Что такое переуступка квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое переуступка квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке.
Продажа по переуступке квартиры, приобретенной в ипотеку, тоже возможна. В этом случае происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому переходит право собственности. Иными словами, при продаже такой квартиры вы передаете право не только на сам объект недвижимости, но и на ипотеку. Здесь есть важный нюанс – банк должен одобрить смену заемщика, а значит – покупателем может выступить только лицо, которое удовлетворяет требованиям банка и соответствует портрету заемщика по возрасту, доходам и другим параметрам. Либо же покупатель может погасить ипотечный долг единовременным платежом: тогда банк должен подготовить общую сумму для погашения.
Ипотечная квартира продается по переуступке чуть дольше по вполне очевидной причине: вы не сможете установить при продаже цену на объект ниже, чем стоимость вашей ипотеки плюс издержки – в противном случае продажа просто окажется невыгодной для вас.
Плюсы для продавца (цедента):
- Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.
Минусы для продавца:
- Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
- Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.
Плюсы для покупателя (цессионария):
- Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
- Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.
Возможные минусы для покупателя:
- Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
- Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
- Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.
Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены, либо же все оставшиеся расходы лягут на плечи нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.
У нового владельца будут ровно те права, которые принадлежали бывшему. Так, в договоре переуступки важно отметить, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Цедент (тот, кто передает права) должен передать цессионарию (тот, кому передаются права) оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель же обязуется в обозначенный срок произвести оплату. Точная сумма сделки прописывается в договоре. Также важно иметь на руках согласие застройщика на уступку и банка, если квартира была куплена в кредит. После составляется акт передачи всех документов. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и только после этого вступает в силу с юридической точки зрения.
Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.
Заключение договора цессии на права требования передачи квартиры происходит в несколько стадий, правильное выполнение которых позволит сторонам избежать каких-либо проблемных ситуаций:
| Проверка документов | для этого следует обратиться к услугам грамотного юриста для тщательного рассмотрения бумаг строительной фирмы и дольщика |
| Потребуется получить бухгалтерскую документацию | доказывающих уплату дольщиком полной стоимости жилплощади либо справки об оставшейся задолженности |
| Необходимо получить разрешение от застройщика на заключение сделки уступки | ее предметом является квартира в строящемся жилом доме |
| Подписание соглашения сторонами | а также госрегистрация договора цессии |
Риски переуступки обязательств по ДДУ
К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.
От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:
- Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.
По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.
- Соблюдение графика строительства.
Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.
- Соблюдение планировки.
По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.
- Судебные разбирательства.
Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.
- Отзывы в интернете.
Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.
- Дополнительные траты.
Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.
Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.
Чем выгодна переуступка прав на строящуюся квартиру
Несмотря на сложности с юридическим оформлением цессии по договору долевого участия, покупка квартиры посредством переуступки прав требования на неё пользуется устойчивым спросом. Этому способствуют преимущества такой сделки:
- Материальная выгода. Для продавца она в разнице стоимости между ценами покупки и продажи. На стадии котлована и в готовом виде они разные. Вложив небольшую сумму в самом начале строительства, после сдачи объекта и базовой отделки можно неплохо заработать. Для покупателя это возможность купить нужный вариант дешевле, чем у застройщика на том же этапе строительства.
- Контроль результата. В рамках договора инвестор вправе контролировать ход строительства, проверять, какие используются материалы и соответствуют ли они смете.
- Первичка. Хоть квартира и приобретается с рук, юридически это всё-таки первичное жильё, которое исключает риск претензий наследников или прописанных несовершеннолетних.
У такого способа покупки квартиры есть и недостатки:
- Сложности с проверкой сделки.
Если застройщика легко проверить и спрогнозировать его поведение, то предугадать ход мыслей физлица или организации, выступающих в качестве продавца, невозможно. На радостях по поводу дешёвой квартиры в новостройке покупатели вообще забывают об осторожности и часто не проверяют сведения о продавце и застройщике. А зря. Легко можно попасть в ситуацию, когда после получения денежных средств продавец объявляет себя банкротом.
- Длительное ожидание.
От момента покупки до начала отделки проходит внушительный срок. Переехать в новую квартиру сразу не получится. Придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию.
