Расторжение договора по инициативе арендодателя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора по инициативе арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Уведомление о расторжении договора аренды: образец
В юридических вопросах граждане и юрлица часто прибегают к использованию так называемых «бланков», или «рыб» различных бумаг.
Но в данном случае законом не установлена точная форма уведомления о расторжении договора аренды, образец. Но мы дадим вам рекомендации о том, что должен содержать этот документ:
-
Адрес и краткое описание помещения (его можно взять из договора);
-
Причины досрочного прекращения (можно также ссылаться на договор или норму ГК);
-
Сроки аренды помещения, а также номер договора и дату подписания;
-
Сроки желаемого прекращения аренды (если договором они не установлены, то это 3 месяца + 1 месяц на рассмотрение уведомления);
-
Адреса и реквизиты сторон.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Законные основания для аннулирования соглашения
Арендодатель имеет право требовать расторжения сделки в суде в следующих случаях:
- Если арендатор пользуется имуществом не по его назначению, либо нарушает условия договора.
- Существенно ухудшается состояние недвижимости. Скажем, в помещении так давно не производилась уборка, что в нем завелись тараканы, а на стенах появилась плесень, начал трескаться потолок.
- Арендатор более двух раз подряд не внес плату за пользование объектом недвижимости.
- Сторона, использующая помещение, не осуществляет капитальный ремонт в разумные или оговоренные сроки, если эта обязанность возложена именно на неё.
Арендатор тоже может выступить инициатором досрочного прекращения аренды. В следующих случаях:
- Имущество не передается в пользование. Либо же, арендодатель чинит препятствия в использовании недвижимости. Скажем, вешает замок на дверь и не дает арендатору ключ.
- Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт недвижимости.
- Нежилое помещение, по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора, стало непригодным для использования. Например, весной разлилась близлежащая река, и склад затопило.
- Арендодатель знал, но не сообщил о некоторых недостатках помещения, которые не могли быть обнаружены в ходе его осмотра, и теперь, они мешают арендатору использовать недвижимость в желаемых целях.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Что о досрочном расторжении говорится в законе?
Расторгнуть договор аренды можно всего тремя способами: по инициативе одного из участников сделки, по обоюдному согласию или с помощью суда. В гражданском кодексе Российской Федерации упомянуты они все.
- Если в вашем договоре арендатору разрешено досрочно отказаться от аренды, направив уведомление, то вам пригодятся п. 2 ст. 450 и ст. 620 ГК РФ.
- Если же аренда бессрочна и отказаться можно в любой момент, то п. 2 ст. 610 ГК РФ. Когда разногласий нет, в силе п. 1 ст. 450 ГК РФ.
- Обстоятельства, при которых одна из сторон сделки может разорвать договор в судебном порядке, обозначены в ст. 620 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Причины прекращения договора по требованию арендатора
Поводов, побуждающих арендатора разорвать арендные отношения, не так уж и много. Их можно разделить на 4 группы:
- проблемы, возникшие в бизнесе арендатора;
- внесение арендодателем неприемлемых корректировок в договор;
- невыполнение собственником своих обязательств;
- наличие на рынке более выгодных для арендатора предложений.
- К первой группе относятся причины, связанные с бизнесом самого арендатора. Падение объемов производства, уменьшение спроса на товары или услуги приводят к тому, что наниматель больше не может позволить себе арендовать данный объект.
- Ко второй группе относятся предложения арендодателя о внесении в договор аренды нововведений, которые заведомо ухудшают положение нанимателя. На первом плане, конечно, увеличение суммы арендных платежей. Далее может быть все, что угодно: дополнительные взносы на охрану территории или на устройство пожарной сигнализации и т.д.
- К третьей группе относятся причины, связанные с неисполнением собственником своих обязательств по договору. Это может быть, например, обязанность производить капремонт.
- И к последней группе относятся причины, связанные с тем, что на рынке арендной недвижимости появились более подходящие арендатору предложения. Это и ценовые критерии, и удобство расположения объекта, его состояние или все вместе взятое.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
На каких условиях допустимо расторжение договора аренды
Как уже говорилось выше, соответствующие положения закреплены в статье 620 ГК РФ. Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора может потребоваться в следующих ситуациях:
- Имущество настолько изменилось, что его невозможно продолжать использовать по назначению. Договор можно расторгнуть, только когда в сложившейся ситуации арендатор не виноват.
