Некачественный ремонт квартиры в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Некачественный ремонт квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Видимые изъяны ремонта можно заметить в ходе приема конечного или промежуточного результата работ. Но если вы уже обезопасили себя и для приемки наняли стороннего эксперта, выявиться могут и скрытые. Предъявлять претензию можно и нужно сразу.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
После приемки (при проживании в квартире) обычно проявляют себя скрытые дефекты: последствия неправильной технологии строительства и некачественных материалов. В этом случае спорить с подрядчиком получиться в течение указанного в договоре срока гарантии. Если договор не содержит такового, то он считается равным двум годам.
Первая задача состоит в письменной фиксации в акте недостатков сообща с приглашенным подрядчиком. Каждый дефект должен быть ясно и, насколько это возможно, подробно прописан. Документ с перечнем недостатков должны подписать вы и подрядчик. При разногласиях стоит нанять независимого эксперта, который установит несоответствия за вас.
Вторым действием будет выбор одного из альтернативных требований, которое вы предъявите строителям:
- в адекватный срок доделать работу до нужного уровня качества;
- уменьшить стоимость работы;
- бесплатно сделать работу заново;
- оплатить работу другого подрядчика по устранению дефекта.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Инструкция по составлению жалобы
Жалоба на некачественный ремонт квартиры в свободной форме состоит из нескольких структурных элементов: шапки, основного содержательного блока, обращения к должностному лицу, реквизитов. Разберемся, как не допустить банальных ошибок при оформлении.
Шапка размещается в правом верхнем углу листа бумаги, должна содержать в себе информацию, кому и от кого заявляется обращения. Здесь мы в дательном падеже пропишем ФИО руководителя местного управления Роспотребнадзора, занимаемую им должность на государственной службе, юридический адрес ведомства. Далее по тексту указываем ФИО заявителя жалобы, серию и номер его паспорта, место регистрации. Не забываем оставить средства обратной связи: номер сотового телефона, адрес электронной почты.
Ниже по документу ссылаемся на сам факт заключения договора подряда на ремонт жилого помещения, разъясняя его детали: с кем заключен, что является предметом соглашения, сроки исполнения, цена договора и так далее. Затем утверждаем, что подрядчик не выполнил свою часть сделки надлежащим образом, чем нарушил потребительские права заказчика. Следующим шагом обозначим факт выставления письменной претензии по устранению недостатков или предоставлению скидки, разъяснив, какой был получен ответ, был ли он получен вообще.
В завершение работы с документом мы обращаемся к инспектору, просим принять нашу жалобу в работу, привлечь недобросовестного подрядчика к юридической ответственности, обязать удовлетворить требования потребителя. При стечении определённых обстоятельств дело может дойти до спора в суде общей юрисдикции.
Теперь нам осталось лишь подписать жалобу, проставить дату её оформления. Передать документ на рассмотрение можно нарочно, через Почту России, на официальном веб-сайте местного управления Роспотребнадзора.
На что не распространяется гарантия
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой.
Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например, в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу.
К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельно проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Контроль за ходом ремонта (ГК статья 715)
Законом закреплено право заказчика проверить ход ремонта в любой момент времени. При этом он не обязан согласовывать визит с прорабом, а тот не может отказать в посещении под каким-либо предлогом. Возникает вопрос: что именно контролировать?
Лучше всего проверять скрытые работы и важные операции. Под скрытыми понимаются те, которые невозможно проверить после окончания этапа, например, заделывание щелей при утеплении.
Суть контроля обоюдная: заказчик проверяет качество работы, а исполнителя это стимулирует придерживаться сроков.
Важно! Если бригада делает некачественно, то заказчик может дать время на исправление, а потом расторгнуть договор.
По закону в этом случае он не обязан оплачивать ремонт, если исполнитель не уложится в отведенный срок или качество не устроит заказчика. Контролируя работы, заказчик не должен мешать рабочим, так как они вправе выставить встречный иск.
Какая ответственность за некачественный ремонт в квартире?
Есть ли ответственность по закону за некачественно выполненный ремонт в квартире? Конечно! Она определяется Законом. Согласно с законодательным актом о защите прав потребителей, (ст. 29), нерадивого подрядчика можно привлечь к ответственности и выбрать меру возмещения убытков или несения ответственности потерпевшему.
Это может быть:
- устранение дефектов (бесплатно);
- уменьшение цены на ремонт (можно вычесть все, где выполнено не качественно);
- возмещение расходов на самостоятельное (или на оплату для другого подрядчика) исправление погрешностей и недостатков.
При этом, пострадавший сам определяет сроки устранения недостатков. Но они должны быть целесообразными и разумными.
Иные же требования (возмещение убытков, моральная компенсация) удовлетворяются в 10-дневный срок.
Выполнение ремонта материалами исполнителя
Исполнитель отвечает за качество предоставляемого им материала для ремонтных работ.
Исполнитель по договору подряда, если иное не предусмотрено его условиями, должен осуществить соответствующую работу своими силами и из своего материала.
Таким образом, ответственность за качество представляемого материала, ложится на исполнителя, оплата которого производится заказчиком в установленные договором сроки и порядке (ст. 34 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
За ненадлежащее качество материала для ремонта, а также непредставление соответствующей информации, исполнитель несет ответственность, предусмотренную правилами об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Какую сумму можно отсудить у застройщика?
Точную сумму сказать невозможно. Каждый случай уникален.
Если брать в среднем, то размер компенсации за дефекты жилья примерно такой:
— квартира без отделки — от 100 000 руб.
— квартиры с отделкой:
· студия — от 140 000 руб.
· однокомнатная — от 200 000 руб.
