Каковы функции застройщика в ходе строительства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы функции застройщика в ходе строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

Что надежнее: нанимать подрядчиков со стороны или строить самому

На этот вопрос нет однозначного ответа, считает Ирина Доброхотова. И большинство экспертов с ней согласны. «Есть множество примеров деятельности компаний, которые сами полностью реализуют весь цикл девелоперского проекта: от создания концепции до строительства и реализации недвижимости. Это, например, ПИК, ФСК, ЛСР».

А есть и откровенно провальные кейсы, та же ГК «СУ-155», напоминает Надежда Коркка.

«Выстроить эффективную систему строительства вполне реально и при привлечении сторонних компаний. Но для этого требуется тщательно подойти к выбору подрядчиков и организации их взаимодействия»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

А вот Денис Денисов полагает, что надежней все-таки нанимать «своих», проверенных подрядчиков, так как они более «управляемы». Хотя с точки зрения эффективности правильней привлекать профессионалов, которые имеют компетенции и большой опыт работ в каждом конкретном направлении. «Да, «призывать к ответу» проще «своих», но это имеет и обратную сторону – из-за соображений, что они «свои», не всегда возможно в случае возникновения проблем требовать их решения в достаточно жесткой форме», – говорит эксперт.

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

• Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
• Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
• Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

• Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
• Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
• Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
• Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
• Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
2. Подготовить бизнес-план.
3. Приобрести земельный участок.
4. Организовать рекламную компанию.
5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Где можно вести капитальное строительство

Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.

На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.

Пять этапов реализации проекта по строительству

Реализация проекта по строительству объектов капитального строительства может состоять из пяти этапов:

1. приобретение прав на земельный участок;
2. утверждение или выдача документов, сведений и материалов, необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
3. проведение инженерных изысканий и архитектурно-строительное проектирование;
4. строительство (реконструкция) объекта капитального строительства и ввод его в эксплуатацию;
5. государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на построенный, реконструированный объект капитального строительства (помещение, машино-место).

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.

Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Типовые договоры в строительстве:

Смотрите также Телефоны для консультации 03 мая 2021 Юлия Юрьевна 929

Поделитесь записью

Обсуждение: есть 1 комментарий

1. Марина says:
   20.11.2020 в 12:22

   То есть застройщик-это не конкретный единственный человек, а определенный круг лица или целая компания, которая занимается застройкой? Или застройщик тоже может быть одним человеком?

   Ответить

Другой комментарий к Ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В статью 2 Закона N 214-ФЗ законодатель включил определения двух ключевых понятий, используемых в Законе N 214-ФЗ. С понятием «застройщик» законодатель связывает возникновение права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства . Как мы уже выяснили , легальным привлечением денежных средств по смыслу комментируемого Закона N 214-ФЗ следует считать юридический состав из двух обстоятельств:

• — заключение между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве;
• — фактическая оплата денежных средств застройщику.

———————————

См.: часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: комментарий к ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

До 12.07.2012 застройщиком считалось любое юридическое лицо, обладающее по Закону N 214-ФЗ рядом характерных признаков:

• — имело право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором планировалось вести строительство многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
• — получило разрешение на строительство таких объектов;
• — привлекало денежные средства от участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

В связи с внесением дополнений в комментируемую правовую норму Закона N 214-ФЗ начиная с 12.07.2012 застройщиком также считается любое юридическое лицо, которое в предусмотренных законом случаях обладает застраиваемым земельным участком на праве безвозмездного срочного пользования.

———————————

См.: статья 3 Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поправки внесены в целях распространения действия Закона N 214-ФЗ на строительные проекты, реализуемые под контролем Фонда содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд РЖС).

———————————

См.: Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Напомним, что право безвозмездного срочного пользования возникает на основании договора. Его предметом является передача одной стороной (ссудодателем) другой стороне (ссудополучателю) земельного участка в безвозмездное временное пользование. При этом ссудополучатель по истечении согласованного срока обязан возвратить земельный участок ссудодателю .

———————————

См.: ст. 689 Гражданского кодекса РФ.

Применительно к строительным проектам, реализуемым при участии Фонда РЖС, схема действий следующая:

1. Фонд РЖС формирует земельный участок, планируемый под застройку, ставит его на государственный кадастровый учет и переоформляет на него право собственности Фонда РЖС;
2. Фонд РЖС проводит аукцион на право безвозмездного срочного пользования в отношении земельного участка;
3. Фонд РЖС заключает с победителем аукциона договор безвозмездного срочного пользования;
4. владелец застраивает полученный от Фонда РЖС земельный участок жильем экономического класса и объектами инфраструктуры.

Эта юридическая схема работает в отношении застройки земли исключительно жильем экономического класса. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса утверждены на федеральном уровне. Они применяются с 14.07.2014 . До 12.07.2012 застройщик, получивший от Фонда РЖС земельный участок под застройку на праве безвозмездного срочного пользования, был не вправе по Закону N 214-ФЗ заключать договор участия в долевом строительстве с долевыми инвесторами — гражданами для целей получения ими права собственности на жилье экономического класса. После 12.07.2012 такие владельцы земли считаются застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и вправе оформлять договор участия в долевом строительстве по своим строительным проектам с гражданами-инвесторами.

— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Пример

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра. Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

• обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
• обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
• обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
• обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
• обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

• Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
• Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
• Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ

Уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в случаях, если:

1) в результате проведенной проверки уполномоченным на выдачу разрешения органом выявлено несоответствие параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), документацией по планировке территории (документацией по ПТ) или обязательным требованиям к параметрам ОКС, установленным ГрК и другими федеральными законами;

2) внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта:

• являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
• типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
• застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию, что от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, в случае строительства или реконструкции объекта в границах такой зоны;

СНОС В ЗОНЕ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Зона с особыми условиями использования территорий определяется законодательством как охранная, санитарно-защитная зона, зона охраны или защитная зона объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), водоохранная зона, зона санитарной охраны, зона охраняемого объекта, приаэродромная территория и иная зона, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ.

Самыми распространенными охранными и защитными зонами, с которыми встречаются застройщики объектов ИЖС, являются следующие зоны:

• придорожные, железнодорожные и приаэродромные территории;
• трубопроводные зоны (газопровод, водопровод, водоотведение);
• линии электропередачи, телефонные линии;
• зоны многоэтажной застройки.

Виды охранных и защитных зон определяются Земельным кодексом РФ, устанавливаются такие зоны в документах территориального планирования административно-территориальных единиц (например, город, сельский округ, субъект РФ, далее — АТЕ), генеральных планах, в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории АТЕ.

Документом, в котором определены все возможные охранные и защитные зоны применительно к конкретному земельному участку, является Градостроительный план земельного участка. Только нужно иметь в виду, что в сведения ГПЗУ тоже периодически вносятся изменения, это связано с вновь устанавливаемыми охранными и защитными зонами, изменениями в вышеперечисленные документы территориального планирования (Генпланы, ПЗЗ), поэтому неправильно руководствоваться, в том числе при сносе объекта, ранее полученным ГПЗУ.

Объект ИЖС, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах такой зоны, только в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта.

В случае сноса объекта ИЖС (за исключением ОКС, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями) или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта ИЖС самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, которые причинены ограничением его прав в связи с установлением такой зоны с особыми условиями использования территории.

Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта ИЖС:

• с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена такая зона;
• в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком;
• при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.

Особенности законодательства для капитального строительства

В России ряд подзаконодательных актов предполагают применение терминов к капитальному строительству, на основании которых проводится юридическая оценка действий, всех заинтересованных лиц.

Кадастровый закон России подразумевает следующие типы объектов:

1. Сооружения, постройки и здания, которые относятся к объектам социальной или инженерной коммуникации — ЛЭП, трубопроводная система, скважины.
2. Объекты неоконченного по ряду причин строительства.
3. Кроме этого, согласно Постановлению Правительства РФ, который имеет порядковый номер №87, все объекты капитального действующего строительства классифицируются на:

• Линейные объекты.
• Промышленные (типовые производственные) субъекты.
• Объекты сектора оборонительного предназначения для обеспечения безопасности страны.
• Объекты с непроизводственными характеристиками (здания социального назначения, жилые объекты, помещения бытового использования и т.д.)

Чем отличаются от некапитального строения

Целый ряд cтpoeний нe обладает признаками капитального строения. Эти постройки именуют временными.

Сpaвнивая кaпитaльнoe cтpoeниe и здaниe вpeмeннoгo типa, мoжнo выявить cлeдyющиe paзличия:

1. Кaпитaльнaя пocтpoйкa, в отличие от временной, pacпoлoжeнa нa фyндaмeнтe и кpeпкo пpивязaнa к зeмлe.
2. Для cтpoитeльcтвa ОКС нeoбхoдимo coбpaть oбшиpный cпиcoк нeoбхoдимых дoкyмeнтoв, в тo вpeмя кaк для cтpoитeльcтвa вpeмeннoй постройки дoкyмeнтaции нe тpeбyeтcя.
3. Coopyжeниe кaпитaльнoгo хapaктepa мoжeт нaхoдитьcя в экcплyaтaции oт 25 дo 100 лeт, a вpeмeннoe нe мoжeт иcпoльзoвaтьcя бoлee 5 лeт.
4. Строение капитального типа нe мoжeт быть дeмoнтиpoвaно и пepeвeзeно в дpyгoe мecтo, a вpeмeннaя пocтpoйкa пpeдпoлaгaeт paзбop и пepeнoc на любое расстояние.
5. Нa кaпитaльную постройку мoжнo пoлyчить дoкyмeнты coбcтвeннocти, в тo вpeмя кaк нa вpeмeннoe cтpoeниe пoдoбнoй дoкyмeнтaции пoлyчить нeльзя.

Похожие записи:

• Семьи смогут получать выплаты на детей, начисленные до 1 января 2023 года
• Пензенский ПФР назвал размер соцпенсии по старости на 2023 год
• Как изменятся пенсии по инвалидности в 2023 году