Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения без регистрации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения без регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дополнительное соглашение подлежит регистрации в том случае, если основной договор найма зарегистрирован в Росреестре. Договор, в свою очередь, нужно регистрировать в случае долгосрочной аренды — более 11 месяцев. Согласно ФЗ №218, в Росреестр необходимо обратиться в течение месяца с даты подписания допсоглашения. В ведомство предоставляют следующие документы: паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию с оплатой госпошлины, подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение к договору найма. В редких случаях Росреестр может запросить дополнительные документы — например, поэтажный план и экспликацию. Поэтому лучше уточнить требования заранее.
Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев
Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.
Более того, он не является существенным условием сделки. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).
Важно! От срок, указанного в договоре зависит его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, он должен иметь письменную форму тогда, когда заключается на срок более 1 календарного года, а также если в аренду передается предприятие.
При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.
Приведем конкретные нормы законодательства, которые прямо указывают, что регистрация договора аредны недвижимости, заключенного на срок до одного года не нужна.
Она не требуется, если:
- предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
- договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).
Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:
- изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась);
- поменялись условия внесения оплаты;
- изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится;
- появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения;
- владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду;
- стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.
Письменный порядок пролонгации аренды коммерческих помещений
По гражданскому законодательству в договоре найма нежилого помещения можно зафиксировать порядок продления. К примеру, там никто не запрещает указать, что если арендатор желает продлить договор, то он обязан оповестить об этом в письменном виде арендодателя за обозначенное количество дней до окончания срока действия соглашения. Стандартно предупреждают минимум за месяц. Однако стороны могут предусмотреть и другие сроки.
Что же касается формы письменного уведомления, то и здесь возможны варианты. Например, это может быть непосредственно письмо или уведомление. Арендодатель вполне способен разработать собственную форму, которую арендатору и будет предложено заполнить. Если использование конкретного документа имеет принципиальное значение, то это нужно оговаривать в тексте договора.
Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.
Преимущества этого способа очевидны: больший контроль над происходящим, упорядоченность. Что же касается недостатков, то в первую очередь надо отметить увеличение времени, которое требуется на такую процедуру, а также её усложнение. Если у арендодателя есть целый ряд арендаторов, то такие сообщения нужно долго обрабатывать.
Но в целом у этого варианта преимуществ больше, чем недостатков. Он позволяет обеим сторонам контролировать происходящее.
Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды
Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля. Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты. То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.
Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:
- Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
- Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
- Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
- При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.
Как оформить продление
Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.
Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:
- контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
- срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
- если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.
Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.
На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.
Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.
Что означает автоматическое продление?
Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов.
В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок.
Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.
У автоматической пролонгации есть определённые минусы:
- Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
- Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
- Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.
В договоре можно напрямую запретить автоматически что-то пролонгировать. Это позволит арендодателю сохранить контроль над ситуацией.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
Для продления договора аренды нежилого помещения необходимо следовать определенной последовательности действий. Ниже приведена подробная инструкция по продлению срока аренды:
| Шаг | Действие |
| 1 | Ознакомьтесь с вашим договором аренды, чтобы узнать его точные условия и сроки. |
| 2 | Уведомите арендодателя о своем намерении продлить договор аренды. Это может быть сделано письменно или устно, но для вашей защиты рекомендуется оформить уведомление в письменной форме. |
| 3 | Переговоры. В случае необходимости обсудите условия продления с арендодателем, такие как изменение арендной платы или срока аренды. |
| 4 | Заключение договора аренды. Если все условия продления договора аренды были согласованы, заключите новый договор в письменной форме. |
| 5 | Зарегистрируйте договор аренды. В некоторых случаях требуется регистрация договора аренды в соответствии с законодательством. |
| 6 | Произведите оплату. Согласно договору, оплатите арендную плату в соответствии с новыми условиями. |
| 7 | Соблюдайте условия договора. Важно соблюдать все условия нового договора и вносить платежи в указанные сроки. В противном случае, арендодатель вправе прекратить аренду и возможны негативные правовые последствия. |
Следуйте этой инструкции и вы сможете успешно продлить срок аренды вашего нежилого помещения.
Тонкости согласования новых условий аренды
При согласовании новых условий аренды нежилого помещения следует учитывать несколько тонкостей:
- Необходимо предоставить другой стороне достаточно времени для ознакомления с новыми условиями аренды и принятия решения.
- При согласовании новой стоимости аренды желательно предоставить обоснование увеличения или уменьшения стоимости. Это может быть связано с повышением инфляции, изменением рыночной стоимости аренды или другими факторами.
- Если у другой стороны есть какие-либо замечания или вопросы по новым условиям аренды, рекомендуется обсудить их и попытаться найти компромиссное решение.
- В случае, если другая сторона не согласна с новыми условиями аренды, стороны могут договориться о прекращении действия арендного договора и расторжении его в согласованном порядке.
