Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответы о налоге на коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Налог на недвижимое имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Это касается всех объектов, кроме тех, по которым налог должен вычисляться, исходя из среднегодовой стоимости. Как правило, такая категория объектов является скорее исключением. Понять, что именно и к какой группе относится, можно, если тщательно изучать региональное законодательство по данному поводу. Нередко исключения устанавливаются именно на уровне субъектов РФ. Кроме того, региональное законодательство позволяет определить конкретную ставку.

Важно: расчёт налога на основании среднегодовой стоимости возможен в отдельных случаях только в отношении коммерческой недвижимости, которая принадлежит организациям. Налог на недвижимость физических лиц всегда рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Что нужно знать о среднегодовой стоимости объекта? В данном случае вычисления проводятся следующим образом:

1. Нужно узнать изначальную стоимость объекта (по документам).
2. Принять во внимание начисленную амортизацию.
3. Вычесть из первого второе. Так вы получите среднегодовую стоимость, на которую можно ориентироваться.

Кадастровая стоимость используется в качестве базы всегда для таких объектов, как:

• торговые комплексы и любые помещения, которые относятся к таким сооружениям;
• торговые точки;
• офисы;
• административные здания.

Как оптимизировать налоговую нагрузку?

Налоговая нагрузка может оказаться серьёзным бременем, которое помешает получать достаточно высокий доход от коммерческой недвижимости, чтобы такое вложение оправдалось. Поэтому стоит задуматься над тем, как уменьшить такую нагрузку.

Возможно в некоторых случаях полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость. Для этого должно быть право на получение льготы. Например, такая возможность есть у организаций, которые оказывают помощь социально незащищённым слоям населения (инвалидам или детям). Резиденты особых экономических зон в ряде случаев тоже освобождаются от уплаты налогов или должны выплачивать их по ставке 0%.

Важно: освобождение от уплаты налогов — это не равнозначно нулевой ставке. В первом случае налогоплательщик не должен вообще ничего делать. Во втором он обязан подавать декларацию или же оформлять любую другую отчётность, которая бы подтверждала его льготы. И если опоздает с подачей таких документов или предоставит их неверно заполненными, например, то его могут оштрафовать.

В отношении юридических лиц налог на коммерческую недвижимость касается именно объектов капитального строительства. То есть выплачивать его с земельных участков не нужно. При этом не имеет значения, обособлены ли они как-то или же на них стоят здания.

В целом у юридического лица есть 2 основных способа уменьшить налоговую нагрузку. Это:

1. Оспаривание применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы, а не остаточной стоимости. То есть нужно доказать, что с соответствующего объекта налог должен взиматься согласно статье 375 НК РФ, а не в соответствии со статьёй 378.2 НК РФ.
2. Оспаривание кадастровой стоимости. Она должна соответствовать реальной рыночной, а не быть завышенной. Оспаривание в 2020 году возможно только через суд. Раньше существовала возможность подачи заявления для оспаривания ещё и через комиссию, но сейчас такая схема уже не работает.

Что понимает закон под термином «коммерческая недвижимость»?

Действующее законодательство относит к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). Понятие «коммерческая недвижимость» в НК не раскрывается: по сложившейся юридической практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли.

Виды собственности, подпадающие под определение «коммерческая недвижимость»:

• офисы и бизнес-центры;

• кафе и рестораны;

• гостиницы;

• склады;

• производственные цеха;

• автомойки;

• апартаменты и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов пояснил, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций». Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, обладающая следующими признаками:

• она учитывается на балансе в качестве объектов основных средств;

• запись о ней внесена в ЕГРН;

• если же такой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба.

Управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева к свойствам, характеризующим коммерческую недвижимость, отнесла следующие:

• уникальность каждого объекта;

• сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;

• высокая капиталоемкость недвижимости;

• длительный период присутствия актива на рынке;

• низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости спроса от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;

• необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;

• сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;

• существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и др.).

