Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.
Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Причины отказа в выдаче долевой ипотеки
Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:
- маленький доход;
- плохая кредитная история;
- недвижимость не соответствует требованиям банка;
- возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
- нет первоначального взноса;
- гражданин официально не трудоустроен.
Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.
Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.
Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?
Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
-
Ипотечный договор.
-
Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
-
Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
-
Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
-
Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
-
Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.
Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры
Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.
Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:
- стоимость;
- состояние квартиры;
- местонахождение;
- наличие совладельцев;
- сезонность и другие.
Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости.
Продажа своими силами
Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.
Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.
Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.
После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:
- гражданский паспорт (копия);
- заявление на снятие обременения;
- закладная, забранная в банке;
- свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.
Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.
Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
- сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
- родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
- сделка совершается с использованием наличных.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Можно ли и как выкупить долю в квартире через ипотеку
Закон не запрещает совершать сделки с долевым имуществом. Чтобы купить долю в квартире, нужно попадать под требования, заявленные кредитной организацией.
Стандартный перечень ипотечных условий — их выдвигает большинство кредиторов:
- возраст — не старше 65 лет на момент полной выплаты долга;
- официальное трудоустройство;
- непрерывный стаж — от полугода;
- безупречная кредитная история;
- гражданство;
- постоянная регистрация.
Обязательное требование — согласие на сделку остальных владельцев жилья. О том, что они не против передачи части квартиры в обременение, собственники заявляют письменно.
Требования к помещению, на которое оформляется ипотека:
- площадь доли не может быть менее 12 квадратов;
- квартира должна сопутствовать санитарным, эпидемиологическим нормам;
- не нарушены коммуникации;
- нет перепланировок;
- жилье не состоит в залоге либо другом обременении;
- не попадает под снос.
Необходимые документы:
- паспорт;
- трудовая книжка — заверяется работодателем;
- СНИЛС;
- выписка о совокупных доходах за последние 6 месяцев;
- свидетельство о браке;
- свидетельства о рождении детей.
Варианты долевой собственности
Выделяют 2 вида общей собственности – долевую и совместную. В первую категорию включают ситуации, когда происходит выделение части недвижимости каждому владельцу с определением ее размеров. Под совместной собственностью понимают владение объектом, который принадлежит сразу нескольким людям. Однако разделение имущества на доли не осуществляется. Такой метод применяется, если, например, помещение приобрели супруги.
ВАЖНО
Чтобы определить разновидность собственности, необходимо обратиться к договору купли-продажи. Если в соглашении не указано, о каком варианте идёт речь, по умолчанию собственность будет долевой. При этом распределение частей осуществляется в каждом конкретном случае индивидуально. Не всегда владельцы недвижимости получают равные доли. Так, если один из хозяев внес большую сумму при покупке или предоставил дополнительные средства на ремонт, он сможет рассчитывать на большую часть собственности.
Как решить кто титульный заемщик
При оформлении ипотеки на двоих супругов банк попросит указать титульного заемщика. Понятие отсутствует в законных актах, оно используется в кредитной документации для обозначения основного заемщика. Этот человек обычно выступает инициатором сделки, с ним банк ведет переговоры. С его счетов будут первоочередно списывать платежи по графику и в случаях просрочек.
Рекомендуемая статья: Как получить налоговый вычет созаемщику по ипотеке
Финансовым организациям удобно, когда у помещения один совершеннолетний собственник, что прямо противоположно ситуации, когда оформлена ипотека и на мужа – собственность на двоих. Титульному заемщику могут предложить оформить жилье на себя, без выделения доли созаемщику. При отсутствии брачного контракта, даже когда ипотека на двоих супругов а собственность на одного, квартира останется совместно нажитым имуществом. В случае развода можно будет претендовать на долю. Как взять ипотеку без участия супруга подробно описано в другой статье.
Можно ли купить долю в квартире в ипотеку? Каждый банк индивидуально предлагает программу ипотечного кредитования, которая в некоторых случаях может показаться выгодное, а в других наоборот, будет слишком растратной для будущего собственника. Однако есть некоторые особенности, которые могут сопровождать данную сделку по приобретению доли в недвижимости.
- Так, у вас не возникнет проблем с получением ипотечной программы и одобрением в банке в случае, если вы являетесь полноправным владельцем всей недвижимости, и собираетесь приобрести последнюю чужую долю. Учитывая тот факт, что в скором времени вы станете полноправным собственником недвижимости целиком, а значит, сможете обеспечить залогом сделку, из вас получается привлекательный клиент для банка. Кредитная организация оформит ипотеку.