При согласовании новых условий аренды нежилого помещения рекомендуется обращаться к юристу или консультанту для получения правовой поддержки и проверки соответствия всех документов и действий правовым нормам и требованиям.
| Дата | Дебет | Кредит | Сумма БУ | Сумма НУ | Наименование операции | Документы (отчеты) в 1С | |
| Дт | Кт | ||||||
| Принятие к учету ППА | |||||||
| 28 февраля 2023 | 08.04.2 | 76.07.1 | 1 080 000 | 1 080 000 | Учет арендных обязательств по объекту аренды | Поступление в аренду | |
| 01.03 | 08.04.2 | 1 080 000 | Принятие к учету актива | ||||
| 01.К | 08.04.2 | 1 080 000 | 1 080 000 | Сумма будущих арендных платежей для отражения в расходах НУ | |||
| 76.07.9 | 76.07.1 | 216 000 | Учет арендных обязательств в части НДС | ||||
| Начисление ежемесячного арендного платежа | |||||||
| 31 марта 2023 — 29 февраля 2024 | 76.07.1 | 76.07.2 | 90 000 | 90 000 | Начисление арендного платежа (уменьшение арендных обязательств) | Поступление (акт, накладная, УПД)- Услуги аренды |
|
| 19.04 | 76.07.2 | 18 000 | 18 000 | Принятие к учету НДС | |||
| 76.07.1 | 76.07.9 | 18 000 | Уменьшение арендных обязательств в части НДС | ||||
| — | — | 108 000 | Регистрация СФ поставщика | Счет-фактура полученный на поступление |
|||
| Признание расходов в БУ и НУ | |||||||
| 31 марта 2023 — 29 февраля 2024 | 26 | 02.03 | 90 000 | Начисление амортизации ППА в БУ | Закрытие месяца — Амортизация и износ основных средств | ||
| 26 | 01.К | 90 000 | 90 000 | Признание расходов по арендным платежам в НУ | Закрытие месяца — Признание в НУ арендных платежей |
Как правильно автоматически продлевать договор аренды без регистрации?
Автоматическое продление договора аренды считается продлением договора аренды между арендатором и арендодателем на 11 месяцев по умолчанию.
Другими словами, если ни одна из сторон не желает расторгнуть договор, считается, что договор автоматически продлен на последние 11 месяцев.
Можно ли продлить срок аренды на 11 месяцев, если это не оговорено в основном договоре? Да, это возможно. Закон не требует, чтобы договор содержал пункт, предусматривающий возможность его продления в случае невыполнения обязательств.
При взаимном согласии арендатора и арендодателя договор может быть автоматически продлен на определенном или недвусмысленном основании.
Почему арендаторы готовы подписать контракт на 11 месяцев? Потому что это экономит деньги и время на регистрацию сделки.
Согласно условиям договора, арендатор имеет право преимущественного заключения договора аренды на новый срок на тех же условиях, направив письменный запрос арендодателю не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора. Срок. Если арендатор не направит такое уведомление, он лишается права первого отказа от заключения договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (Гражданский кодекс Статья 621(2)).
Иными словами, суд установил, что арендатор продолжал пользоваться землей после прекращения договора и продлил договор аренды, несмотря на нарушение процедуры уведомления о продлении договора, поскольку возражений со стороны арендатора не последовало. (Постановление округа Восточное Апо от 21 марта 2017 года, № А51-3256/2015).
Народный СоветникЪ: полезная информация и советы
Однако следует помнить, что пролонгация договора аренды на 11 месяцев без регистрации может иметь и некоторые недостатки. Во-первых, при таком подходе вы рискуете потерять некоторые права и гарантии, предоставляемые государством. В случае возникновения конфликтов или неурядиц арендодатель может оказаться в незавидном положении.
Поэтому перед принятием решения о пролонгации договора аренды на 11 месяцев без регистрации следует обдумать все за и против и проконсультироваться со специалистами, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант для себя.
Народный СоветникЪ предлагает полезную информацию и советы по различным юридическим и бытовым вопросам. Мы стараемся быть полезными и помогать нашим читателям в различных ситуациях. Будьте в курсе актуального законодательства и применяйте его на практике, получая выгоду и защищая свои интересы.
Изменение договора при корректировке срока аренды
Если договор краткосрочный или бессрочный
Продлить краткосрочную аренду квартиры или договор, заключённый на неопределённый срок, не сложно. По закону , если жилец хочет продолжать снимать жильё и собственник не возражает, достаточно лишь сообщить ему о продлении. Если хозяин квартиры не планирует внести изменения в договор, то соглашение автоматически возобновляется.
Дополнительного соглашения и новой регистрации в Росреестре не требуется. Но помните, что краткосрочный договор продлевается на тот же период, на какой уже был заключён изначально.
Так же продлевается аренда земельного участка. Если собственник земли — юридическое или физическое лицо, то договор пролонгируется автоматически. Чтобы скорректировать его, придётся оформить допсоглашение.
Но еслси собственник — муниципалитет, то после завершения срока аренды он вправе выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Участвовать в торгах по новому закону не обязательно. Главное — успеть продлить срок аренды до того, как он истёк. Пролонгировать договор возможно не больше чем на три года, если успеть сделать это до 1 марта 2023 года.
Главное — муниципалитет не может отказать в этом. Он обязан заключить допсоглашение в течение пяти дней.
Если договор долгосрочный
При длительном и срочном договоре аренды — от одного года до пяти лет — важно оформить новый договор или допсоглашение о пролонгации к старому. В документе обязательно указывают новый срок аренды. Причём можно сразу прописать, будет ли продление однократным или многократным.
Но тут необходимо учитывать, что аренду продляют не более шести раз. Если пролонгация многократная, то ни одна из сторон не сможет расторгнуть договор раньше указанного срока в досудебном порядке.
Изменять договор аренды не имеет смысла, если надо внести лишь небольшие корректировки: прописать новые реквизиты, сроки, сумму арендной платы. Сделать это можно с помощью документа, который прилагается к договору, — дополнительного соглашения. Подписать его можно, только если и арендодатель, и арендатор согласны на новые условия.
В более сложных случаях может потребоваться новый договор аренды или найма.