Ежегодный налог на коммерческую недвижимость для физических лиц подлежит оплате до 1 декабря в течение следующего за отчетным года. Например, налог за 2018 год должен быть оплачен до 1 декабря 2019 года. Чаще всего о сроке оплаты специальным письмом напоминает сама налоговая инспекция.

Если уведомление не пришло до 1 ноября, то стоит обратиться в налоговую службу. Иногда квитанцию не присылают, если сумма оплаты меньше 100 рублей. В таком случае ее пришлют в следующий расчетный период.

Юридические лица обязаны предоставить сведения в другие сроки:

• в течение 30 суток после отчетного квартала предоставляется ежеквартальный отчет;
• до 1 апреля следующего за отчетным года предоставляется декларация.

Но иногда региональные власти могут менять сроки отчетности, поэтому рекомендуется уточнять в местной налоговой инспекции.

До 2016 года налог на всё недвижимое имущество рассчитывался с учётом среднегодовой стоимости объекта. Этот показатель можно вывести с помощью следующей формулы:

(Среднегодовая стоимость) = ((Суммарная остаточная стоимость имущества на первое число каждого месяца) + (Остаточная стоимость на 31 декабря)) / 13

Полученное число нужно умножить на налоговую ставку — 2.2%.

Среднегодовая стоимость используется и сегодня — с её помощью продолжают устанавливать размер выплат для большей части коммерческих объектов. Однако с 2016 года в их списке появились некоторые исключения. К ним относятся:

• Офисные помещения;
• Помещения общепита площадью больше 150 квадратных метров;
• Имущество организаций или индивидуальных предпринимателей, которое находится за пределами РФ;
• Торговые комплексы и административные помещения площадью больше 3 000 квадратных метров.

Какие ставки по налогам установлены для физических и юридических лиц?

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Артем Морозов
юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.

Физические лица
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)

— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.)
Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя

— 0,5% (прочие объекты имущества)

Юридические лица и ИП
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0%

Физические лица
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)

Юридические лица и ИП
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0%

Исключение:
0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий

Физические лица
Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)

— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)

Юридические лица и ИП
Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)

не более 2,2%

Физические лица
Налоги на доходы по коммерческой деятельности

13% — НДФЛ

Юридические лица и ИП
Налоги на доходы по коммерческой деятельности

ОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц)
УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)
ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.

Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.

Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.

Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.

Владельцев ТРК и бизнес-центров в Петербурге ожидает резкий рост налогов :: С.-Петербург :: РБК

Генеральный директор ТК «Невский Центр» Дарья Ветрова рассказала, что налоговые расходы компании по зданию с 1 января 2020 года по сравнению с 2019 годом увеличились на 25%.

Сумма к уплате в 2021 году будет почти в 1,84 раза больше суммы оплаченной в 2019 году.

По земельному налогу в случае переоценки кадастровой стоимости, этот рост в 2021 году по сравнению с 2020 годом составит 46,55%.

Директор по правовым вопросам MALLTECH (владеет и осуществляет управление ТРК «Лето») Антон Калинин рассказал, что для ТРК «Лето» налоговая нагрузка возрастет с 39,016 млн рублей в год до 67,937 млн рублей, то есть почти на 30 млн (45%).

Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в этом году проходит в городах федерального значения. Кроме Петербурга, это Москва и Севастополь.

Однако, мэр Москвы Сергей Собянин решил из-за влияния пандемии перенести оценку на следующий год, чем формально нарушил федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», но совершил значительный «налоговый маневр» в сторону владельцев недвижимости. В 2019 году переоценка кадастровой стоимости происходила во многих регионах России, в том числе и Ленобласти.

Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко решил не утверждать новую кадастровую стоимость в прошлом году, чтобы для бизнеса в этом году не выросла налоговая нагрузка. Участники рынка связывают это с предстоящими выборами в регионе.

Бизнес бьет тревогу

Петербургский бизнес также просит не повышать налоги в 2021 году. «Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости сегодня. Было бы правильно, чтобы губернатор принял справедливое и взвешенное решение относительно кадастровой стоимости.

