Придомовая территория многоквартирных домов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория многоквартирных домов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Как формируется понятие придомовой территории
Интуитивно ясно, что под придомовой территорией подразумевается примыкающая к дому земля, которую владельцы жилой недвижимости используют в повседневной жизни. Такая прилегающая территория, как правило, находится в собственности владельца дома, но она вполне может быть арендованной.
Владельцы стремятся поставить ограду на границе своей земли (хотя можно, например, сложить поленницу). Участок наглядно делится на две части, которые можно определить следующим образом:
- Внутри границ забора расположен надел, которым владеет и пользуется хозяин жилого дома. На придомовой территории ведется хозяйство, и владельцы распоряжаются ею по своему усмотрению.
- Земля за забором изначально считается муниципальной, то есть, принадлежит местным органам власти. Возможны случаи, когда такой участок оказывается бесхозным или им владеют сразу несколько граждан.
Ширина проезда для автотранспорта
Для придомовой зоны действуют нормы, по которым:
- Для проезда автотранспорта строится дорога шириной не менее 3 м.
- Ширина второстепенных дорог или переулков – не менее 2,75 м.
Нельзя забывать про организацию проездов для пожарной спецтехники. Эти спецпроезды также входят в пространство придомовой территории частного дома; а сколько метров они будут занимать в ширину, зависит от высоты жилого дома. По СНиП ширина спецпроезда не превышает 16 м, но и не может быть меньше 6 м.
В МКД (многоквартирных домах) действуют следующие правила:
- Ширину подъездных путей нередко считают вместе с примыкающим к подъезду тротуаром, и это допускается правилами.
- Если проезд рядом с домом заканчивается тупиком, он должен быть достаточно широким для разворота пожарной спецтехники. Разворотная площадка в тупике не должна быть меньше 15*15 м.
- На всех дорогах запрещена стоянка гражданских автомобилей; это же касается длительного перегораживания подъездных путей.
По обыкновенной логике эта территория обязана быть собственностью жителей выстроенного на ней здания, так как придомовая земля с ее палисадниками, скамейками и спортивными площадками первоначально предполагалась для развлечения людей, живущих в доме. В статье 16 Федерального закона по Жилищному Кодексу №-189, обозначено:
- Территория вокруг дома, на которой выстроен многоэтажный жилой дом и другие входящие в число этого здания объекты и конструкции, которые связаны с территорией и созданы до вступления в действие закона и в касательстве которого проведен правительственный расценочный учет, передается свободно в единое (коллективное) долевое имущество владельцев квартир.
- Участок, на котором размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в его структуру объекты и конструкции, которые связаны с территорией являются совокупной (коллективной, общей) долевое имущество владельцев (правообладателей) квартир.
- Если территория, на которой размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в структуру подобного строения объекты и конструкции, которые связаны с территорией, не создана до внедрения в действие ЖК, то каждый владелец имеет право прибегнуть с соответствующим заявлением в органы общегосударственной власти либо регионального управления с просьбой о создании земельной зоны.
Владельцы придомовой территории и их права
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности
Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.
Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.
Кому принадлежит придомовая территория МКД?
Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.
Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.
То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.
Кто может выступить с инициативой приватизации
Относительно земельных участков под многоквартирными строениями, что сформировались до весны 2005 года, или тех, что уже зарегистрированы в Росреестре, они принадлежат владельцам квартир. Собственники выступают совладельцами земли, на которой возведён такой дом и постройки рядом с ним.
Формирование земельного участка под многоквартирным домом, если он не занесён в Росреестр недвижимости, требует активных действий со стороны владельцев квартир. Выступать с инициативой может любой собственник помещения.
Что касается новостроек, оформление кадастрового паспорта и внесение в Реестр участка и дома происходит ещё на этапе отвода надела под строительство. Поэтому на сегодняшний день, покупая квартиру в новостройке, можно быть уверенным, что придомовой участок уже приватизирован.
Можно выделить следующие группы лиц, которым предоставлено право выступить с инициативой приватизации:
- застройщик;
- собрание владельцев жилых помещений;
- лицо или компания, уполномоченные жильцами на представление их интересов и организацию деятельности на участке;
- единоличный собственник или группа владельцев квартир.
