Наложение границ земельных участков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наложение границ земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Выявить наложение границ ЗУ можно двумя способами:
Первый – при постановке на учет объектов.
Второй – в процессе межевания, которое проводится при разделе, перераспределении, объединении или регистрации ЗУ.
Оба этих варианта являются основанием для проведения судебного или иного разбирательства.
Первый вариант подразумевает вынесение решения об отказе или приостановке учета надела, на основании обнаружения ошибки в данных государственного реестра.
Во втором варианте, инженер кадастровой службы оформляет заключение, в котором должно быть конкретно указано, по какой причине произошло наложение и с границами какого участка, тем самым подтверждая факт несоответствия границ определенного участка.
Исправление кадастровой ошибки производится путем составления заключения, в котором инженер кадастровой палаты обязан указать следующее:
- подробное описание допущенной ошибки;
- конкретную причину ее возникновения;
- текущие данные, полученные в процессе межевания, которые позволяют исправить погрешность в реестре.
Такое заключение должно учитывать интересы собственников спорных участков, а не только решить проблему обратившегося владельца (например, если после устранения ошибки уменьшится площадь соседнего надела). Чтобы исключить такие негативные моменты, перед составлением заключения производится собрание всех заинтересованных лиц, с целью определения границ спорных участков.
Сотрудники Росеестра обязаны исправить ошибки в документации, после получения заявления от заинтересованного лица и заключения инженера. Производится корректировка данных в течение 5 рабочих дней.
Что делать при наложении участков при межевании
Алгоритм действий полностью зависит от того, на каком этапе и кто именно выявил наложение. Вариантов всего 3.
- Ошибку выявил собственник. В таком случае следует перепроверить себя наймом кадастрового инженера. В большинстве ситуаций определить границу без сложного оборудования и расчетов невозможно, поскольку задействовано слишком много переменных.
- Наложение выявлено кадастровым инженером в ходе проведения полевых работ. В этом случае специалист перепроверяет расчеты и обнаруживает лишь фактическое изменение границы, либо предполагаемую неточность в кадастровых сведениях.
- Спорный момент выявлен госкадастром. Если наложение связано именно с кадастровыми ошибками, ГКН исправляет все самостоятельно. Если ошибка не критична, а недочет не носит явного характера, проблему могут оставить без разрешения. Но поскольку в обязанности ГКН не входит решение проблем с наложением границ, при определенных обстоятельствах вопрос придется решать в досудебном или судебном порядке.
Что собой представляет наложение границ?
Наложение границ земельных участков является следствием ошибки, допущенной некомпетентным кадастровым инженером или представителем регистрирующей инстанции. Это ситуация, когда границы одного землевладения имеют точки пересечения с границами смежной территории. Не всегда подобные случаи порождают возникновение имущественных споров. Иногда соседи не придают этому факту особого значения, что лишь усугубляет ситуацию. Происходит смещение межевых границ от первоначального верного положения в любую сторону. При межевании дальних участков их площадь может уменьшиться, очертания — измениться. Иногда в результате наложения границ земля становится непригодной для возведения капитальных построек.
Наличие факта наложения границ создает серьезные препятствия для ведения дальнейших кадастровых работ. В процессе наложения границ могут возникать следующие ситуации:
- крайние участки смещаются навстречу друг другу, площадь расположенного между ними участка уменьшается;
- происходит увеличение площади среднего участка, поскольку он заступает на расположенные по бокам земли;
- участок вытягивается или расширяется за счет смежных территорий.
Какие действия предпринимать в случае наложения?
В большинстве случаев, о факте наложения границ землевладельцы узнают при размежевании очередной территории. У специалиста возникают определенные сложности, и становится очевиден факт изменения площади или очертаний объекта. Что делать при наложении границ земельных участков? Алгоритм дальнейших действий во многом зависит от того, кому удалось выявить неточность.