Налоги за последнее время и так выросли в два раза, а доходы торговых центров, равно как и всего платежеспособного населения существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать: закрыты кинотеатры, фудкорты, офисные помещения пустуют — компании перешли на дистанционную работу.

Спрос на торговую и офисную недвижимость падает», — говорят в УК «Адамант».

По словам генерального директора ТК «Невский Центр» Дарьи Ветровой, из-за того, что торговые центры города были закрыты четыре месяца, все они нуждаются в любой поддержке со стороны государства, включая снижение кадастровой стоимости.

А мораторий на пересмотр кадастровой стоимости в 2020-2021 году был одной из мер поддержки бизнеса, о которой просили владельцы ТРК в рамках своего коллективного обращения к губернатору Петербурга Александру Беглову во время пандемии.

Собственники торговой недвижимости подчеркивают, что они и так снижают арендную плату для арендаторов непосредственно по просьбе правительства и губернатора.

При этом сфера ретейла и торговых комплексов не имеет никаких преференций или отсрочек по платежам, и кредитная нагрузка для нее никак не уменьшается.

«Получается, что, с одной стороны, город просит нас пойти на уступки арендаторам, а с другой — затягивает налоговую петлю для торговых комплексов.

В очередной раз хотим напомнить губернатору города, что наша отрасль не попала в список пострадавших, хотя убытки от простоя были колоссальными. Мы просим губернатора не вводить новую кадастровую стоимость на объекты коммерческой недвижимости минимум два года», — рассказали в УК «Адамант», подчеркивая, что в противном случае компания готова оспаривать это решение в судебном порядке.

«В соответствии с 98-м федеральным законом мы давали скидки и отсрочки по оплате арендаторам в период пандемии. Взамен нам обещали снизить налог на имущество. А в результате не только не снизили, но и повысили.

И удивительна очередная переоценка кадастровой стоимости: мы уже оспаривали ее в комиссии в 2018 году, но в новом письме Росреестра стоимость некоторых объектов увеличилась в несколько раз», — говорит финансовый директор ФХК «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») Андрей Ростовцев.

Участники рынка подчеркивают, что в любом случае повышение налогов вызовет рост арендных ставок, что в свою очередь приведет к удорожанию товаров.

Проверить до 27 августа

По оценке компании «Митсан Консалтинг», в 2020 году в Петербурге проходят новую государственную кадастровую оценку (ГКО) более 3 млн объектов недвижимости. По подсчетам Андрея Ростовцева, после повышения налоговой ставки и переоценки кадастровой стоимости объектов, размер платежей в бюджет увеличится на 35%.

В настоящее время на сайтах СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и Росреестра уже опубликован предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости.

Собственники могут проверить и внести изменения до 27 августа 2020 года. Это срок окончания периода внесения замечаний, исправлений и дополнений.

После этой даты оспорить сделанную госучреждением оценку можно будет только через суд, как это делали некоторые компании в 2018 году при первом повышении кадастровой стоимости.

Сроки уплаты налогов зависят от их вида. Некоторые из них удерживаются автоматически, об оплате других необходимо позаботиться самостоятельно.

Вид налога	Срок оплаты
Налог на вклады	до 1 декабря 2022 года (за доходы в 2021 году)
НДФЛ	до 15 июля 2022 года (за доходы в 2021 году)
Налог с выигрышей	до 15 июля 2022 года (за выигрыши в 2021 году)
Налог на имущество	до 1 декабря 2022 года (за недвижимость, которой владели в 2021 году)
Земельный налог	до 1 декабря 2022 года (за земельные участки, которыми владели в 2021 году)
Транспортный налог	до 1 декабря 2022 года (за транспорт, которым владели в 2021 году)

Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Кроме того, с отчетности за 2019 год налоговую декларацию можно сдавать централизованно. Это регулирует новый п. 1.1 п. 1 ст. 386 НК РФ (п. 20 ст. 1 Закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ).

По новым правилам, организация, состоящая на учете в нескольких ИФНС по месту нахождения принадлежащих ей объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость, на территории региона, вправе сдавать общую декларацию по всем таким объектам в одну из инспекций по своему выбору.