- Гражданин или организация не получили арендованное имущество или арендодатель не даёт пользоваться объектом.
- Имущество, выступающее в качестве предмета договора, имеет недочёты, о которых раньше не сообщалось. При этом недостатки являются существенными.
- Не была своевременно выполнена обязанность по проведению капитального ремонта.
В вышеуказанном нормативно-правовом акте не говорится, что гражданин, оформивший письменное извещение о прекращении договора аренды или субаренды недвижимого имущества, обязан просить устранить нарушение. Достаточно лишь своевременно направить уведомление о желании расторгнуть сделку. Уведомлять противоположную сторону необходимо своевременно. Действие предстоит выполнить за один месяц до предполагаемого срока расторжения. Если в назначенное время ответа не поступило или арендодатель не согласен с подобными мерами, лицо имеет право обратиться в суд.
Расторжение договора в одностороннем порядке (с образцами)
Одним из основополагающих постулатов российского гражданского права является взаимное согласие сторон, ранее заключивших между собой договор гражданско-правового характера, на прекращение действия такого документа.
В качестве нормы права он целиком соответствует другим нормам – правилам, в соответствии с которыми такой договор заключается, и изменяются условия его действия. Одна из сторон может инициировать расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если имеет веские причины.
Законодательство РФ чётко оговаривает основания для совершения таких действий.
Договором в соответствии с требованиями ст.420 ГК является соглашение двух или более физических или юридических лиц (сторон), определяющее порядок следующих действий:
- установления,
- изменения,
- прекращения прав или обязанностей в отношении друг друга.
Порядок расторжения договора или прекращения его функционирования на основании отказа одной из сторон в дальнейшем исполнять принятые на себя обязательства, определён требованиями ст.450-453 ГК.
Ст.310 ГК определено, что отказ от исполнения договора может быть осуществлён только на основании кодекса, законов и других правовых актов РФ. Обычно стороны предпочитают прописывать данную процедуру непосредственно в договоре.
Если таковая в соглашении отсутствует, стороны обязаны руководствоваться законами РФ.
Чаще всего стороны пользуются в тексте договора юридическим штампом, содержащим всего одну строчку: «Одна из сторон вправе расторгнуть договор путём направления письменного уведомления об этом в адрес противоположной стороны». Но у такой формулировки есть ряд юридических нюансов.
В ст.450 законодатель прописал два отличных друг от друга способа прекращения договора:
- расторжение в одностороннем порядке;
- отказ от дальнейшего исполнения.
В первом случае расторжение, если того требует одна из сторон, должно осуществляться путём направления в судебную инстанцию искового заявления (п.2 ст.450).
Во втором случае отказ одного из контрагентов исполнять в дальнейшем условия договора до даты его окончания осуществляется во внесудебном порядке (п.3 ст.450).
Стороны, не прописавшие в соглашении порядок прекращения взаимных обязательств, становятся заложниками суда, на который возложено право толкования воли сторон.
Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора
5/5 (2)
Текст договора аренды предусматривает срок действия. Случается, что обстоятельства вынуждают арендатора расторгнуть договор, не дожидаясь истечения этого срока.
Тогда он обязан письменно сообщить арендодателю о своем желании. Уведомление оформляется в двух экземплярах. Один из них необходимо направить стороне договора, получив подтверждение передачи документа. Допускается пересылка письма по почте заказным письмом с оформлением уведомления.
Знайте! Почтовое уведомление является официальным доказательством передачи документа.
Также арендатор вправе лично доставить уведомление арендодателю, получив на своем экземпляре отметку о вручении. Обычно работник канцелярии проставляет дату и входящий номер документа, скрепляя это своей подписью. Возможно и проставление оттиска штампа для входящих документов.
Уведомление о желании досрочно расторгнуть договор аренды составляется в свободной форме, без обязательного шаблона.
