Расторжение ДДУ дольщиком: как вернуть вложенные деньги?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ДДУ дольщиком: как вернуть вложенные деньги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Сколько стоит расторжение
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
|
79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.
Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?
Что показывает судебная практика на этот счет?
Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.
Как расторгнуть ДДУ: причины споров и порядок возвращения денег
Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).
Есть четыре варианта расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика;
- по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
- по решению суда.
Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика
Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?
|
адресат |
наименование и ИНН юридического лица девелопера, прописанное в ДДУ |
|
адрес |
действующий юридический адрес застройщика, и любые другие адреса застройщика из договора, если они не совпадают с юридическим |
|
отправитель(и) |
ФИО и паспортные реквизиты (каждого) дольщика. Если реквизиты отличаются от указанных в договоре, нужно приложить документы-подтверждения их смены. Если участников строительства в одном договоре несколько, то уведомление о расторжении ДДУ следует делать всем, только так отказ будет действительным. Один из участников не может выйти из договора. |
|
реквизиты договора |
№ и дата заключения ДДУ |
|
ссылка на основание расторжение |
уведомляю застройщика об одностороннем отказе от договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» |
|
ссылка на основание для выплаты цены и процентов |
возвратить цену договора и проценты за её использование на основании части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вопреки распространённому заблуждению дольщик не обязан рассчитывать в претензионном письме размер процентов. Ведь формула расчёта указана в законе 214-ФЗ, а у застройщика есть все данные для подстановки значений: дата внесения цены, размер ставки рефинансирования, количество дней использования. Напротив, если сделать расчёты неправильно, появится основание для отказа в их выплате. Поэтому лучше не мудрить |
|
банковские реквизиты (каждого) дольщика для возврата цены и выплаты процентов |
ФИО получателя полностью, номер счёта, наименование, БИК, к/с банка |
|
подписант(ы) |
(каждый) участник долевого строительства, на каждой странице |
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить
Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.
Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания. Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику. Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.
Перед тем, как инициировать расторжение ДДУ, дольщику стоит тщательно взвесить все «за» и «против», и постараться получить очень подробную информацию о финансовом состоянии компании. Если внести в ситуацию ясность по каким-то причинам не представляется возможным, есть альтернатива расторжению договора – можно просто продать свои права по переуступке. При этом не нужно стараться получить какую-то существенную прибыль, просто нужно учесть понесенные расходы и цены на первичную недвижимость в текущий момент.
Существует и вариант, который при затягивании сроков позволяет получить с застройщика компенсацию, не утрачивая защищенности, которую обеспечивает ФЗ-214. Нужно просто дождаться окончания строительства, не подписывая дополнительных соглашений о переносе сроков строительства. После приемки-передачи квартиры можно обратиться в суд с железными доказательствами вины застройщика в плане срыва сроков сдачи – с большой вероятностью дольщик этот процесс выиграет.
Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?
При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.
По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.
Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Порядок расторжения дду дольщиком
во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору. расторжение дду застройщиком по порядок расторжения дду дольщиком и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); регистрация расторжения дду по порядок расторжения дду дольщиком и метро При наличии оснований отказаться от договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, заключение соглашения о расторжении ДДУ о возврате денежных средств может только навредить, т.к. вы потеряете возможность взыскать в суде проценты за пользование вашими деньгами. .
Можно ли расторгнуть договор дду по обоюдному согласию
Безусловно! Но тогда все условия соглашения о разрыве контракта согласовываются исключительно между гражданином и девелопером. Здесь уж как договоритесь!
СОВЕТ: любое соглашение, которое застройщик предлагает подписать, лучше проверить на подводные камни. И делать это обязательно у юриста, специализирующегося на в жилищном строительстве.
Можно ли расторгнуть дду до завершения выплат по ипотеке
Да, в этом случае застройщик компенсирует дольщику все выплаченные проценты по ипотечному кредиту. А так как банки всегда в аннуитетные платежи включают одни проценты, то получается очень внушительная сумма.
Что будет в этом случае с ипотекой? Здесь уже нужно смотреть условия кредитного договора. В некоторых договорах банк предусматривает обязанность досрочно погасить кредит после выплаты застройщиком всех присужденных денег. В некоторых договорах вообще ничего не предусмотрено по этому поводу. В нашей практике было немало случаев, когда ипотечники расторгали договор, затем получали денежные средства полностью и приобретали другую недвижимость уже за наличные. А кредит продолжали платить за ту квартиру. По большому счёту, банку всё равно, если вы платите кредит.
Таким образом, в расторжении дду, обремененного ипотекой, нет никаких проблем. В отличие, например, от переуступки, где новый участник долевого строительства не может приобрести объект, пока банк не даст согласие на перевод долга с первоначального дольщика на нового дольщика.
Расторжение договора участия в долевом строительстве
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины; расторжение договора дду в одностороннем порядке по расторжение договора участия в долевом строительстве и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); расторжение дду дольщиком по расторжение договора участия в долевом строительстве и метро Таким образом, основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика, а соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика направленное на прекращение договорных отношений. .
Образец расторжения договора долевого участия
Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству. расторжение договора дду по образец расторжения договора долевого участия и метро Ответ: Проценты рассчитываются за период с даты получения их застройщиком по дату отправки уведомления о расторжении договора. При неудовлетворении требования дольщика уточняются на дату подачи иска и рассмотрения дела по существу. .
Расторжение договора дду
В соответствующих ситуациях участнику долевого строительства следует обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Если суд вынесет решение в пользу такого участника, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта. расторжение дду в одностороннем порядке по расторжение договора дду и метро Компенсация убытков при расторжении ДДУ . При необходимости расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два. расторжение дду и возврат денег по расторжение договора дду и метро Правовое обоснование: п. 8 ст. 48 ФЗ-218 от 13.07.2015 О государственной регистрации недвижимости, п. 133 Порядка ведения ЕГРП, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, с 01.01.2017г — ЕГРН). .