Но нужно уведомить об этом УФНС по региону. Срок – ежегодно до 1 марта налогового периода года. Изменение порядка в течение налогового периода не разрешено.

Форма уведомления о порядке представления декларации в налоговый орган на территории субъекта РФ утверждена приказом ФНС от 19.06.2019 № ММВ-7-21/311.

Указанное право выбора не действует, если законом региона установлены нормативы отчислений от налога на имущество в местные бюджеты.

Обратите внимание, что для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, возможности выбора не предусмотрено.

Таким образом, с 2021 года узаконен централизованный порядок сдачи отчетности по налогу на имущество.

Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ с 2021 года упростил процедуры взаимодействия физлиц с налоговыми органами по вопросам налогообложения имущества. В итоге граждане могут эффективнее решать вопросы налогообложения своего имущества.

Дополнительно к существующим способам взаимодействия граждане могут направлять ключевые документы в налоговые инспекции и получать ответы через МФЦ. Таким способом можно будет подать:

• заявление на льготы налогу на имущество физических лиц;
• уведомление о выбранных объектах налогообложения, для которых предоставляется льгота по налогу на имущество физлиц;
• заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения по налогу на имущество физлиц.

Но для этого высший исполнительный орган госвласти региона должен принять решение о возможности оказания таких услуг в МФЦ.

На территории Приморского края авансовые платежи по налогу на имущество нужно уплачивать не позднее 10 мая, 10 августа и 10 ноября по окончании отчетных периодов (п. 1 ст. 383 НК РФ).

Если объекты недвижимости, облагаемые по среднегодовой стоимости, находятся в Приморском крае, то уведомление следует подать в Управление ФНС России по Приморскому краю (код 2500).

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.

6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.

1. В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов. Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №4-КГ 19-56 от 03 декабря 2019 года.

2. Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником. Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной. Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ 18-1.

3. У бывшего супруга можно выкупить долю за счёт средств материнского капитала. Утверждённое в суде мировое соглашение будет являться основанием для осуществления Пенсионным фондом выплаты. Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года.

4. Оформление супругами квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доли в праве каждому, ещё не означает, что квартира при разводе будет также поделена поровну. Режим раздельной собственности должен быть определён на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №20-КП9-13 от 25 февраля 2020 года.

5. Разделить имущество после развода можно даже спустя три года. Срок исковой давности начинает течь, с того момента, как истец узнал о нарушенном праве. Другими словами, если квартира осталась после развода в собственности одного из супругов, второй супруг может подать иск о её разделе даже спустя девять лет. Срок исковой давности начнёт отсчитываться с того момента, как второй супруг узнал о продаже квартиры первым.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-176 от 11 февраля 2020 года.

6. Собственника малозначительной доли квартиры можно заставить продать её. Для этого необходимо наличие следующих факторов. Данную долю нельзя выделить (т.е. она не сопоставима с размером отдельной комнаты), её собственник не пользуется общим имуществом (живёт в другом месте), также учитывается личность самого собственника (наличие инвалидности, например).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №78-КГ16-36.

7. Если произошёл залив соседей из-за сломавшегося фильтра для воды, то компенсировать ущерб должна компания изготовитель, а не собственник квартиры, в которой был установлен фильтр.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ19-193.

8. Не состоящие в браке сожители имеют право получить в наследство имущество друг друга. В данном случае истцу необходимо будет доказать факт иждивения от сожителя. Судом будут учитываться, например, денежные выплаты наследодателя иждивенцу. Такое иждивение должно длиться не менее одного года.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ20-66-К2 от 28 июля 2020 года.

9. От потери купленной квартиры у продавца должника можно защититься. Если покупатель добросовестный, то у него нельзя отбирать квартиру в рамках оспаривания сделок банкрота продавца. Важное значение имеет приобретение квартиры по рыночной стоимости, безналичный расчёт, и легальность происхождения денег у покупателя.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №А40-109856/2017 от 20 августа 2020 года.

