Приватизированная квартира в аварийном доме что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизированная квартира в аварийном доме что делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Объявив дом аварийным, местные власти рассылают его жильцам уведомления, где предлагают самостоятельно реконструировать или снести постройку, чтобы возвести новую на её месте. Уведомление можно проигнорировать, тогда администрация начнёт переселение жильцов.

• Аварийными признают постройки с разрушенными несущими конструкциями, креном стен и другими опасными для жизни людей повреждениями. Ветхими называют старые обветшалые дома, которые нуждаются в капитальном ремонте.
• Расселяют только многоквартирные дома. Частными постройками управляют сами владельцы: могут снести, реконструировать или отремонтировать самостоятельно.
• Чтобы включить свой дом в госпрограмму аварийного жилья, не обязательно ждать, когда администрация обратит на него внимание. Проявить инициативу могут сами жильцы: сделать независимую экспертизу и отправить заявление местным властям.
• Хозяева квартир в аварийных домах могут выбрать денежное возмещение или переезд в новую квартиру. Наниматели муниципальных квартир могут только сменить место проживания.
• Новое жильё должно располагаться в том же районе и населённом пункте, быть не меньше и не хуже предыдущего, а возмещение должно соответствовать рыночной стоимости старой квартиры и сопутствующих расходов.
• Если квартира на замену или денежное возмещение не устраивают, не нужно подписывать акт об изъятии. При наличии соглашения с муниципальными властями будет сложнее добиться нормального жилья или повышения компенсации по суду.

Какие документы нужны для переселения

По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:

• заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
• в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
• заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.

Что будет с людьми, если здание признают аварийным?

Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.

Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:

• жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
• если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
• в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
• здание расположено в том же районе;
• при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
• граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
• очередникам дают дома с недостающим метражом.

Инвестиции в аварийное жилье

Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.

В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.

Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.

Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.

Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.

Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.

Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.

Какое жилье соответствует критериям программы переселения

Если добиться включения дома в программу нельзя , то возможно будет другая программа и в неё можно вступить? По общему правилу размер такого возмещения не может превышать стоимость приобретения жилого помещения. Исключение составляют случаи приобретения жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения).

Для деприватизации нужно соблюдать несколько требований:

1. Деприватизируемое жилье – единственное место постоянного проживания.
2. После приватизации на жилплощадь не вселялись посторонние люди.
3. Отсутствуют ограничения и обременения.
4. После приватизации не проводилась перепланировка.
5. Все собственники согласны на деприватизацию.
6. Если среди собственников есть несовершеннолетний, обязательно разрешение органа опеки на деприватизацию.
7. Состав собственников с момента приватизации не менялся, никто не выбыл (в т.ч. и по причине смерти).
8. Нет долгов по ЖКУ и имущественному налогу.

В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.

Как только Вы получили новое на замену. Процесс не быстрый. Но не допускайте расселения до тех пор, пока Вам не предоставят Ваше жилье. Убедитесь, что Вы его потом сможете приватизировать. На то, чтоб такие как Вы не остались без крыши над головой, государство выделило миллиарды. Если будете нерасторопным, то потом будет сложно что-то доказывать.

Важно учитывать, что если многоквартирный дом признан непригодным для проживания, то квартиры внутри него также признаются таковыми и расселяются.

Иной взгляд на проблему

Впрочем, иногда нет смысла устраивать повторную экспертизу и приватизировать именно это помещение, если оно не имеет для вас некоей особой ценности само по себе. Причина этого в том, что в случае, если дом готовится под снос, а вы проживаете в нём в неприватизированной квартире, вам обязаны предоставить новое жильё. Согласно статье 55 ЖК РФ новое жильё должно обладать той же площадью, что и предыдущее, находиться в пределах текущего населённого пункта, а также соответствовать установленным требованиям. Однако шанс того, что вы получите квартиру в только что построенном доме, чрезвычайно мал. Скорее всего, вам будет предоставлена квартира с вторичного рынка жилья. Кому-то это может не понравиться, но следует проявлять разумность: подобная замена жилья — не то же самое, что программа по улучшению жилищных условий.

Стоит упомянуть один важный момент — при обмене жилья, если вы жили в отдельной квартире, вам точно предоставят квартиру, а не переселят в комнату, расположенную в коммунальной квартире. Подобное условие, как и сохранение метража жилого помещения, является одним из основных пунктов подобного обмена.