Часто факт ошибки устанавливают представители кадастровой службы. В этом случае они приостанавливают все работы до внесения коррективов во все сведения. Если неточность выявлена собственником или кадастровым инженером, о ней необходимо сообщить в Госкадастр и подать заявление с требованием устранить оплошность. Если же сотрудники Госкадастра не воспринимают доводы заявителя всерьез, то можно воздействовать на них через судебную инстанцию.
Даже если землевладелец уверен, что соседи не настроены на конструктивный разговор, он должен предпринять перечисленные шаги. Прежде чем обратиться в судебную инстанцию, необходимо подать обращения в ГКН и направить претензию соседям. Если этого не сделать, то иск не будет принят к рассмотрению.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Как исправить наложение?
Если неточности наложения были выявлены сотрудниками кадастровой службы, тогда в отношении участка по регламенту комплекс работ следует приостановить до того момента, пока в полной мере не будет произведено ее исправление.
Иногда она может быть обнаружена собственником или кадастровым инженером. Тогда рекомендуется заявить о найденном сбое в межевом пространстве, а также узнать у юриста, какие способы устранения имеются. Рекомендуется заявить об ошибке и затребовать ее исправление.
По регламенту сбои любого рода могут быть исправлены в том случае, если обнаружены сотрудниками ГКН. Также этим специалистам должна принадлежать инициатива по исправлению. Сведения о сбоях поступает в установленном порядке.
Если границы требуют исправления по причине наличия ошибок, в таком случае кадастровая служба может отказать заявителю в рассмотрении споров о наложении.
Так происходит, когда ошибки и недочеты имеют неявный характер. Сотрудники ГКН не могут решать такие проблемы, но без участия органа учетные записи не могут быть исправлены.
Исправление подразумевает использование сложного механизма, позволяющего сохранить права на участки всех собственников и соблюдать правовые формы решения вопроса.
При обнаружении факта ошибки в отношении собственного ЗУ нужно обратиться:
- к соседу, с участком которого граничит ваш надел;
- с заявлением относительно исправления ошибка в кадастре недвижимости, где должны быть подробно описаны все нарушения.
Такие действия можно считать успешными только тогда, когда лица, которые извещены о существующей погрешности, выполнят такие действия:
- сосед согласится с доводами и захочет сделать совместное межевание, чтобы восстановить границы и установить специальные межевые знаки;
- работники ГКН исправят ошибки по вашей жалобе и восстановят правильное положение межевых знаков, границ наделов.
Самовольный перенос границ участка
Чаще соседи нарушают границы, отраженные в документации. Это может быть не связано с намерением виновника захватить чужую собственность. Вполне возможно, что при строительстве заграждения были допущены небольшие ошибки, что привело к наложению земель.
Запомните! При обнаружении фактического наложения земель следует действовать общеустановленному принципу:
- попытаться договорится с соседом. Вполне возможно, что он не знал о «захвате земель». Попросить его устранить недостатки в определенный период времени. Лучше составить письменное соглашение, в котором подробно отразить проблему и предельные сроки ее устранения;
- если сосед отказывается в добровольном порядке устранять недостатки, стоит предоставить ему копию плана земельного участка, где указаны границы. Вручение документа происходит под подпись виновника. Для этого следует составить специальный документ о передаче копии плана межевания земель;
- одновременно с предоставлением копии плана следует потребовать от соседа его документ о разграничении границ. Следует предупредить виновника об гражданской обязанности, описанной в Федеральном законе Российской Федерации N 221 «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года, которая касается предварительного согласования границ без привлечение органов власти;
- в любом случае необходимо составить акт согласования границ. Если сосед отказывается его подписывать, необходимо это отразить в документе;
- если после осуществления вышеперечисленных действий сосед по-прежнему отказывается урегулировать конфликт мирно, можно обращаться в суд. При этом стоит предоставить все бумаги, свидетельствующие о попытке мирного примирения.