Во избежание разночтений рекомендуется включить в него следующие разделы:
- указание адресата — арендодателя. Необходимо полностью прописать наименование фирмы, ее адрес и личные данные руководителя с уточнением должности;
- заголовок «уведомление»;
- наименование, указывающее на намерение досрочно прервать правоотношения;
- реквизиты контрагентов по данному договору. Здесь указываются полные наименования компаний согласно регистрационным данным, сведения об ОГРН и ИНН, юридические адреса, банковские (платежные) реквизиты и телефонные номера;
- ссылку на сделку, о расторжении которой идет речь. Важно указать название и номер документа, дату заключения и точные наименования сторон;
- нормативные основания обращения за досрочным прекращением действия договора. Если подобная возможность предусматривалась текстом самого документа или дополнительного соглашения, следует указать этот пункт. Иначе необходимо ссылаться на положения Гражданского кодекса РФ;
- указания на наличие или отсутствие нарушений в сфере исполнения обязательств. Если нарушения имели место, они подробно описываются. Приводятся все имеющиеся доказательства. Если же договор исполнялся должным образом, указывается на его условия (пункты), касающиеся необходимости своевременного уведомления о расторжении;
- время, с которого договор прекратит действовать. Возможно указание точной календарной даты, это наиболее распространенный способ. Также допускается указать срок, по истечении которого сделка будет считаться расторгнутой;
- номер уведомления и дату его оформления. Подобные документы могут составляться на фирменных бланках организации, тогда соответствующие графы предусмотрены формой. Документу присваивается номер в соответствии с порядком учета исходящей корреспонденции. Точное соблюдение правил позволяет подтвердить факт оформления письма, если другая сторона станет отрицать его получение;
- подпись уполномоченного лица. Обычно в его роли выступает руководитель компании, следует вписать расшифровку фамилии с инициалами и должность. Если лицо имеет печать, ее оттиск проставляется на документе.
Уведомление об аннулировании документа
Данная бумага является юридическим документом, основная задача которого – аннулировать ранее заключенное соглашение.
Используется оно если:
- Не указаны сроки действия соглашения;
- Существуют условия, продлевающие действие договора автоматически;
- Инициируется односторонний отказ от исполнения условий.
Для уведомления об аннулировании, сторона-инициатор обязана отправить письмо о расторжении. Бумага составляется в двух экземплярах. Один остается у составителя, второй отправляется контрагенту.
Вручается лично, при этом на втором экземпляре получатель указывает дату и заверяет ее подписью. Другой вариант – отправка уведомления заказным письмом.
На сегодняшний день нет четких требований к виду уведомления. Но, несмотря на это, необходимо придерживаться следующей структуры документа:
- Реквизиты обеих сторон соглашения;
- Название документа;
- Основная часть, в которой указываются реквизиты договора, название, стороны и предмет, причина расторжения со ссылками;
- Заключение: требования по расторжению (погашение долгов, возмещение убытков, освобождение площади), дата аннулирования, сроки ответа на уведомление;
- Список прилагаемых бумаг – показания свидетелей о нарушениях, уведомления о неуплате и т.д.;
- Подпись и дата.
Условия и правила составления письма в одностороннем порядке
Уведомление о прекращении аренды можно составить самостоятельно. Для этого достаточно изучить текст договора и подготовить документ со ссылками на него.
Расторгнуть договор аренды можно по причине:
- неоплаты арендных платежей;
- плохого обращения с имуществом арендодателя и причинение ему ущерба;
- нарушения обязательств по выполнению ремонта (если они были оговорены договором);
- неоговоренной субаренды;
- использования помещения не по назначению.
В уведомлении обязательно нужно будет оговорить срок прекращения аренды и передачи жилья. Подобные условия могут быть оговорены и в самом соглашении.
Если договор расторгается по инициативе самих арендаторов, то основанием может быть передача имущества в ненадлежащем состоянии либо не в полном объеме (например, без мебели и пр.).
Арендатор может расторгнуть договор на основании:
- невозможности пользоваться переданным ему помещением, квартирой;
- нарушений арендодателем условий соглашения;
- невыполнением капитального ремонта арендодателем;
- невозможности оплачивать арендную плату (к примеру, в связи с ее повышением).
Письмо по инициативе арендатора составляется обычно в двух экземплярах и один остается у его автора. Чаще всего инициатором разрыва отношений выступает все же арендодатель, который перестает получать арендную плату или узнает о том, что его квартире нанесен серьезный ущерб.
Сами квартиранты обычно расторгают соглашение по причине того, что находят новое или приобретают другое жилье в собственность.