10. Забирать единственное жильё у банкрота-должника запрещается. Также нельзя предоставлять банкроту альтернативное меньшее по площади жильё или «насильно» «дарить» ему меньшую квартиру. Исключением является единственное роскошное жильё, критерии которого не определены законом.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №309-ЭС20-10004 от 29 октября 2020 года.

11. Оплата по договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о возникновении права собственности. В случае двойной продажи, недвижимость достанется тому, кто раньше зарегистрировал своё право собственности и принял её по акту. Второй покупатель имеет право требовать возмещения убытков у продавца.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ20-13-К7 от 27 октября 2020 года.

12. Купленная за наследство квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Если жильё приобретено от продажи унаследованной недвижимости, то второй супруг не может претендовать на него. Имущество приобретённое на личные денежные средства, не является общим.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №41-КГ20-10-К4 от 22 сентября 2020 года.

13. Если документы на недвижимость утеряны, либо отсутствует информация о праве, на основании которого осуществляется владение, то это не должно мешать оформлению наследства. Это имеет важное значение для наследования земельных участков, предоставляемых в постоянное (бессрочное) пользование, либо пожизненное наследуемое владение.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №33-КГ18-11.

Собственник объекта недвижимости обязан оплачивать налог на принадлежащее ему имущество. Понятие «коммерческая недвижимость» не вводится законодательством РФ как отдельная категория, подлежащая определенному типу налогообложения. Расчет суммы налога и величины ставки определяется несколькими критериями.

1. Статус собственника объекта недвижимости. Лицо, владеющее недвижимостью, может выступать как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
2. Гражданство либо место регистрации. В случае, если собственник не является гражданином России, ставки налога будут выше.
3. При продаже объекта или передачи в пользование – от вида соглашения, заключенного между собственником и арендатором или покупателем.

В связи с переходом на новый порядок налогообложения, с 2016 года ставка 2% от кадастровой стоимости объекта, установлена для:

1. Деловых и торговых центров.
2. Помещений, предназначенных для расположения в них офисно-торговых объектов, кафе, ресторанов.
3. Помещения, не предназначенные для данных целей, но фактически используемые.

Для остальных помещений, относящимся к коммерческим и находящимся в собственности физических лиц, ставка изменяется в зависимости от стоимости недвижимости:

• 0,1% – для недвижимости стоимостью до 300 000 рублей;
• 0,1 – 0,3% – от 300 до 500 000 рублей;
• 0,3 – 2% – более 500 000 рублей.

Сдав недвижимость коммерческого типа в аренду, физическое лицо выплачивает 13% НДФЛ с полученного дохода.

Ставка налога на имущество для ИП определяется органами местного самоуправления, однако не должна превышать 2%.

Физическое лицо, осуществляющее сдачу в аренду коммерческой недвижимости как индивидуальный предприниматель, обязано также уплачивать 13% НДФЛ от суммы полученного дохода.

Объект коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического лица, попадает под действие Налогового кодекса как имущество организации. Величина ставки зависит от того, какой метод расчета применяется в субъекте РФ, где расположен объект недвижимости.

Для расчета налога, который надо уплатить при продаже, кадастровая стоимость помещения используется как база налогообложения. Исключение составляют те объекты недвижимости, которые еще не были оценены по кадастровой стоимости. В таком случае исчисление налога производится от цены продажи, достигнутой в ходе соглашения между продавцом и покупателем.

Для резидентов страны ставка по подоходному налогу базовая и составляет 13%. Если же продавец коммерческого объекта недвижимости не является резидентом РФ, ставка налога возрастет до 30%.

В случае продажи объект недвижимости, находящийся в собственности организации, облагается НДС. Ставка в 2018 году – 18% от суммы договора, с 2019 года ставка налога на добавленную стоимость составит 20%. Кроме того, полученный доход от продажи включается в базу расчета налога на прибыль.

Для физических лиц и ИП для оплаты налога на имущество установлен срок до 1 декабря года, следующего за отчетным. То есть платеж за 2018 год налогоплательщик обязан внести до 1 декабря 2019 года.