Несомненным плюсом отказа от приватизации аварийного жилья является тот простой факт, что новая квартира будет в гораздо лучшем состоянии, как и весь остальной дом. В этом случае после приватизации такое жильё будет гораздо проще продать или обменять, если возникнет такая необходимость. По вполне понятным причинам люди предпочитают покупать или совершать обмен квартирами, которые не находятся в доме, который может быть в любой момент признан аварийным и расселён.

Особы, которые хотят разобраться в вопросе, что такое аварийное жилье, сталкиваются с проблемой, что на законодательном уровне нет на данный счет конкретного определения. Однако на практике сложилась традиция относить к аварийному жилье, в котором 50% жилых помещений и составляющих каркаса настолько деформированы, что проживать в нем дальше просто опасно для жизни.

Кроме понятия «аварийное жилье» используется понятие «ветхое жилье». Эти понятия не являются равнозначными. Их основным отличием является тот факт, что законодательно закреплена невозможность приватизации аварийной недвижимости. Что касается ветхого жилья, то нет прямого запрета на его приватизацию.

В тот период, когда приватизация только началась, многие люди допустили ошибку, когда начали подавать для приватизации аварийных и ветхих жилищ, поскольку боялись вообще остаться без крыши над головой. Нужно ли приватизировать такое жилье и как выглядит процедура приватизации? В каком случае можно обращаться в судебную инстанцию для защиты своих прав и какие документы при этом следует подавать?

Действующее законодательство по этому вопросу

Понятие приватизации жилых помещений раскрывается в о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации

Все постоянно зарегистрированные в данной квартире, включая несовершеннолетних детей, имеют право на бесплатную приватизацию данного жилья в равных долях.

Но есть и исключения из этой нормы! Это дети в возрасте до 18 лет. Если ребёнок участвовал в приватизации до достижения совершеннолетия, то его право на бесплатную приватизацию не использовано.

Аварийным признаётся жильё, которое, по специальной комиссии подлежит сносу или полной реконструкции.

Без такого заключения жильё считается ветхим. Такое определение аварийного жилья даётся в ст. 32 ЖК РФ. В ст. 4 Закона № 1541 – 1 сказано, что приватизация аварийного жилья запрещена. Только специальная комиссия может признать жильё аварийным.

Непригодность для проживания в таком жилье граждан определяется на основании «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением,жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

На основании этого заключения граждане могут быть переселены, согласно государственной программе.

В пунктах данного Положения раскрываются все требования и нормы для жилья, в котором могут проживать люди, а также основания, которыми руководствуется комиссия для определения пригодности или непригодности.

Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

Вопрос приватизации ветхого и аварийного жилья затрагивает многих людей. Сейчас в РФ миллионы граждан проживают в непригодных для проживания или ветхих домах, и некоторые из них могут получить недвижимость в собственность. Программа приватизации стартовала более 25 лет назад, но и сейчас еще есть неприватизированное жилье.

Рассмотрим, можно ли переоформлять на себя муниципальные и государственные квартиры в ветхих или аварийных домах, как это сделать и какие документы понадобятся.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

• Аварийный дом: что это такое
• Можно ли приватизировать бесплатно квартиру в аварийном доме?
• Когда возможна приватизация аварийного жилья?
• Приватизация ветхого жилья: плюсы и минусы
• Аварийное жилье не приватизированное: что будет дальше
• Кто может приватизировать квартиру?
• Как приватизировать аварийное жилье?
  • Шаг 1: подготовка заявлений и документов
  • Шаг 2: подача документов
  • Шаг 3: получение результата
  • Сроки
  • Стоимость
  • Основания для отказа

  Для собственников имеет значение только наличие официального решения администрации. Если бумага имеется – то жилье считается аварийным. Если нет, то и статус еще жилью не присвоен, а значит, его можно приватизировать. Такие помещения можно условно называть ветхими, хотя официально понятия «ветхости» в законе нет.

  Главным критерием соответствия определенной категории является пригодность для жилья. Подразумевается отсутствие (наличие) факторов, представляющих угрозу здоровью и жизни людей для признания ветхого (аварийного) статуса. В частности, предполагается износ силовых элементов конструкций на 65-75% (более 85-90%) соответственно.

  Даже без детального изучения понятна условность подобных оценок. В сейсмоопасной местности, например, учитывается даже 50% повреждение каркаса. Кирпичное здание сохраняет устойчивость при повышенной влажности и температуре. Деревянное – быстро разрушается процессами гниения.

  Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья

  Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.

  В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:

  • рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
  • расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
  • расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
  • расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.

  Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий

  Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.

  Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов:

  1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания.

  2. Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам.

  3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг:

  • копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире;
  • проект реконструкции помещения;
  • документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания;
  • иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении.

  4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи.