- Необходимость в правовой помощи.
Без компетентного юриста, специализирующегося на ДДУ, не рекомендуем рассматривать вариант с переуступкой прав требования квартиры.
- Обязательное уведомление участников сделки.
Придётся должным образом уведомить застройщика о замене стороны в договоре ДДУ. Сделать это лучше всего почтой.
- Отказ застройщика или его небезвозмездное согласие.
Он может вообще принципиально отказать в переоформлении договора долевого участия. Ещё вариант — согласие за ввод нового дольщика за определённую плату. Она может составлять до 15 % строящегося жилья, что может свести на нет всю выгодность этой сделки.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Причины, почему продавцы идут на переуступку
В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:
- Итак, основное место занимает инвестирование;
- Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
- Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.
Сущность процедуры переуступки
Процедура переуступки может осуществляться на этапе строительства дома, до того момента, пока строение не будет сдано в эксплуатацию с получением документов, устанавливающих права собственности (владения) на жилплощадь. Инвестор выкупает квадратные метры у застройщика на ранних этапах осуществления проекта возведения и придерживает до тех пор, пока не решит, что стоимость жилплощади достаточно возросла в цене, а риски снизились.
Когда условия удовлетворяют инвестора, он может принять решение о продаже (передаче) приобретенного по договору долевого участия или иным методом имущества, вернее, права требования (на квартиру) третьему лицу. Процедура именуется переуступкой на право требования или, в юридических терминах – цессией.
Покупка по принципу цессии закономерно переводит на нового собственника право требовать квартиру по готовности проекта, но также и связанные с процедурой строительства риски, а также ответственность инвестирования на этапе возведения здания.
Когда возможно оформление сделки
Статья №388 определяет условия, в которых возможно оформление данной сделки. Ее можно заключить только до подписания передаточного акта и передачи недвижимости в собственность. Также лишь после официальной регистрации ДДУ возможно заключить сделку переуступки прав.
Если же первоначальный договор переуступки был оформлен в рассрочку, дольщик не имеет право самовольной передачи обязательств до момента выплаты полной стоимости. Сделка на таких условиях может быть оформлена только с согласия строительной компании, которая возводит новостройку. При наличии одобрения со стороны застройщика стороны заключают договор и прописывают в нем сумму оставшегося долга, которую обязан выплатить покупатель.
Риски договора переуступки
Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.
Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.
Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.
Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.
Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.
Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.
«Подводные камни» при переуступке права требования объекта долевого строительства для продавца
Самой распространённой проблемой, с которой сталкиваются продавцы первичной недвижимости при переуступке квартиры в новостройке, является включение застройщиками в ДДУ пунктов, которые обязывают дольщика получать согласование (разрешение) строительной компании на переуступку права требования объекта долевого строительства третьему лицу.
Если условие о необходимости согласования переуступки квартиры прописано в договоре, то это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, однако является несправедливыми по отношению к участникам долевого строительства, которые фактически лишаются возможности полноценно распоряжаться приобретёнными у застройщика квартирами.
В результате включения подобных пунктов в договор участник долевого строительства, который захочет переуступить свою квартиру третьему лицу, может столкнуться с ситуацией, когда застройщик предложит ему заплатить некоторую сумму денег за «разрешение» и/или «оформление» переуступки. Стоимость подобных услуг может доходить до 15 и даже более процентов от цены договора.
Стоимость услуг по сопровождению сделки переуступки права требования на квартиру в новостройке
Каждый пункт в договоре цессии и в договоре банковского аккредитива должен быть чётко выверен, поскольку каждая «незначительная» формулировка может обернуться настоящей катастрофой для продавца и/или покупателя квартиры по переуступке ДДУ. При мошеннических действиях неопытный продавец или покупатель рискуют остаться без денег и квартиры, а вернуть деньги или квартиру обратно, в подавляющем большинстве случаев, будет практически невозможно. При проведении сделок по переуступке настоятельно рекомендуется их сопровождение профессионалами.