Юридические лица обязаны передавать информацию в следующие сроки:

• Ежеквартальный расчет – в течение 30 дней после окончания отчетного квартала.
• Декларация – до 1 апреля следующего за отчетным года с учетом переноса.

лица коммерческого назначения составит всего 0,1% (для помещений, предназначенных для проживания); от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3% (для прочих помещений и строений); свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0% (для дорогостоящей недвижимости, торговых центров и офисов). При этом никакие льготы при налогообложении нежилых помещений физических лиц не распространяются, потому что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность. Какие налоги на коммерческую недвижимость юридических лиц?

Узнать, как считают налог в конкретной местности можно на сайте налоговой службы. Стоимость расчета по «кадастру» для коммерческой недвижимости берется и при реализации. Этот расчет наиболее приближен к рыночной стоимости, и для коммерсантов и организаций является более тяжким налоговым бременем.2021 год для граждан РФ ознаменуется переменами, которые коснутся схем по начислению налога на недвижимое имущество для физических лиц.

Если вы владеете квартирой или домом менее минимально допустимого для освобождения от налоговых обязательств срока, то вам придется оплачивать государственные пошлины в полной мере.Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Соответствующие перечни объектов недвижимости публикуются до 1 января 2021 года на сайте уполномоченных органов исполнительной власти регионов или на официальном сайте субъекта РФ.

В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.Воспользоваться льготой по налогу на имущество можно только с месяца, в котором право на нее наступило.

За предыдущий период налог будет рассчитан и его следует внести в бюджет. К чему готовиться владельцам транспортных средств в следующем году?

Кого-то новости могут обрадовать, других же, возможно, расстроят. Всё останется без изменений. Утвержденный положением федерального закона РФ транспортный налог продолжит выступать обязательной для владельцев автотранспортных средств выплатой, за регулярным взносом которой будут следить региональные властные структуры.

Повышение ставки сбора не планируется, равно как и изменение списка лиц, облагаемых обязательством этот налог выплачивать. Налог на коммерческую недвижимость увеличился из-за необходимости использования в расчете кадастровой стоимости.

А ведь раньше применялась только инвентарная, которая была меньше реальной цены объекта. Кадастровая стоимость может быть выше рыночной.

Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация).

К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания.

Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение.

Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2021 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный.

Например, льготами могут воспользоваться:

1. общественные организации инвалидов,
2. религиозные организации,
3. фармацевтические производители,
4. организации на территории особой экономической зоны,
5. протезно-ортопедические предприятия,
6. управляющие организации в «Сколково» и некоторые другие.
7. коллегии адвокатов, бюро и юридические консультации,
8. государственные научные центры,

Продажа коммерческой недвижимости

Сейчас продажа коммерческой недвижимости без консультаций юриста является задачей практически невыполнимой. Все из-за особенностей законодательства, которое менялось на протяжении последних лет. При создании договора должен учитываться тип здания, его назначение, кадастровая оценка – все это влияет на ставку налога на недвижимость, а значит, и на расходы для обеих сторон сделки.

Если рассматривать сценарий для физических лиц, то им нужно сначала уплачивать НДФЛ, ставка которого определяется местными властями – обычно это 13% от суммы, которая уплачивается по договору купли-продажи, но она не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости (часть нового законодательства).

Юридические лица могут снизить свои налоги через вычет. Для этого нужно документальное подтверждение расходов при продаже, после чего они могут быть вычтены из итоговой суммы, которая подпадает под налогообложение. Так можно спуститься ниже отметки в 70% от кадастровой оценки. Для иностранных резидентов налоговая ставка выше – 20% от сделки или ранее указанной кадастровой стоимости, причем в этом случае налоговый вычет применять нельзя.

Для раскрытия темы налогообложения коммерческой недвижимости необходимо сначала определиться с понятием коммерческой недвижимости. Само определение достаточно широко и включает множество объектов. Если обобщить и попытаться вывести общее правило, то можно заключить, что коммерческим имуществом можно назвать любую недвижимость, не являющуюся жилой без арендатора, предназначенную для получения прибыли и прочих коммерческих целей.

