Как передать деньги при покупке квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать деньги при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Когда и зачем нужна расписка при продаже квартиры
Бумага, подтверждающая факт передачи денег, необходима в том числе:
● на этапе заключения предварительного договора, при получении продавцом задатка;
● при выплате аванса по основному договору купли-продажи;
● при передаче очередной части суммы в случае, если в договоре купли-продажи участники согласовали рассрочку выплаты;
● при окончательном расчете между сторонами.
Расписка при продаже квартиры нужна прежде всего покупателю — лицу, которое передает деньги. С ее помощью он при необходимости сможет подтвердить, что исполнил свои обязательства по договору — оплатил покупку.
В последующем пригодиться она может в разных ситуациях, например:
● если продавец окажется недобросовестным и захочет расторгнуть сделку, заявив, что покупатель не оплатил покупку;
● для подтверждения оплаты при общении с уполномоченными госорганами. Например, если покупатель захочет оформить налоговый вычет на стоимость покупки, ФНС России потребует предоставить, помимо декларации и договора купли-продажи, документ, подтверждающий передачу денег, а это и есть расписка.
Отсутствие этого документа при продаже недвижимости само по себе не гарантирует какие-либо проблемы — сделка все равно состоится и право за покупателем будет зарегистрировано.
Проблемы начнутся, если бывший владелец окажется недобросовестным и заявит, что денег не получал. В таком случае он даже вправе обратиться в суд и, если покупатель не докажет, что передал деньги, выиграет его.
В качестве подтверждения оплаты может выступать не только расписка. Например, стороны сделки вправе в акте приема-передачи квартиры указать, что деньги по договору переданы: это также служит доказательством исполнения покупателем его обязанности при продаже. Также подтвердить передачу денег можно и без расписки с помощью банковских бумаг о переводе средств, если расчеты происходили в безналичной форме.
Если никаких подтверждающих бумаг нет, придется доказывать исполнение иными способами, например аудио- или видеозаписями (при их наличии).
Как лучше получить деньги при продаже квартиры
- В этой ситуации покупатель безоговорочно принимает на себя письменное обязательство по оплате обусловленной договором суммы.
- Момент вступления в действие наступает при предоставлении покупателем полного объема документов, оформленного и заверенного должным образом.
- Использование аккредитива имеет еще один значительный приоритет – он не отменяется стороной покупателя без согласия стороны продавца.
- Услуга банковского аккредитива в равноценной мере доступны юридическим лицам – компаниям и фирмам, так и физическим лицам – предпринимателям и простым гражданам.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Надежность: средняя.
Нотариус здесь выступает гарантом — сделку полностью проводят через него, включая расчеты. Наличные не нужны, покупатель делает перевод на специальный банковский счет. Продавец получит деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует сделку — нотариус даст согласие банку на перевод.
Рисков в такой схеме меньше, чем при оплате наличными — по крайней мере, исключено ограбление. Вот что может произойти:
- Нотариус окажется подставным лицом. После того, как вы переводите деньги, он и продавец исчезают. Счет оказывается фиктивным, оформленным на подставное лицо. Такая ситуация маловероятна — банки внимательно следят за поступающими деньгами и не дают «обналичивать» крупные непонятные поступления без обоснования. Можете подстраховаться и самостоятельно выбрать нотариальную контору, перед этим изучив о ней отзывы.
- Нотариус может потерять лицензию, например, за недобросовестные действия. Деньги вы не потеряете, но возвращать их скорее всего придется через суд — это время, деньги на юриста, нервы и несостоявшаяся сделка.
Надежность: высокая.
Один из популярных способов рассчитаться с продавцом. Вы вместе арендуете сейф в хранилище банка — это железный ящик в ячейке, которая находится в хранилище, за бронированной дверью. Покупатель и продавец подписывают договор, затем пересчитывают деньги в закрытом хранилище и закладывают деньги в ячейку. Ключ обычно остается у покупателя, или банк выдает по ключу каждому участнику сделки.
В договоре с банком прописывают условие — доступ к ячейке продавец может получить только после демонстрации двух документов. Обычно это выписка из ЕГРН с подтверждением о том, что квартира перешла к покупателю. И подписанный сторонами акт приема-передачи жилья.
Покупатель и продавец встречаются в хранилище, открывают ячейку и пересчитывают деньги. Продавец подписывает акт о получении всей суммы.
В этом способе есть нюанс — банк не всегда отвечает за сохранность денег в ячейке. Нужно изучить договор и выяснить, какую именно услугу предлагает кредитное учреждение:
- Договор аренды сейфа — вы снимаете место для хранения. Банк не в курсе, что именно вы туда кладете, но обещает, что не пустит туда никого, кроме как лиц, указанных в договоре. Если из ячейки что-то пропадет, вам придется доказывать в суде, что там была конкретная сумма.
- Договор использования сейфа — в этом случае в договоре прописано, что конкретно кладется в ячейку. Если банк ограбят, деньги тоже придется возмещать, но здесь вам не нужно будет доказывать наличие конкретной суммы.
- Договор ответственного хранения — есть не во всех банках. С таким договор банк фиксирует конкретную сумму, проверяет подлинность денег. Вы не можете положить или забрать ничего из ячейки, пока это не видит менеджер. Банк в договоре дает гарантии, что он вернет ваши деньги.
Передать деньги за квартиру можно через нотариальную контору. Для этой операции нотариус по заявлению покупателя предоставляет свой депозит, на котором покупатель размещает деньги до или в момент подписания договора. После государственной регистрации на основании подтверждающих документов (договор с отметкой или выписка из ЕГРН) нотариус переводит средства продавцу.
Стоимость данной услуги составляет 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 1000 рублей. Если стороны удостоверяют у нотариуса ДКП, то расчет через депозит обойдется им в 1 500 рублей. Срок перевода также незначительный – продавцу будут переведены положенные деньги течение 3 рабочих дней с момента представления подтверждающих документов.
Плюсы: высокая безопасность расчетов по достаточно низкой цене, достаточно просто оформляется.
Минусы: не выявлено.
Расписка и акт передачи при договоре купли продажи
Единственным существенным доказательством для суда, подтверждающим факт передачи покупателем и получения продавцом денег является расписка, собственноручно написанная продавцом квартиры. Суд правомерно руководствуется статьёй 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой — несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Расписка является подтверждением того, что продавец получил деньги за проданную квартиру в полном объёме. Чтобы расписка являлась неоспоримым фактом того, что покупатель выполнил свои обязательства по оплате цены квартиры, расписка должна быть составлена в грамотной и юридически правильной форме, не позволяющей её двоякого толкования. Например, продавец напишет, что «от такого-то им такая-то сумма получена».
Конечно, проверка юридической чистоты квартиры является важным шагом на пути к тому, чтобы её будущий владелец был уверен в том, что никаких проблем в будущем не возникнет. И от добросовестности специалистов, к которым обращался покупатель, зависит многое. Но нельзя остановиться на проверке документов на квартиру при подготовке к сделке, грамотно составленном договоре купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя.
Необходимо полностью исполнить все условия, которые предусмотрены в договоре: от передачи денег продавцу, до выписки всех зарегистрированных в квартире и передачи квартиры от продавца к покупателю. Это — основные условия, которые оговариваются в каждом договоре. Закон не запрещает сторонам договора предусмотреть и иные условия (например, условие, что квартира продаётся с мебелью или, что продавец останется зарегистрированным в квартире).
Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.
Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.
Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.
Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.
Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.
Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Аферы с банковской ячейкой
Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.
К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.
Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.
Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.
Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН