окончании строительства и необходимости явиться на осмотр и приемку жилья.
Фактически, можно требовать оплату неустойки за просрочку передачи квартиры уже по истечении одного месяца с начала указанной просрочки. Сначала пишется претензия застройщику, а потом (при невыполнении требования о добровольной оплате неустойки) подается исковое заявление в суд.
У такого активного подхода в вопросе взыскания неустойки есть дополнительные плюсы: 1) застройщик обратит внимание на самых активных покупателей и удовлетворит их требования в приоритетном порядке (это факт из практики), 2) дольщики успеют взыскать неустойку пока застройщик финансово состоятелен, в отличие от тех, кто обратится за взысканием не сразу и рискнет столкнуться от отсутствие денежных средств на счете застройщика после завершения строительства и передачи квартир всем покупателям (также из практики).
Важно! Подать иск в суд на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков сдачи жилья по ДДУ можно и до окончательного подписания акта приёма-передачи объекта, и уже после подписания акта приема-передачи.
Оттягивая момент полного взыскания неустойки, помните о том, что завершение этапа передачи жилья дольщикам продолжается (как правило) обнулением счетов застройщика и уходом от ответственности), помните также и о сроке исковой давности, который составляет три полных календарных года, начиная с первого дня начавшейся просрочки.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).
Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.
Как рассчитать размер неустойки
Размер иска рассчитывается разными способами. Формула расчета для физических лиц, являющихся дольщиками: неустойка равна произведению 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и дней просрочки. Для юридических лиц сумма долга в два раза ниже, обращаться они обязаны в арбитражный суд.
При расторжении ДДУ застройщик выплачивает всю сумму с предоплатой по договору и 100% неустойки.
Калькуляторы расчета неустойки есть на многих юридических сайтах в интернете.
В случае неустранения всех недостатков в течение двух месяцев согласия застройщика на расторжение ДДУ не требуется. Неустойка за несвоевременную сдачу квартиры по договору долевого участия должна быть выплачена в течение 20 дней.
Судебная практика по ДДУ
Хотя размер неустойки и порядок ее взыскания детально зафиксирован в законе, в судебном процессе могут возникать проблемы. Сложнее всего получить компенсацию, если застройщик подал на банкротство. В этом случае имущество строительной компании будет продаваться на торгах, поэтому момент выплаты может затянуться.
Споры о взыскании неустойки по ДДУ неоднократно являлись предметом разбирательства ВС РФ. Можно выделить следующие рекомендации Верховного суда, которые будут применяться при рассмотрении иска:
- неустойка по ДДУ не распространяется на случаи строительства апартаментов, так как этот объект не подпадает под понятие жилого помещения по ЖК РФ;
- в сумму договора, на которую начисляются пени, включаются как собственные вложения дольщика, так и ипотека, материнский капитал, иные источники финансирования;
- допускается взыскание даже в случае, если ДДУ был заключен без предоплаты со стороны дольщика;
- иск на неустойку может быть подан не только россиянином, но и иностранным гражданином, лицом без гражданства.
Суд может использовать правило о несоразмерности неустойки основной сумме долга. Это особенно актуально для позиции судов общей юрисдикции, которые нередко применяют уменьшение размера пени по заявлению застройщиков. Чтобы избежать таких ситуаций, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста по ДДУ. Он поможет обосновать недопустимость снижения размера неустойки со ссылками на примеры положительной практики.
Услуги юриста и их стоимость
По всем вопросам, связанным с расчетом и взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.
| Услуги | Цена |
| Подготовка правового заключения по предмету спора | от 1000 руб. |
| Оформление претензии с расчетом суммы неустойки | от 3000 руб. |
| Подготовка искового заявления в суд | от 5000 руб. |
| Представительство в судебных инстанциях | от 15000 руб. |
| Сопровождение исполнительного производства по ДДУ | от 10000 руб. |
Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду
При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.
Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.
Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.
Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.
В каких случаях выплачивается неустойка
Оплата суммы неустойки имеет особенности, поэтому для участников стройки интересно знать в каких случаях взимается возмещение:
- Когда застройщиком не соблюдается срок окончания стройки и передача жилья собственникам. Причины могут быть различные, факты рассматриваются специально созданной комиссией по каждому объекту недвижимости.
- Не соблюдается срок сдачи жилья непосредственно участнику. Сроки могут уточняться и изменяться, но только по соглашению обеих сторон.
Все пункты сделки могут быть выполненными, только когда произошла передача жилья. Взыскать неустойку по ДДУ вправе каждый дольщик после просрочки.
- арендная плата за съёмную квартиру во время просрочки;
- переплата кредитных средств;
- расходы, которые связаны со сроком сдачи недвижимости.
Что влечет просрочка сдачи квартир
Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.
По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.
Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.
Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую – для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.
В каких случаях возможно одностороннее продление сроков сдачи дома по договору
В понятии срока сдачи дома по ДДУ каждому собственнику нужно знать разницу между сдачей квартиры и вводом жилого объекта в эксплуатацию. Если в первом случае все зависит от застройщика и срок четко прописан в ДДУ, то второе понятие связано с получением застройщиком соответствующих разрешительных документов от местной администрации, после чего квартиры могут передаваться собственникам по акту приема-передачи.
Ситуации, когда застройщик затягивает сдачу дома, могут возникнуть по разным причинам, порой весьма объективным и не носящим под собой никакого злого умысла со стороны компании. Если застройщик не укладывается в прописанный срок сдачи квартир, то согласно закону 214-ФЗ он обязан уведомить о невозможности передачи квартиры участнику ДДУ. При этом застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к договору ДУ о переносе срока сдачи дома. Известить о перенос срока компания обязана не позднее 2-х месяцев до договорного срока сдачи объекта.