Досудебное урегулирование
При обнаружении ошибки в едином государственном реестре недвижимости ее исправление происходит с получения доказательств об ее допущении. Для этого проводят дополнительное межевание или определение границ.
Ошибки в реестре случаются из-за невнимательности сотрудника кадастровой палаты или халатного отношения к работе кадастрового инженера.
Для занесения новых данных в реестр стоит согласовать проведение работ с собственниками участков. Это необходимо для исключения риска возникновения споров.
Если один из участников отказывается в добровольном порядке проводить согласование, стоит обратиться в Российский реестр. Его специалисты однозначно откажут во внесении новых данных. Однако официальный отказ органов власти поможет доказать правоту истца в суде.
Исковое заявление при наложении границ земельного участка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ в оформленном по определенной форме исковом заявлении укажите следующие данные:
- Информацию о каждой из сторон;
- Условия спора, детальная информация о наложении границ;
- Момент возникновения права владения землей, форму права;
- Условия, при которых вам стало известно о том, что произошло наложение границ;
- Информацию о том, каким образом вы пытались разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Приложите соответствующие документы, подтверждающие ваши действия;
- Действия, совершенные ответчиком, в результате которых ваше право было нарушено;
- Обращение к судебному органу с просьбой признать иск в полном объеме.
Как узнать о наложении границ земельных участков
Выявить данную проблему совсем не просто. Порой собственник не имеет данный сведений на протяжении многих лет. Чтобы выявить наложение границ, необходимо изучить ряд документов и данные из кадастра.
На практике часто случается так, что данная проблема обнаруживается лишь в ходе разногласий по поводу границ у лиц, владеющих соседними участками. Например, когда в ходе установки одним соседом границ участка другой сосед понимает, что после межевания площадь его участка стала меньше.
Главная причина расхождений – кадастровая ошибка.
В таком случае ответственность за нарушение прав возлагается на следующих лиц:
- на служащих кадастрового органа;
- на специалистов, в частности, геодезистов и инженеров, в ходе деятельности которых были допущены недочеты.
Выявить наложение границ можно:
- в ходе межевальных работ (данные работы осуществляются при разделе, объединении участков, необходимы и для государственной регистрации);
- в процессе постановки участков на кадастровый учет.
В первой ситуации кадастровым инженером будет составлено заключение, содержащее информацию о наложении границ определенных участков, о причинах такого наложения. Во второй ситуации вы получите решение о том, что постановка на учет приостановлена или же в постановке на учет отказано.
Перед обращением в судстоит провести досудебное урегулирование вопроса. Мирное решение проблемы – процедура обязательная к проведению при любых спорах. Если не получается самостоятельно разрешить конфликт, можно обращаться в суд, предоставив доказательства о проведении ДУ.
Для обращения в судебный орган истцу потребуется собрать пакет документов:
- бумаги, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- кадастровый план участка земли;
- результаты проведенной экспертизы, где было выявлено нарушение;
- отказ единого государственного реестра недвижимости о внесении поправок в документацию;
- бумаги, свидетельствующие о проведении мирного урегулирования вопроса с соседом, желательно подписанные ответчиком;
- копия гражданского паспорта истца или другого документа, удостоверяющего личность.
Важно! Если истец предоставляет недостаточно документов, суд отказывает в рассмотрении заявления. Право обосновано недостаточностью доказательств для решения вопроса.
Если в процессе участвует несколько соседей смежных участков, они принимают сторону истца или ответчика. Может подаваться коллективное исковое заявление. При этом все участники становятся истцами или ответчиками.
Истцом или ответчиком может выступать представитель органов власти. Такое случается при решении споров в отношении государственных земель.
Важно! В качестве истца от органов государственной власти выступают:
- представители государственной кадастровой палаты;
- органы местной администрации, муниципалитета.
Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах. Их точное количество определяется из числа участников судебного процесса.