Все нормы и правила налогообложения изложены в Налоговом Кодексе РФ, а конкретнее в его 32 главе.

Ранее Налог на недвижимость назывался Имущественным налогом. В настоящее время ( в 2021 году) налог на недвижимость рассчитывается из Кадастровой стоимости объекта, размера доли владения недвижимостью и налоговой ставки. Величина налога варьируется в зависимости от региона и назначения коммерческого объекта, но на подавляющем большинстве территорий действует ставка с максимумом в 2 % от этой стоимости.

• Здания сетей общественного питания (от столовых и до баров).
• Торговые центры.
• Офисные помещения.
• Цехи производства.
• Складские помещения и т.д.

Также, коммерческая недвижимость делится на разные виды по своему назначению. Недвижимость бывает:

• Свободного назначения.
• Социальная (например, библиотека).
• Индустриальная (складские помещения).
• Предназначенная для сдачи в аренду.

Понятие коммерческой недвижимости

В действующем законодательстве РФ отсутствует чёткое определение понятию «коммерческая недвижимость». Впрочем, в сложившейся юридической практике, под недвижимостью коммерческого плана понимают помещение, которое не относится к жилому фонду, и используется владельцем не в личных целях, а для получения денежной или иной прибыли.

Собственником коммерческой недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Условно говоря, приобретение коммерческой недвижимости необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Другими словами, любое здание, сооружение, которое сдается в аренду или служит производственным складом, цехом, считается коммерческой недвижимостью.

К подобным видам собственности можно отнести:

• Торговые центры и магазины;
• Гаражи, автомойки и автосалоны;
• Рестораны и кафе;
• Гостиницы и хостелы;
• Апартаменты;
• Бизнес-центры, офисы и так далее.

Стоит отметить, что к коммерческой недвижимости также относятся земельные участки, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту, или порту.

Любой вид коммерческой недвижимости подлежит налогообложению. До 2015 года, налог по всем типам недвижимости начислялся исходя из среднегодовой стоимости. Впрочем, на данный момент расчёты для определённых типов недвижимости производятся по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Это увеличивает налоговое бремя.

Среди объектов, для которых используется кадастровая оценка, выделяют:

• Торговые комплексы и помещения в его составе;
• Иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
• Административные здания и центры;
• Нежилые помещения, предназначенные для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Налогообложение сделки

Потенциальных продавцов волнует вопрос, какими налогами облагается продажа коммерческой недвижимости. Здесь возможны вариации, в зависимости от статуса владельца объекта, планирующего продать имущество: физическое или юридическое лицо, является ли он налоговым резидентом РФ.

Если продавец – физическое лицо, налог на сделку составит 13% от стоимости недвижимости (НДФЛ). По факту осуществления продажи, в установленные сроки требуется передать в налоговые органы декларацию (форма 3-НДФЛ). Не будучи налоговым резидентом Российской Федерации, продавец обязан «отдать» государству 30% от полученного дохода.

Физические лица, оформленные как индивидуальные предприниматели, отчисляют налог в казну согласно системе налогообложения, применяемой к их деятельности на момент отчуждения недвижимости.

Налог при продаже недвижимости коммерческого формата юрлицом зависит от вида его регистрации, системы налогообложения, действующей на предприятии, типа объекта сделки. По умолчанию, это НДС (18%) и налог на прибыль (доход минус совокупность расходов).

Остается отметить, что налогообложение при продаже коммерческой недвижимости, как физическим, так и юридическим лицом, выступает сложным вопросом в области правового регулирования. Чтобы не сомневаться в корректности его реализации в конкретном случае, стоит проконсультироваться у специалистов.

Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости в 2020 году

Похожие записи:

• Программа утилизация авто в 2023 году
• Почему размер пенсий будет пересчитан только для 352 000 граждан?
• Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры в 2023 году, какие есть льготы