Инициатором приватизации может выступить любое лицо, владеющее недвижимостью в многоквартирном доме. На сегодняшний день новостройки ставит на учёт сам застройщик.
Что такое благоустройство придомовой территории?
Благоустройство придомовой территории включает в себя большое количество разных работ, в том числе озеленение, установку детских площадок, мероприятия по ландшафтному дизайну, освещение, а также в целом работы по поддержанию территории в чистом и ухоженном виде.
До ввода дома в эксплуатацию создание комфортной среды вокруг дома является задачей застройщика. Но после того, как дом построен, дальнейшее развитие придомовой территории становится ответственностью местных властей и собственников.
Как правило, владельцы помещений перепоручают эту деятельность управляющим компаниям и ТСЖ, которые занимаются благоустройством за счет коммунальных платежей. Но зачастую этих средств оказывается достаточно только для проведения мелких работ, например, окрашивания лавочек или поручней. В подобной ситуации благоустройство финансируется по остаточному принципу.
Площадь и составные элементы
Территория закрепляется на кадастровом плане местности. Это подтверждается не только выпиской из ЕГРН, но и сведениями из реестра. Площадь определяется особенностями района расположения и решением муниципалитета при выделении места под застройку.
На участке находится не только дом. Здесь должны быть и другие сооружения, используемые для эксплуатации жильцами. Они поддерживаются в приемлемом состоянии. Земля становится долевой собственностью всех, кто имеет коммерческое помещение на первом этаже или квартиру. Она полагается тем, кто владеет долевой собственностью. Сумма налога определяется количеством владельцев и распределяется в равных пропорциях.
Границы и общий размер участка определяются по кадастровому паспорту. Сведения нужны управляющей компании для начисления оплаты по уборке и ремонту. Если расчеты не производились и право собственности не оформлялось, за состояние территории отвечает муниципалитет.
Необходимый размер надела определяется в зависимости от плотности застройки, этажности и дорог общего пользования. Используется специальная формула:
Sнорм = Y × Sk
Sнорм – представляет норматив площади, определяемый с учетом особенностей постройки и потребностей жильцов;
Y – определяется по формуле в зависимости от земли, приходящейся на 1 кв. метр помещений;
Sk – площадь общего имущества и квартир.
Важно! К придомовой территории не относят места общего пользования. Это подвальные помещения независимо от их размера, подъезды и входы, а также иные неотделимые от дома части.
Определение минимального и максимального размеров
Не устанавливаются строгие нормы по метражу и форме территории. Многоэтажные дома возводят в районах с разными особенностями и условиями, а также на различной площади. Застройщик не во всех случаях может подобрать участок, отвечающий требованиям будущих собственников.
Устанавливается понятие минимального размера, необходимого для обеспечения потребностей проживающих лиц. Он составляет площадь дома. В результате получается, что при выходе из подъезда собственники фактически оказываются не на своей территории.
Максимальная площадь варьируется. Она может ограничиваться только соседними постройками, входящими в межевой план и инфраструктуру дома. Законом не устанавливаются конкретные ограничения.
Жильцов часто интересует, каким образом увеличить площадь территории. Это возможно, обратившись к сотрудникам управляющей компании. Существует два способа реализации этой задумки:
- Аренда соседнего участка. С муниципалитетом заключается официальный договор аренды, за который необходимо вносить регулярные платежи.
- Выкуп участка. Жильцы станут полноправными владельцами и будут распоряжаться новой территорией по своему усмотрению.
Жильцы многоквартирного дома должны соблюдать правила поведения на придомовой территории. Нарушение требований по нахождению на ней, может повлечь за собой предупреждение со стороны управляющей компании. Повторное и систематическое нарушение повлечет за собой административные санкции.
Правила устанавливаются и редактируются только собственниками помещений на проводимом собрании жильцов.
Важно! Правила установленные на собрании, а также управляющей компанией, обязательны к исполнению, как собственником помещения, так и арендаторами.
