Договоры управления имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоры управления имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

3.1 Срок действия Договора определяется с «1» января 2021 г. до «31» декабря 2021 г.

3.2 Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи Объекта недвижимости Доверительному управляющему.

3.3 Передача Объекта недвижимости осуществляется по Акту приема-передачи имущества, в дальнейшем Акту, подписанному обеими Сторонами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю, второй — Доверительному управляющему.

3.4 Договор может быть прекращен до истечения срока, указанного в п.3.1 при возникновении следующих обстоятельств:

· в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;

· в случае ликвидации Доверительного управляющего;

· в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;

· при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

· по обоюдному соглашению сторон;

· по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.

3.5 При отказе одной стороны от Договора, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 7 (семь) дней до прекращения действия Договора.

3.6 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Договор доверительного управления имуществом

Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.

Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:

• реквизиты сторон договора;
• описание объекта;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
• время действия договоренности.

Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:

• сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
• наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
• рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
• возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
• порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
• способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
• права, обязанности и ответственность участников договора;
• причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.

Особенности уплаты налога при доверительном управлении

Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:

— общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;

— отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.

Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

— живут в другом городе или другой стране;
— владеют несколькими объектами недвижимости;
— не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

— люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.

— владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Какие объекты можно передать в управление?

В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими. Управление подразумевает разнообразные юридические и фактические действия, совершаемые для получения прибыли (например, сдача в аренду одной части земельного участка и выращивание сельхозпродукции на другой).

Как правило, договор доверительного управления имуществом оформляется для управления недвижимостью (торговыми, офисными помещениями и пр.) либо имущественным комплексом (к примеру, предприятием). Среди движимых вещей чаще всего передаются в управление ценные бумаги. Денежные средства сами по себе не могут перейти в доверительное управление, но если они являются составной частью предприятия, то переходят в управление вместе с иными составляющими этого имущественного комплекса.

Заложенные вещи в доверительное управление передать можно, однако это не помешает залогодержателю взыскать сумму долга за счет такого имущества. В связи с этим собственник обязан известить управляющего о том, что на поступающее к нему имущество наложено обременение в виде залога. Если он этого не сделает, то управляющий вправе через суд расторгнуть договор доверительного управления имуществом и получить компенсацию, равную годовому вознаграждению.

Виды договоров доверительного управления

Вид доверительного управления зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.

Так, договор доверительного управления может заключаться в отношении:

• ценных бумаг;
• исключительных прав;
• предприятий;
• недвижимости;
• наследственного имущества;
• воздушных или морских судов и т. д.

Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу Положения Банка России от 03.08.2015 N 482-П объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:

• товарораспорядительных ценных бумаг,
• векселей,
• чеков,
• депозитных сертификатов,
• неименных сберкнижек (на предъявителя).

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

• правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
• права и обязанности сторон;
• правила предоставления отчетности по управлению;
• ответственность сторон;
• порядок расторжения договора;
• санкции и пени за нарушение условий;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
• реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

1. Подробное описание предмета договора.
2. Персональные данные сторон.
3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

• выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
• выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
• возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
• собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
• управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
• учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду. На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы. Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

• леса;
• водоемов;
• недр;
• недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Особенности договора доверительного управления имуществом

Это соглашение имеет некоторые сходства с другими сделками. Так, в рамках агентского соглашения агент, так же как и доверительный управляющий, осуществляет в интересах другой стороны различные действия (фактические и юридически значимые). В отношениях аренды арендатор использует чужое имущество, в том числе для получения прибыли. Аналогично поступает и управляющий.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего. Этот объект не может быть взыскан по долгам его собственника (за исключением заложенного имущества и случая банкротства).

Договор доверительного управления имуществом: образец

ДОГОВОР

ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ № 4728

г. Липецк «17» октября 2016 г.

ООО «Жилье» в лице генерального директора Маршала Константина Игоревича, действующего на основании устава ООО от 18 марта 2011 г., именуемый в дальнейшем «Учредитель», с одной стороны, и ООО «Уютный дом» в лице генерального директора Денисова Михаила Юрьевича, действующего на основании устава ООО от 19 июля 2007 г., именуемый в дальнейшем «Управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Согласно настоящему договору Учредитель управления передает Управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.

1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.

1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».

1.5. Объектом доверительного управления является девятиэтажный жилой дом по ул. Театральная, 198, именуемое в дальнейшем «имущество».

1.6. Размер вознаграждения Управляющего составляет: 109 000 (сто девять тысяч) рублей и выплачивается в следующие сроки и в следующем порядке: ежемесячно с учетом проведенного объема работ и на основании акта приемки-передачи в форме оговоренной между сторонами.

1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.

1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

1.9. Имущество передается в следующем порядке: в течении 5 (пяти) дней после подписания соглашения в соответствии с актом приемки-передачи и при участии представителей сторон.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО

2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: право распоряжения переданным имуществом у Управляющего отсутствует.

2.2. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 ГК.

2.4. Управляющий представляет Учредителю отчет о своей деятельности в следующие сроки и в следующем порядке: еженедельно по результату проведенного объема работ.

2.5. Управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

3.2. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя.

3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий договор заключен сроком до «28» июля 2018 года.

4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4.3. При отказе одной Стороны от настоящего договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора.

4.4. При прекращении настоящего договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю.

4.5. Договор составлен в двух экземплярах.

Управление недвижимостью — хлопотное дело. Между УУ и ДУ всегда идет обмен информацией: ежемесячные отчеты, идеи, проекты, предложения, согласования арендатора, решение вопросов по ремонту недвижимости или имущества и т.д.

Чтобы минимизировать простой, нужно отвести определенное количество дней для рассмотрения вопросов и определить, какое решение будет принято, если УУ не уложился в установленный срок.

Например, ДУ нашел арендатора, а УУ не смог найти время согласовать его. Какое решение будет принято в таком случае? Это подводит нас следующему пункту: какие вопросы управляющий может решать самостоятельно (права ДУ) и что он обязан делать (обязанности ДУ)?

Учредитель управления, особенно если это сам владелец недвижимости, часто хочет, чтобы его меньше дергали по мелким вопросам. Так вот, в договоре нужно прописать, какие вопросы ДУ может решать самостоятельно и как ему стоит отчитываться о принятых решениях, чтобы потом не пришлось идти в суд.

Как это бывает. Учредитель управления не давал разрешения на починку крыльца, а доверительный управляющий провел ремонт за 150 000 р., чтобы бизнес арендатора не потерял клиентов. В конце месяца стороны послали друг друга, обнялись и пошли в суд.

Согласуйте уровень принятия решений по ключевым вопросам. Определите, какие решения надо принимать исключительно в письменной форме, а какие требует лишь устного уведомления от доверительного управляющего.

Договор аренды от имени доверительного управляющего образец

Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах собственника. 1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему. 2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА 2.1. Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.

2.2.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Доверительное управление По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Отвечает частнопрактикующий юрист Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

• эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
• риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
• оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Похожие записи:

• Составление завещания при жизни родителей: плюсы и минусы
• Как принять на работу иностранца в 2023 году
• Когда перечислять алименты с отпускных?