  5. Вынесение соответствующего решения комиссией:

  • жилое помещение пригодно для проживания;
  • существует необходимость в проведении капитального ремонта;
  • данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке;
  • жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов;
  • аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт;
  • дом признается аварийным и подлежит сносу.

  На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения. Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.

  В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.

  Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:

  • частный;
  • государственный;
  • муниципальный.
  

  Учитывая, что правом приватизации можно воспользоваться только раз, целесообразно грамотно его реализовать.

  Иногда не имеет смысла тратить деньги на повторную экспертизу и приватизировать аварийное жилье, если оно не ценно по иным причинам (например, особо ликвидная территория, красивый ландшафт, инфраструктура и т.д.).

  Если помещение в аварийном доме используется жильцом по договору соцнайма, ему обязаны при сносе дома предоставить такую же по площади квартиру в том же населенном пункте. Жилье для переселения должно соответствовать требованиям закона (быть благоустроенным). Шансы переселиться в новостройку очень малы, но при сносе дома квартиру предоставят во вторичном жилом фонде, который находится в лучшем состоянии.

  Плюс отказа оформления аварийного жилья в собственность нанимателя в том, что техническое состояние другого дома и квартиры в нем будет лучше. Приватизировав такую квартиру, ее, при необходимости, легче и проще продать, обменять, чем аварийную.

  Какие дополнительные документы необходимы для получения компенсации в случае сноса аварийных домов?

  В случаях, когда приватизированная квартира признана аварийной и действующее признание жилья приватизированным отменено, возможна компенсация жильцам. Для этого необходимо предоставить определенные документы и действовать на основании инструкции от муниципалитета.

  Основные документы, которые могут потребоваться для получения компенсации:

  • Заявление о приватизации квартиры;
  • Документы, подтверждающие факт приватизации квартиры;
  • Решение о приватизации квартиры;
  • Документы, подтверждающие статус аварийности дома;
  • Документы об отсутствии возможности приватизировать долю в признанном аварийным доме;
  • Иные документы, предусмотренные законодательством.

  Пошаговая инструкция по получению компенсации:

  1. Оформить заявление о приватизации квартиры и предоставить документы, подтверждающие факт приватизации.
  2. Получить решение о приватизации квартиры.
  3. Собрать документы, подтверждающие статус аварийности дома.
  4. Собрать документы, подтверждающие отсутствие возможности приватизировать долю в признанном аварийным доме.
  5. Подать заявление на получение компенсации в муниципалитет в установленные сроки.
  6. Предоставить все необходимые документы и дождаться решения по заявлению.

  Нюансы и возможные проблемы:

  • Компенсация может быть не возможна, если квартира признана аварийной или ветхой до 16 июля 1993 года, так как до этого года приватизация жилья не была позволена.
  • Если дом признан аварийным, но приватизация квартиры не была осуществлена, то действовать на основании инструкции муниципалитета также невозможно.
  • Исковое решение может быть оспорено или отказано в случае непредоставления необходимых документов или нарушения сроков.

  Таким образом, для получения компенсации в случае сноса аварийных домов необходимо предоставить все нужные документы и действовать в соответствии с инструкцией муниципалитета.

  Какие ограничения могут быть на приватизированную квартиру в аварийном доме?

  Приватизация квартиры в аварийном доме может сопровождаться рядом ограничений и специфических условий. Ниже приведены основные ограничения, с которыми сталкиваются владельцы приватизированных квартир в аварийных домах:

  1. Переселение: Если дом считается аварийным и представляет опасность для жизни и здоровья жильцов, администрация муниципалитета может принять решение о переселении жильцов в благоустроенное жилье. Владельцы приватизированных квартир должны согласиться на переселение и подписать соответствующие документы.
  2. Исковое решение: Если в результате иска, поданного жильцами или администрацией, судом будет признано, что дом является аварийным, приватизация квартиры в этом доме может быть признана недействительной. Владелец может потерять право собственности на квартиру.
  3. Госпошлины и затраты: Для оформления переселения или признания приватизации недействительной, может потребоваться уплата госпошлин и других затрат. Владельцу квартиры следует учитывать эти затраты и быть готовым к их погашению.
  4. Заявление в администрацию: Владелец приватизированной квартиры может обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением о переселении или признании приватизации недействительной. В заявлении следует указать причины такого обращения и предоставить все необходимые уточнения и документы.
  5. Пошаговая процедура: При обращении в администрацию или суд по вопросу аварийного дома и приватизированной квартиры следует следовать пошаговой процедуре, предусмотренной законодательством. Особенности этой процедуры зависят от региона и муниципалитета.

  Кроме указанных ограничений, приватизация квартиры в аварийном доме также может быть связана со следующими минусами:

  • Возможность проведения ремонтных или реконструкционных работ без согласия владельца квартиры.
  • Ограничения в планировке и изменении существующих коммуникаций.
  • Необходимость выплаты дополнительных средств на ремонт и поддержание жилого помещения.
  • Затрудненная возможность продажи или сдачи в аренду квартиры из-за статуса аварийного дома.
  • Невозможность получения ипотеки на приобретение приватизированной квартиры в аварийном доме.

  Приобретение приватизированной квартиры в аварийном доме становится более рискованным делом, поэтому владельцу следует тщательно изучить все условия, правила и оговорки, касающиеся приватизации в таких домах, перед принятием решения.

  Реприватизация аварийного жилья сегодня

  Расприватизация в суде — крайняя, а иногда вынужденная мера, прибегать к которой следует только при наличии веских оснований. Процедура основана на признании сделки недействительной. Причиной удовлетворения иска может быть:

  1. Заключение договора с нарушением требований законодательства. Если говорить об аварийном жилье, то приватизация такового уже является нарушением в силу ст. 4 закона о приватизации жилфонда № 1541-1 от 1991 года.
  2. Совершенная сделка является притворной, то есть заключенной для сокрытия другой сделки либо мнимой, заключенной без цели создать правовые последствия.
  3. Договор нарушает права ребенка или недееспособного лица на приватизацию, например, если таковые не приняли в ней участие.
  4. Орган, заключивший договор, не уполномочен на совершение подобных сделок.
  5. Гражданин принял участие в приватизации под влиянием физического или психологического насилия либо вследствие заблуждения.
  6. Договор заключен без согласия других членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

  При наличии одного из предусмотренных законом оснований, обратиться с исковым заявлением о принудительной деприватизации жилья вправе лица, чьи права были нарушены, их законные представители или уполномоченный орган. К примеру, от имени недееспособного лица может обратиться официально назначенный опекун, а в интересах несовершеннолетних родители или орган опеки.

  Порядок действий в данном случае будет включать следующие этапы:

  1. Обращение в муниципалитет с заявлением о деприватизации. Если в ответ на обращение поступит отказ, можно переходить к следующему этапу.
  2. Составление искового заявления.
  3. Сбор документов и уплата госпошлины (300 рублей).
  4. Направление экземпляра иска и приложения ответчику.
  5. Подача заявления в районный или городской суд по месту, где находится имущество.
  6. Участие в разбирательстве.
  7. Получение вступившего в силу решения суда (через месяц после принятия в окончательной форме).
  8. Переоформление права собственности в Росреестре (осуществляется на основании решения, направленного судом).
  9. Заключение договора соцнайма.

  В зависимости от обстоятельств приватизации ответчиком по делу могут выступать разные лица.

  Законодателем не регламентировано прямое понятие расприватизации, но такая возможность установлена ст. 20 ФЗ от 2004 года № 189.

  Исходя из личных потребностей, владелец может отказаться от права собственности на квартиру в пользу муниципалитета.

  Последний обязан принять передаваемое помещение, а с бывшим владельцем заключить договор социального найма. По завершению процедуры бывший инициатор теряет право на распоряжение жилплощадью, но в качестве нанимателя может пользоваться квартирой.

  Существует два законных способа возврата в исходное состояние квартиры из аварийного дома: реприватизация и деприватизация.

  Деприватизация представляет собой процедуру добровольного отказа от прав собственника в пользу государства, обычно муниципального образования, в ведении которого находится дом. В данном случае договор о приватизации расторгается по соглашению сторон в порядке гл. 29 ГК РФ.

  Важно!После деприватизации бывшие собственники жилья, за исключением несовершеннолетних граждан, утрачивают право на бесплатную приватизацию в будущем.

  Реприватизация — процедура по сути аналогичная предыдущей с той разницей, что реализуется она в порядке судопроизводства при наличии признаков недействительности сделки.К этому способу прибегают в тех случаях, когда муниципалитет отказывается расторгнуть договор на добровольных началах. При обращении в суд инициатор должен ссылаться на одно из оснований, предусмотренных п. 2 гл.

  9 ГК РФ.

  Важно!Главным отличием этого процедуры будет возможность сохранить право на приватизацию после прекращения действия сделки.

  
  

  Похожие записи:

  • Ваша заявка уже обрабатывается
  • Жители Свердловской области получат новые детские пособия в 2023 году
  • Региональные выплаты во Владивостоке и Приморском крае