Помимо этого, соблюдать установленные порядки должны родственники собственника, а также обслуживающий персонал и иные лица, приходящие во двор.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Благоустройство дворовой территории
Предлагаем изучить, какие принципы благоустройства дворовой территории выделяет Минстрой РФ. Прежде всего ведомство отмечает, что все дворы России объединяет ряд проблем:
- нет чётких границ между общегородской территорией и двором,
- не хватает парковочных мест,
- не настроено освещение,
- не развита инфраструктура для разных групп пользователей,
- не предусмотрены площадки для выгула домашних животных,
- климатический дискомфорт.
Выделяют шесть типов дворов: с исторической, низкоэтажной, среднеэтажной, среднеэтажной микрорайонной, высокоэтажной микрорайонной и современной высокоэтажной застройкой.
Если вы озабочены благоустройством дворовой территории, то Минстрой РФ рекомендует начать с разграничения частного и общественного пространства двора. Это необходимо для обеспечения комфорта и безопасности различных групп населения.
Для этого необходимо обозначить вход во двор: поставить элементы навигации, фонари. Сформировать периметр двора, причём не обязательно с помощью забора, лучше всего – насадить зелёное ограждение. После – организовать основные и второстепенные проезды, обустроить входы в подъезды: построить пандусы, велопарковки и т.д.
Следующий шаг для формирования комфортной дворовой территории – обустройство парковок. Минстрой РФ рекомендует организовать плоскостную парковку для жильцов дома и линейные – для гостей. Количество парковочных мест рекомендуется обсуждать вместе с собственниками. Обязательно необходимо предусмотреть парковочные места для инвалидов.
Для улучшения освещения дворов нужно установить дополнительные фонари:
- у входа в дом (5–7 метров),
- на детских и спортивных площадках (7–9 метров),
- у проездов (7 метров).
Первая группа пользователей, о которой стоит проявить заботу – дети. Для их разностороннего развития необходимо организовать детские площадки, которые отвечали бы потребностям разных возрастных групп: 0–3 года, 3–7 лет, 7–12 и 12–15 лет.
На детских площадках должны быть установлены:
- урны,
- информационный стенд,
- живая изгородь,
- мягкие покрытия,
- места для сидения,
- навес,
- настольные игры,
- тематические игровые комплексы,
- элементы для активных игр и т.д.
Площадки для взрослых должны быть ориентированы как на занятия спортом, так и на спокойный отдых – включать места для уличных тренажёров, настольного тенниса, настольных игр.
Проблемы размещения парковок
Наличие парковочных мест на придомовой территории давно стало распространенным явлением и, по мере увеличения количества автомобилей, породило немало проблем. Собственно, трудности в эксплуатации площадей с автостоянками и парковками известны — они затрудняют не только проезд для самого транспорта, но и противоречат нормативам благоустройства придомовой территории. Поэтому вырабатываются специальные правила организации парковок, которые минимизируют негативные факторы. В частности, придомовая территория уже на этапе проектирования дома рассчитывается с учетом возможности расположения на ней частных гаражей и автостоянок. Согласно правилам, расстояние от стоянки на 10 авто-мест до самого дома должно составлять не менее 10 м. В свою очередь, гаражные боксы могут размещаться в 7,5 м от здания, но при условии, что выезды из них не обращены в сторону к подъездам.
Согласно установленному порядку, расположенные рядом с домом детские площадки, парковочные места и зеленые зоны, предназначенные для комфортного проживания владельцев квартир, считаются их собственностью.
Как указано в ст. 16 Жилищного кодекса:
- прилегающая к дому территория, которая связана с жилой территорией и предназначена для использования собственниками жилья, переходит в коллективное владение собственников квартир, если была создана до вступления в силу данного закона,
- земельный участок, на котором построен многоквартирный дом и другие объекты, обеспечивающие комфортабельное проживание, является совокупным имуществом собственников квартир,
- если территория, прилегающая к многоквартирному дому и предназначенная для коллективного использования собственниками квартир, не была создана до вступления в силу ЖК, то каждый собственник квартиры вправе обратиться в органы регионального управления с заявлением о создании единой придомовой территории.