Например, если в процессе участвуеттолько 1 истец и 1 ответчик, то подается три экземпляра. Один предоставляется ответчику, один суду, один остается у истца.
Истец имеет право заявлять в качестве свидетелей неограниченное число лиц. При составлении коллективного заявления количество участников может быть разным.
Виды споров с соседом о границе участка
В ситуации, когда границы земельного участка фактически не соответствуют границам, определенным после межевания или границам, указанным в кадастровом паспорте земельного участка, и один сосед, например, установил свой забор на участке другого намеренно или случайно, но отказывается перемещать забор или какое-то строение, тут и возникает спор, результатом которого должно быть решение суда, например, об обязании нарушителя перенести свой забор. Соответственно, после переноса забора изменится фактическая площадь земельного участка, которая будет соответствовать площади по документам.
Ситуации могут быть иными, когда лицо фактически захватило часть чужого земельного участка, но собственник захваченной части земли готов продать эту часть захватчику, тут конечно спора нет, но нужно иметь ввиду, что при определенных условиях можно изменить границы по соглашению сторон.
Споры о границе с регистрирующим органом
Регистрирующим органом могут быть допущены, например, какие-то ошибки в реестре, которые влекут за собой наложение границ земельных участков, не соответствие площадей и так далее. Если орган регистрации не устраняет добровольно ошибку, в этом случае, возникший спор разрешит суд.
Споры о границе с регистрирующим органом могут быть связаны:
- с тем, что на кадастровый учет был поставлен земельный участок, и в результате произошло наложение границ с соседним земельным участком
- в связи с не регистрацией права собственности из-за пересечения (наложения) границ двух смежных участков
- с внесением в реестр сведений о земельном участке с ошибками
Что понимают под наложением границ земельных участков?
Некоторые землевладения обладают конфигурацией, у которой отсутствует четкая геометрическая форма. Это провоцирует возникновение определенных трудностей на этапе определения местоположения характерных точек. Аналогичное происходит в ситуациях, когда один из землевладельцев нелегально захватывает близлежащую к объекту местность, немного сдвигая все прочие объекты. Трудности могут возникнуть вследствие кадастровой ошибки, когда неточности присутствуют лишь в документации ГКН, а на практике ситуация обстоит иначе.
Наложение земельных участков опасно тем, что фактическое положение межевых границ будет утрачено, характерные точки территорий будут сдвинуты в любом из направлений. Подобный прецедент не обходится без юридических последствий:
- сведения, внесенные в базу Росреестра, искажаются;
- имущественные права соседей ущемляются.
Отвечает руководитель отдела продаж «ИД Консалт» Алексей Шаров:
Если процедура оформления документов на межевание приостановлена, необходимо устранить недочеты и заново запустить процедуру. Для того чтобы устранить недочеты, необходимо выяснить их причину: почему границы участков съехали.
Во-первых, следует уточнить пределы участка, запросив выписку из кадастра и копию плана межевания. Ошибка могла возникнуть по вине кадастровой службы: при расчетах или исключительно на бумаге. При необходимости придется произвести перерасчет измеренных ранее данных. Скорее всего, за свой счет.
В случае, если ошибка, связанная с наложением участков, была совершена по вине кадастровой службы, Вы вправе обратиться к ней за возмещением убытков или бесплатным проведением повторного замера. Но их вину необходимо будет доказать.
Что делать, если план межевания сделан с нарушениями?
При межевании соседний участок залез на мой – что делать?
Во-вторых, все-таки нелишним будет обратиться к соседям и попросить копию межевания их участка. Соседи могли при межевании намеренно или случайно неправильно подать параметры участка. Попробуйте объяснить им, что они тоже являются стороной, заинтересованной в решении этого вопроса. Если межевание у них оформлено неверно, они рано или поздно тоже столкнутся с проблемами. Кроме того, при составлении плана межевания у соседей есть право подписи, которая будет означать, что с проведением границ они согласны. В противном случае избежать обращения в суд не удастся.