· двухкомнатная — от 300 000 руб.
· трехкомнатная — от 400 000 руб.Какую сумму можно отсудить у застройщика?
Точную сумму сказать невозможно. Каждый случай уникален.
Если брать в среднем, то размер компенсации за дефекты жилья примерно такой:
— квартира без отделки — от 100 000 руб.
— квартиры с отделкой:
· студия — от 140 000 руб.
· однокомнатная — от 200 000 руб.
· двухкомнатная — от 300 000 руб.
· трехкомнатная — от 400 000 руб.Сумма зависит от масштаба проблем и типа отделки. Например, устранение недостатков или полная замена чистового материала обойдется дороже, чем исправление дефектов стяжки или штукатурки. Рассчитать стоимость ремонтных работ может специалист-сметчик на основании данных по дефектам, полученных от эксперта, который провел детальную проверку в помещении. Для этого на месте осмотра необходимо замерить размеры каждого дефекта и провести локальный сметный расчет. Данный процесс является частью строительно-технической экспертизы, которая проводится в случае обращения в суд для взыскания неустойки за некачественно выполненные отделочные работы в помещении.
Если дольщик хочет уменьшить цену ДДУ, размер компенсации зависит от стоимости строительных работ и материалов, которые указал в заключении эксперт. При этом цены, указанные специалистом, могут меняться в зависимости от сезона, экономической ситуации, курса валют. Итоговая сумма, которую потратит дольщик на исправление дефектов, может оказаться меньше или больше той, которая была выплачена.
Добровольное устранение застройщиком недостатков, выявленных по истечении 10 лет эксплуатации МКД
Какой резон застройщику устранять строительные дефекты добровольно?
Во-первых, если застройщик продолжает осуществлять строительную деятельность, то нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что привлечение внимания к проблеме конкретного дома со стороны СМИ, местной администрации, прокуратуры – это репутационные риски компании.
Во-вторых, определенные строительные недостатки могут привести не только к финансовым потерям, но и к уголовной ответственности. Например, обрушение кирпичной кладки стены (средний срок службы которой 125 лет, а минимальная продолжительность до капитального ремонта – 40 лет) может не только повредить какое-либо имущество, но и привести к травмам и даже смерти людей. Между тем, застройщик несет солидарную ответственность за вред жизни, здоровью, имуществу, причиненный вследствие недостатков работ по строительству (п. 11 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ (эта норма работает при причинении внедоговорного вреда (т.е., не в рамках договоров подряда, долевого участия в строительстве и пр.), ст. 1064, 1082, 1095, 1096 ГК РФ).
Перечисленные аргументы позволили в нашем случае (описанном в начале статьи) убедить застройщика устранить недостатки стены несмотря на то, что изначально юристы компании-застройщика подготовили отказное письмо со ссылкой на истечение гарантийного срока на МКД.
Вот выдержка из претензии, направленной ТСЖ застройщику:
❝ Экспертизой, проведенной ООО «***», установлено, что причинами появления сквозной трещины в стене являются несоответствие выполненной конструкции пилона лоджии проектному решению, а также нарушение требований действующих строительных норм:
— между наружным облицовочным слоем кирпичной кладки и внутренним слоем отсутствуют какие-либо связи (проектом предусмотрено соединение наружной и внутренней частей стен базальтопластиковой арматурой БПА550 – 6‑2П);
— отсутствует перевязка кирпичной кладки наружного облицовочного слоя с внутренним слоем (отсутствуют тычковые ряды), что нарушает требование п. 7.17 СНиП 3.03.0 – 87 «Несущие и ограждающие конструкции»;
— арматурный пояс в конструкции пилона либо отсутствует, либо выполнен не на всю длину и толщину пилона.Из заключения экспертизы следует, что выявленные недостатки являются существенными, так как влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, эксплуатационную пригодность дома.
Для приведения конструкций части пилона лоджии в работоспособное техническое состояние требуется выполнить ремонтно-восстановительные работы по закреплению наружных облицовочных кирпичных слоев путем установки анкеров.
Выявленные дефекты кирпичной кладки стены многоквартирного дома являются скрытыми и не могли быть обнаружены при приемке дома в эксплуатацию. Данные дефекты возникли не в результате неправильной эксплуатации здания, естественного износа здания или действий третьих лиц, а в результате несоблюдения строительных норм при проведении строительных работ на объекте, а также нарушения проектного решения застройщиком.
Согласно табл. 1 п. 4.3 ГОСТ 27751 – 2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» примерный срок службы зданий жилищно-гражданского и производственного строительства в обычных условиях эксплуатации – не менее 50 лет. Исходя из характеристик жилого дома, приведенных в проектной документации, дом № ** по ул. *** имеет II группу капитальности. Средний срок эксплуатации таких зданий составляет 125 лет (приложение № 3 к Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404). Минимальная продолжительность эксплуатации кирпичной стены жилого здания до капитального ремонта должна составлять не менее 40 лет (Приложение № 3 ВСН 58 – 88 (р)).
В настоящее время стена, в которой из-за ненадлежащего выполнения застройщиком строительных работ образовалась сквозная трещина, создает угрозу жизни и здоровью людей, поскольку возможно обрушение наружной части стены, не имеющей никакой связи с несущей частью стены. В случае причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физлиц и юрлиц, к застройщику, выполнившему строительство с отступлением от проекта и требований строительных норм и правил, могут быть предъявлены требования о возмещении вреда (ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).
На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 6 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 – 1 «О защите прав потребителей» прошу Вас выполнить ремонтно-восстановительные работы, предусмотренные техническим заключением ООО «***».
Похожие записи:
