Для чего нужна оценка недвижимости при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужна оценка недвижимости при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.

Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой

1. Экспресс-оценка доступна для квартир, апартаментов и долей в праве собственности на квартиру*
2. Отчёт готовит ООО «Домклик».
3. Максимальная одобренная сумма кредита не более: • 45 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Москвы и Санкт-Петербурга; • 20 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Московской и Ленинградской областей; • 10 000 000 рублей – для объектов, расположенных на остальных территориях
4. Доступность опции проверяется автоматически и зависит от населённого пункта и одобренной суммы кредита. *состояние объекта определяется по фото из объявления. В случае отсутствия объявления о продаже, состояние объекта будет оценено как «Без отделки»

Сколько стоит оценка объекта недвижимости

Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.

На законодательном уровне никак не закреплено, кто именно платит оценщику, но обычно это делает тот, кто её заказывает. В случае с ипотекой проводить оценку будут за счёт покупателя. Причём если банк всё же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту не возвращаются. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект и только при отсутствии очевидных видимых причин для отказа требует от клиента профессиональной оценки.

В среднем стоимость услуги начинается от 2500 рублей.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.

При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.

Что такое оценка недвижимости?

Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.

Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.

Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.

Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать

• Оценка недвижимости нужна для точного расчета цены на объект. Банку эта цифра нужна, чтобы убедиться в ликвидности жилья — если заемщик не выплатит кредит, банк заберет квартиру.

• Чтобы заказать процедуру, возьмите список организаций в банке и позвоните в несколько из них — отчет от аккредитованных оценщиков банки принимают без придирок.

• Соберите документы на объект, подготовьте его к фотоотчету — оценка пройдет в течение 3−5 дней, готовый отчет получите вы и банк.

Какие методы используются для оценки

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке, понятно. Необходимо разобраться, какие методы используются в работе, чтобы понять, насколько точным является отчет.

Все методы указаны в Приказе Минэкономразвития №297:

• Сравнительный. Специалист находит схожие объекты для установления стоимости.
• Доходный. Учитывается прибыль, которую может получить приобретатель. Чаще всего учитывается для инвестирования в недвижимость.
• Затратный. Учитываются расходы, которые придется понести для строительства аналогичного объекта.

При использовании любого метода оценщиком на стоимость будет влиять сразу несколько параметров:

• рыночные особенности на момент оценки;
• расположение;
• площадь квартиры;
• высота потолков;
• особенности планировки;
• окружающая объект инфраструктура;
• имеющиеся ограничения;
• удаленность от транспорта и центра населенного пункта;
• район.

Не имеет значения, в каких случаях нужна оценка недвижимости. В каждом будут применяться одинаковые методы и учитываться одни и те же характеристики. Результат сделанной экспертизы может использоваться по усмотрению клиента.

Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?

Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:

• Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
• Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
• Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
• Площадь.
• Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.

Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.

Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.

Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.

Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.

Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.

Какие данные отражаются в отчете

На что влияет оценка квартиры при ипотеке? В первую очередь, на параметры ее текущей рыночной стоимости, которая рассчитывается по профессиональной оценочной методике. В отчете рыночная стоимость указывается для ситуации неспешной продуманной продажи квартиры.

Также в нем отражается ликвидационная цена жилья. Это так называется минимальная стоимость жилого объекта, если его продавать в сжатые сроки. Вместе с ней определяется ликвидность – вероятный период, в течение которого квартира может быть продана, и дается прогноз изменения стоимости данного жилья с течением времени.

Кроме того, в отчете детально описываются все значимые параметры квартиры. В их числе:

• местоположение;
• наличие и доступность транспортной инфраструктуры, автомобильной парковки;
• особенности прилегающей территории и района, в котором расположен многоквартирный дом;
• материал здания – его фундамента, стен, перекрытий;
• год постройки, этажность, текущее состояние всего дома, кровли, подъезда, парадной;
• характеристики квартиры: общая и жилая площадь, количество и планировка комнат, качество ремонта, вид за окнами, наличие либо отсутствие незаконных перепланировок, обременений и т.д.

Если в квартире на полу старый, потертый линолеум, а на стенах замусоленные выцветшие обои, в отчете обязательно будет указано, что жилой объект требует ремонта.

По результатам оценки и на ее основе банковские аналитики рассчитывают максимальную сумму, которую банк готов выделить заемщику под залог покупаемого жилья. Оценочный отчет действителен в течение шести месяцев.

Зачем нужен процесс оценки недвижимости

Во время судебных споров. Когда рассматриваются дела о наследии или обмане во время покупки недвижимости.

Во время оформления ипотеки. Недвижимость оценивается, в первую очередь, для банка, чтобы он имел представление о сумме денег, которую можно дать клиенту. Зачастую, сумма ипотеки приравнивается ликвидационной стоимости объекта или может быть меньшей. Это потому, что клиент некоторую часть денег вносит самостоятельно.

Во время реорганизации предприятия. Благодаря оценке объекта, возможно узнать сколько активов есть у компании и оценить существующие объекты в распоряжении фирмы.

Во время продажи недвижимости. Такое оценивание понадобиться как продающему лицу, так и покупавшему. Обе стороны не будут обмануты и произведут покупку и продажу по выгодной им цене.

Во время обмена жилья. Оценка недвижимости поможет точно рассчитать стоимость объектов и совершить выгодный размен для обеих сторон.

Во время залога. Процедура потребуется для того, чтобы банк знал точную сумму, которую в будущем получит за неуплату клиента.

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
• Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
• Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
• Поэтажный план;
• Экспликация помещений к поэтажному плану;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

Кто оплачивает оценку квартиры

При приобретении жилья в кредит важно учитывать способ оплаты. Он зависит от типа сделки и условий договора. Рассмотрим основные варианты оплаты:

• Заемщик самостоятельно оплачивает услуги оценщика. Это связано с тем, что заемщик является заинтересованной стороной в проведении экспертизы и одобрении кредита на покупку жилья.
• В редких случаях продавец может согласиться оплатить услуги сам. Это связано с желанием продавца облегчить процесс продажи жилья. Однако такой вариант менее распространен, требует предварительной договоренности между сторонами.
• Заемщик и продавец могут договориться о разделении расходов поровну. Такой вариант предполагает совместную оплату услуг оценщика, может быть выгодным для обеих сторон сделки. Однако такая договоренность также требует предварительных переговоров, согласия обеих сторон.
• Банк может оплатить услуги оценщика. Обычно это происходит в рамках специальных акций или предложений для привлечения новых клиентов. Такие условия временные или предоставляются определенным категориям заемщиков, например, при оформлении ипотеки на жилье в новостройке или для военнослужащих. Важно учесть, что такие предложения могут иметь определенные ограничения, поэтому перед принятием решения о выборе банка, программы ипотеки следует внимательно изучить все детали предложения.

Оплата может изменяться в зависимости от ситуации, договоренностей между сторонами. Цена за услуги оценщика может изменяться в зависимости от региона, сложности работы. Поэтому лучше рассмотреть несколько предложений от разных оценщиков или оценочных компаний, чтобы сравнить их.

Почему проводят оценку недвижимости

Оценку недвижимости проводят по некоторым причинам, вот некоторые из них:

• Что бы выяснить реальную стоимость данной недвижимости. Очень часто, многие инвесторы, покупают недвижимость с целью перепродажи, поэтому очень важно знать, сколько она стоит сейчас, а сколько будет потом.
• Оценка недвижимости дает реальную статистику, при покупке, с целью сдачи в аренду. Это касается домов, квартир, земельных участков. То есть купив за одну цену недвижимость, а за какой срок аренды этой недвижимости, можно будет думать о прибыли и так далее.
• Помимо этого оценка недвижимости показывает на сколько цена данной недвижимости, отличается от рыночной цены. Это сильно пригодиться при покупке, таким вот образом, вы сможете узнать подойдет ли вам по цене и качеству, к примеру, дом или нет.
• Оценка недвижимости, также нужный параметр для многих строительных фирм, которые возводят дома, так как они могут сопоставить свои затраты, над той ценой, которую они получат в результате постройки дома.
• Еще оценку недвижимости просят предоставить банки, когда проводится сделка с использованием ипотечного кредита. Эта мера подстраховки для банка. Объекты по завышенной стоимости не проходят аккредитацию и банк не выдает кредит на покупку такого объекта.

Похожие записи:

• Будет ли штраф, если в паспорте нет прописки?
• Отчисления в фонды в 2022 году
• Когда необходимо платить налог при обмене квартиры и как его рассчитать?