- Если речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает доли в недвижимости, при этом, остальная часть находится в собственности супруга, то возможность финансирования данной сделки от кредитных организаций ставится под вопрос.
- Плачевной ситуацией считается случай, когда вы, не имея никакого отношения к квартире, хотите получить ипотеку на долю в ней. Банки редко решаются на то, чтобы сотрудничать с подобным клиентом. Имейте это ввиду.
- Еще одна особенность состоит в том, что сделка с вашей стороны должна быть обеспечена залогом. Это значит, что вы должны предоставить банку гарантии от своего лица в том, что не обманете его. Поэтому, подумайте, что вы можете предложить банку взамен, если произойдет ситуация неуплаты.
Банки, которые выдают ипотеку на долю в квартире
Больше всего отказов в ипотеке приходится да сектор кредитования долей и комнат. Банки не любят связываться с теми жилыми объектами, где несколько владельцев и одно целое разделено на несколько неполноценных жилых объектов.
Взять кредит быстро и без проблем можно только в случае, когда выкупаете ипотекой последнюю долю в квартире. Для банка это означает, что только вы становитесь собственником имущества, которое станет ликвидным залогом. Согласитесь, что продать комнату или часть помещений в квартире, где имущественные права имеет несколько человек, намного сложнее, чем всю квартиру, принадлежащую одному.
Особенность продажи квартиры наследниками в том, что банк предпочтет, чтобы все родственники, имеющие имущественные права были согласны в купле-продаже. А еще лучше, чтобы все доли в этой квартире приобрел один покупатель.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, при оформлении ипотеки банк потребует подтверждение органов ОиП о том, что права ребенка не нарушаются. Выделить ребенку до выплаты ипотеки доли в квартире обязательно, если намереваетесь использовать материнский капитал. Когда семья решает продать такую квартиру можно с согласия ОиП, чтобы интересы несовершеннолетних были защищены.
Оформляя ипотеку, на покупку доли или комнаты у родственников, помните, что любые подозрения на обман и махинации с вашей стороны, приведут к отказу в кредите.
Ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому если стоимость комнаты не превышает 500 тыс. руб., банки предлагают взять кредит на любые нужды под залог недвижимости или потребительский кредит. В таблице перечислены банки и условия ипотечного кредитования покупки жилья, в том числе и доли, комнаты:
| В какие банки обращаться | Вид жилой недвижимости, на которую можно получить ипотечный кредит | Процентная ставка,
Другие условия |
| Сбербанк | Последняя доля или комната в квартире, доме;
последняя доля на участке земли, или доля с отдельным въездом |
От 6% (Семейная ипотека) до 20% |
| Газпромбанк | Последняя доля | От 9,5% |
| Транскапиталбанк | Любая | От 9,8%
Можете привлечь 4 созаемщиков |
| Россельхозбанк | Охотнее выдает кредит на покупку долей земельного участка или частного домовладения.
Доли и комнаты в квартире рассматриваются индивидуально |
|
| ВТБ 24 | На последнюю долю;
на комнату в квартире престижного района; часть домовладения с отдельным въездом |
От 10,9% |
| АИЖК | Заявки рассматриваются достаточно строго | На стандартных государственных условиях |
| Открытие | “Свободные метры” любой вид жилой недвижимости | От 13,25% |
| Глобэкс | Любая доля | От 13,1% |
| Челиндбанк | Все виды | 13,75%
Вид платежа выбираете сами |
| Форштадт | Есть две выгодные программы, из которых можно выбирать по виду недвижимости | 11,25%
По одному документу – от 12,5% |
Большей частью выгодные условия и больший процент положительного ответа можно ожидать от коммерческих банков.
Главное условие – внимательно читайте договор, чтобы не расстаться с деньгами и комнатой после первой просрочки.
Перечисленные банки не единственные, где можно взять ипотеку на приобретение доли в квартире или комнаты. Например, есть небольшие города, откуда массово уезжают люди из-за нехватки рабочих мест, такие как Нефтекумск Ставропольского края. Комнаты в опустевших общежитиях там можно приобрести в ипотеку даже в тех банках, которые в других регионах не кредитуют покупателей доли в жилой недвижимости. Только выдача кредита происходит после проверки состояния жилья специальной выездной комиссией. В эту же категорию можно отнести и населенные пункты, в которых одиноких жителей больше, чем семейных, много студентов, вахтовых рабочих.