| № | Наименование услуги: | Стоимость услуги: |
|---|---|---|
| 1 | Сопровождение сделки переуступки права требования объекта долевго строительства по договору участия в долевом строительства «под ключ» (от составления и согласования договора цессии до оплаты и перехода права к новому покупателю) | от 20 000 рублей (в зависимости от сложности сделки) |
| 2 | Первичная юридическая консультация по вопросу переступки права требования на объект долевого строительства | Бесплатно |
| 3 | Комплексная проверка объекта долевого строительства / многоквартирного дома / жилого комплекса / застройщика (по открытым и закрытым источникам) | от 6 000 рублей |
| 4 | Сбор и проверка комплекта документов, необходимого для проведения сделки по переступке права требования на квартиру | от 5 000 рублей |
| 5 | Составление и/или корректировка договора цессии (переуступки права требования) на объект долевого строительства | от 5 000 рублей |
| 6 | Регистрация договора цессии в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии | от 2 000 рублей |
| 7 | Согласование сделки переступки объекта долевого строительства с банком при непогашенном ипотечном кредите (при переводе долга на нового дольщика) | от 10 000 рублей |
| 8 | Согласование и/или корректировка договора банковского аккредитива | от 5 000 рублей |
| Возможность оказания иных видов услуг, связанных с переуступкой прав требования на квартиру уточняйте по нашим контактам. |
Преимущества переуступки для покупателя и для продавца
Вероятно, главный вопрос, который нужно задать себе, ввязываясь в процесс цессии – это вопрос “Зачем?” Действительно, зачем это вам, если приобрести жильё сейчас можно гораздо проще? Чем плохо заключение обычного ДДУ, ну или покупка квартиры на рынке вторичного жилья? Мы выделили три веских аргумента в пользу переуступки для покупателей.
Во-первых, так у вас получится купить именно ту квартиру, о которой вы мечтаете. Хороший жилой комплекс наверняка вызовет интерес не только у вас, а если вы узнаете о нём не в числе первых, то рискуете упустить наиболее привлекательные варианты. Даже не так важно, что в них такого особенного – редкая планировка, отличный вид из окна или, например, уникальная для данного ЖК открытая терраса. Если вы хотите одну конкретную квартиру, по переуступке вы получите желаемое даже в случае, если кто-то уже успел её приобрести.
Во-вторых, по переуступке квартира вашей мечты обойдётся вам дешевле, чем если бы вы покупали её полностью готовой. Конечно, по изначальной стоимости её вряд ли продаст вам даже самый добрый и щедрый альтруист, но его наценка, скорее всего, будет не такой высокой, какой она могла бы быть в сданном доме. Конечно, тогда вам ещё придётся потратиться на отделку, но для многих и этот факт тоже является плюсом – ремонт лучше всё-таки делать, чем переделывать. Да и своему вкусу вы, наверное, доверяете больше, чем чужому. Разве ж может быть квартира мечты с дешёвым линолеумом на полу, советской мебелью и обоями в цветочек? (Ладно-ладно, на самом деле, конечно, может – допустим, вы хотите вернуться в детство).
В-третьих, риск приобретения квартиры по переуступке может быть гораздо ниже, чем при заключении договора долевого участия. Когда вы заключаете последний, то надёжность обещаний застройщика оцениваете только по его репутации – шансы молодых компаний в таком случае совсем не высоки. А что, если как раз поэтому у дебютантов так много долгостроев – намерения-то у них хорошие, а подводят их скептики среди потенциальных покупателей? Приобретая квартиру по переуступке, вы видите, с какой скоростью движется строительный процесс, оцениваете степень готовности зданий и соответствие заявленным срокам сдачи. Вот и получается, что риск в таком случае меньше. Аргумент.
Правда, аргумент этот, к сожалению, не самый надёжный – точно как застройщики-дебютанты. Причиной для перепродажи чаще всего называют срочную потребность в деньгах, но правдивой она является далеко не всегда. Вернее, причина, может быть, и настоящая – но цедент не договаривает цессионарию, что деньги ему нужны на новую квартиру, так как его вера в получение уже вроде бы купленной стремится к нулю. Вот вам и главное преимущество переуступки для продавцов – это возможность избавиться от квартиры, в своевременной сдаче или в качестве которой появились сомнения. Переуступая свою квартиру, цедент ещё и подзаработает – прибыль вряд ли окажется такой уж большой, но несколько месяцев на съёмной квартире может окупить.